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长租公寓里的小姐姐。姐姐|朱迪|租金|王姿|小朱|公寓---
本文转载自公众号:"公寓次时代"
今年以来，"租售并举"成了全社会的热词，各项利好政策的释放，全国楼市格局也在悄然发生改变。
以往，住房租赁市场中，房源大多是以个人房东提供的出租房为主，虽然解决了部分人群的租房需求，但租赁市场小、散、乱，租金、租期违约的问题很难有效管理。
长租公寓的出现，似乎在改变这一切。房地产企业和专业机构持有的长租公寓，会不会成为住房租赁市场的主流房源。
央视财经频道《深度财经》播出----《长租公寓的租客们》!
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上海(楼盘)市:
跟小编一样，朱迪也是一个90后姑娘，她来自江苏徐州(楼盘)。2013年大学毕业，刚来到上海参加工作的朱迪，每月收入8000多元，为了节省交通费，她原来在单位附近租了一间"老公房"，光租金每月就要5100元。
四年里，她搬了五次家，其中四次是因为房东涨租金。通过朋友介绍，她入住了虹桥机场附近的长租公寓。别看这里房子很新潮，租金却比在城区便宜不少呢。
这样一间长租公寓，租金"押一付一"，简单来说就是先预付一个月的租金，以后按月支付2900元房租和300元的物业管理费，每月算上200元的水电费和热水费，房子上的花费总共只要3500元左右，每年租金虽然都有微调，但不超过5%。住在这里能比在城区租房节省1500元。惊不惊喜，意不意外!
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每周六的早晨，朱迪总是会在公寓的瑜伽健身房里跟长租公寓里的其她小姐妹一起练瑜伽， 对于小朱来说健身房的费用其实还是比较高的，但是如果约上公寓里的小伙伴大家一起众筹，共享一个私教老师，平均下来每个人也就一百多元。结束了瑜伽课之后朱迪还要在跑步机上再跑5公里，这是她每周的健身计划。
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朱迪住在公寓十楼，即使外边下大雪，她也只需要套一件外套，里面穿着瑜珈服就能直接下楼来锻炼了，练完直接上楼去洗澡，也不用担心感冒。对于小朱来说，生活品质一定要有保证，要做一个精致的猪猪女孩。
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朱迪的家虽然只有32平方米，但是有卧室、阳台，还有独立的卫生间，精装修、家电、家具齐全，她直接拎包入住。如果有任何需要维修直接找管家就可以马上修好。平常快递都统一存放在院子里的快递箱里，扫一下二微码，快递箱就能打开。小件快递自己就可以取很方便。
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小朱作为建筑设计师，在家里加班完成的设计稿是常有的事。公寓的高速宽带只要付房租就可以免费使用。公寓旁边还有间移动便利店，简单的生活用品也都能解决。周末的厨房，也是女孩子们交流厨艺和品尝美食的地方，租户中95%的都是像朱迪一样的年轻人，其中女孩子占70%。对于90后在异地生活来说，住在公寓里工作、生活、娱乐全都能一下搞定，更有家的感觉。
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王姿喻是长租公寓的管家，大学学的是酒店管理专业。毕业之后她就来到长租公寓工作，每月工资近1万元，还能住在这里的独居公寓。作为90后的王姿喻以前在家也都是一个人，一下子要当这个300人大家庭的管家，还是很有难度的，其中最难的就是把公寓营造出家的感觉，让大家都感觉住在这里就像回家了一样。对于这个年轻的90后管家来说，工作和生活都能和同龄人在一起是很开心的。
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每周六下午的读书会就是一边欣赏着电影主题曲，一边交流读书心得，公寓年轻人的思想就在这里交流和碰撞。成立读书会刚成立的时候只有3、4个人，只用了三个月，读书会就发展到了12名会员。朱迪是读书会的发起人。王姿喻也来帮助大家布置大堂书吧。像这样的活动、培训、讲座，公寓每个周末都有。长租公寓不仅仅生活环境很好，而且能遇到志同道合的小伙伴，更可以有思想上的碰撞。
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这次读书会大家讨论的是近期十分火爆的电影《芳华》，电影和小说里上一代人的青春时光，让朱迪她们重新思考自己的青春。影片中讲述的是一个五六十年代年轻人的青春写照。当时他们的青春是快乐的，朱迪就想到自己大学的青春也是快乐的，但是从大学到踏入社会的时候就会迷茫，不知道自己到底需要什么，寻找着什么。通过大家大家分享的心得体会，每个人都能获得不同方面的感受，对于他们来说更是一个精神上的提升。
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王姿喻抱着的这只猫叫豆浆，是朱迪之前带来的宠物。因为公寓里是不能宠物的，所以就把小猫放到公寓大堂大家一起养，它就变成了大家共同的宠物。
