原来是“炒房客”在扫货拉高沈阳房价? 栋察楼市早报 2018.5.5?三月二十?周六沈阳天气大家

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2018.5.5?

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三月二十?周六

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沈阳天气

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大家早安，今日，多云，

湿度29%，西北风4-5级，13至25度，

空气质量 74 良!日出:04:42，今日立夏!

宜:

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开市、交易、立券、挂匾、祭祀

作灶、嫁娶、移徙、入宅、理发

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今日

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热点及本地新闻

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原来是“炒房客”在拉高沈阳房价?

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和平区29个续建项目全部开工

中央大街跨浑河桥首件装配式墩柱吊装成功

京沈高铁辽西隧道即将完工

沈阳今年建成海绵城市示范区

国内新闻

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加快个税改革节奏和进度尽快出台措施

春季人才流动报告:新一线城市受追崇

地方密集开会研判经济形势

上市房企利润:万科连续19年霸榜

W的东北之行

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W是我的一个粉丝，也可以说是未曾见过面的朋友，关于房产和人生我们交流过很多。

W不过三十出头，却人生阅历丰富，多年来经营实业，收益不错，将利润大部分用来购置房产，在全国各地买了十多套房子，这些年来自然收获颇丰。

房子买的多了，自然也对房产投资有了心得体会，加上今年W经营的实业十分不景气，就把心思更多地放在了买房上，最近听说沈阳和丹东很火，W决定心动不如行动，五一启程去了这两个城市实地考察，准备看到合适的机会就下手买入几套。

在沈阳和丹东考察了三天之后，W最后两手空空地离开了，一套也没有买。为什么没有买?要知道这两个城市的房价目前都很便宜，一套不过几十万，对W来说随便撸几套跟玩儿似的，尤其是丹东最近有多火大家都知道，看得见的涨幅和利润，W却放弃了。

关于这次的沈阳丹东之行，我和W沟通了很多，下面我来记录一下W的这次东北之行。

第一站:沈阳

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背景:

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沈阳楼市自上一波全国普涨之后，从2012年开始持续低迷，不仅数年不涨，2014、15年还持续阴跌，2016年全国部分城市开始上涨，沈阳仍然毫无动静，这让很多当年投资沈阳的人直拍大腿。

沈阳这波上涨始于2017年上半年，但和很多二三线城市的疯涨不同，沈阳属于慢涨，2017全年平均上涨不过11%。

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--沈阳2017年底各区新盘均价，图片来源于房天下

沈阳这一波涨幅加速始于什么时候呢，准确地说是去年年底今年年初，短短三个月左右，上涨幅度约在20-30%左右，中心城区略低，郊区上涨更快。

为什么?因为沈阳的中心城区以和平区、沈河区为代表，目前新盘价格普遍在13000-18000元，高端的2万以上，二手品质较好的也在12000-16000元，皇姑、大东、铁西区新盘也普遍在万元以上，并不如大家所想的沈阳遍地低价房，投资客可以搏一把暴击。

那么，沈阳为何房价普涨了呢?

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原因如下:

全国普涨过一轮了，该炒的城市全炒完了。沈阳做为东三省惟一还算拿得出手的省会城市，涨幅有限，房价还不算高，虽说投资不过山海关，但到了行情的尾轮，只要有炒作空间，谁还管什么山海关?

沈阳虽然中心城区不便宜，但郊区房价低啊，于洪区七千，苏家屯区和沈北新区不过六千多，低价意味着什么?炒作的机会啊!

于是，今年年后，大批投资客毅然决然，跨过山海关，发起了沈阳战役，横扫郊区新盘，郊区价格迅速拉升。

以上为沈阳楼市背景。

W正在是这种大背景下来到沈阳寻找投资机会的。

W到沈阳之后，先去市中心转了一圈，发现新盘数量很少且价格偏高，豪宅已到3万，普通楼盘也在1万6左右，于是直接放弃，打车来到沈阳郊区看盘。

W直接杀到了铁西经济技术开发区的某楼盘，这个楼盘很便宜，单价只要六千多，位置在哪里呢?我放张图。

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图中标注起点的就是该楼盘，离沈阳中心区沈河区的直线距离是18.2公里，注意是直线距离，如果正常开车的话各种绕行预计在30公里左右。

这个距离相当于多远呢?我测算了一下，相当于从北京的天安门直达通州的近东六环区域，也就是说，相当于北京的六环。以北京的资金体量，目前为止五环和六环之间仍有大片的未开发空地，那沈阳的六环要开发到什么时候才会成熟呢?容我先笑三声。

据W介绍，这一区域目前新盘都是六千多，二手房五到七千，目前这一片区的环境是这样的。

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开发区的楼盘不算少，但除了买房客和售楼人员，看不到多少在这里工作和生活的人员。

据W说，五一期间，沈阳楼市基本面已开始发生变化，已经从买方市场逐渐变成了卖方市场，开发商坐地涨价的冲动很强烈。

沈阳2017年的GDP全国排名第34位，5870亿元，排在长春、潍坊等城市之后;同比增长3.5%，我认真研究了一下，增幅在前100名城市中倒数第二。

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想靠这个经济增速和体量在沈阳六环这样的远郊区域短时间内实现逆袭和蝶变，我觉得实在想的有点多。

所以来这里买房的都是些什么人呢?毫无疑问，投资客。

W这次来沈阳还见了另一位朋友L，L是个典型而纯粹的投资客，他的做法简单粗暴，6000的房源，直接拿下20套。

我解释一下，沈阳有限购也有限售，但限购只限于和平、沈西和浑南三个区，其他各区还可以随意买。限售五年是针对商品房，二手房是限售两年。

L为什么敢买20套呢?不怕五年限售砸手里吗?原来L和开发商有私下约定，只交首付，四个月后备案。L的风险和机遇就在这四个月之内，假定房价上涨到8000，L就及时转手套利，如果一套100平60万，转手80万就获利20万，20套就是400万。

惊了吧，钱来得这么容易?就是这么容易。

当然，机遇与风险并存，如果这四个月之内房价没涨也没转出去呢，那L就只能自己全部吃进了，不过出的只是三百万左右的首付和月供，一年之后L还能想办法撤掉网签继续出货，只要房价能保持上涨即可，L做的基本是无风险套利的生意。

不过L的操作方法绝不是普通人可以仿效的，需要找到多个购买资质，需要和开发商打点好关系，需要打通某些交易环节，需要足够的资金和魄力，还需要掌握好出货的时间段。所以说专业炒房客不是谁想当