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王姿喻一大早就赶到公司设计中心，参加长租公寓二期改建方案的讨论。她也提出了自己对于西虹桥长租公寓楼道灯光问题的看法。目前楼道灯需要保安巡逻的时候每天定时定点的操控。第一浪费能耗，第二浪费保安的时间。公寓上海区域总裁高斌就建议把楼道灯改成红外感应的，这样只要有人在的时候灯就是亮着的。
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高斌有着近十年房地产开发的经验。2015年，他从广东被派到上海尝试建设、管理、经营长租公寓。高斌从第一期长租公寓身上找到了未来建设长租公寓的方向，他决定重新改建手头的物业，这样既能减少投资，又能快速入住。2017年6月首期投入运营的长租公寓就有305套，二期他们准备再建480套。长租公寓不仅仅是出租一套房子，而是给人们带来整套的生活方式。
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原来的房地产项目都是直接根据图纸做出来的，就像在一张白纸上画画，而长租公寓是把原有的物理空间进行改造，简单来说就是把一副画好的画改成新的样子。这个对于技术和现场的施工管理带来的难度是非常大的。原来的强弱电的管线，给排水的管线，都需要根据它的功能进行重新的布线和加固。
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长租公寓更多的是一种社区运营的一个概念。这里的家具也是统一配备好的。公寓配套的卧室家具，全都在上海近郊奉贤区的家具厂里设计、生产。家具的每个设计细节高斌都亲自把关，从衣柜到鞋柜，然后餐桌到床，这些都要一次性选好，还要保证后续的维护。
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付水印是这家家具厂的董事长。以前厂子里90%做的都是办公家具，楼市最好的时候年产值有8000多万元，但2016年房地产行情不好，几乎全都停产。从2017年开始，付水印接的90%的订单都是长租公寓的定制家具。光是高斌就在付水印这里订购了近2000多套公寓家具，这让付水印看到了一线生机。长租公寓不仅是性价比高的居住地，更是一种新的社区运营概念。
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高斌这次来工厂的主要目的就是要和付水印谈家具生产的标准化。高斌就拿床来举例子，比如床原来的底部空间是没有利用起来的，现在就要结合旅行箱的宽度重新设计，把空间利用起来。这样就能把长租公寓的开发端和生产端有效地结合起来，同时可以把设计需求和生产需求，加上客户的使用需求，使三者有机的结合。
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高斌通过跟厂家沟通统一的家具尺寸之后，就能降低家具的加工成本和维护成本。比如统一床的宽度，橱柜、桌子、椅子，等等。原来一件家具一年下来也就生产一千个，现在标准化生产之后，它一个月可以生产三千件。这种标准化的生产对材料的投入，人力的投入，和设备的消耗都是起到了一个很好的节约作用，这样就能达到标准化提高效率，减少损耗，把家具的成本降低，让公寓的租客得到更多实惠，达到皆大欢喜的结果。
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走到长租公寓的四层，工人们正在把刚送来的家具小心地放在设计好的卧室里。来自上海复旦大学城市发展研究院的梁鸿正在向高斌仔细了解家具成本，改建成本和运营回报周期。
长租公寓是梁鸿最新关注的课题，他一直在研究城市发展与住房需求。就如同梁鸿所说，如果说没有长期租赁住房市场，那么人才的流动就有问题。人来了是要住的，如果没地方住，叫他怎么来创业?房地产行业要是没有租赁市场来均衡的话，那么房价和需求就变成刚性的了。
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现在这个把旧厂房改造的方式挺好，成本会比较低。紧接着梁鸿去到了公寓里的书吧、桌球、咖啡厅、还有明亮的大堂，他对这里的改建速度感到吃惊。高斌他们只用了8个月的时间，就能改建出300多套长租公寓。
不过梁鸿表示目前还有不少问题限制了长租公寓未来的发展。一个企业在进行进行长期租赁时，一定要有一个长期收回期。所以，我们国家还需要在税收上要加以完善，比如，租金收入需缴纳11%的增值税，增值税抵扣后需缴纳5%~6%，合计税率接近17%。目前要考虑的是，如果税收过高了很难保证未来长租公寓建设可持续性。
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为了鼓励房地产企业利用已建成住房，或新建住房开展住房租赁业务，2018年上海市，充分盘活已有资源，调整土地和水电费用价格，鼓励房地产企业利用好工业园区、商务区的土地和房产资源，完成向租房租赁市场提供20万套房源的目标。
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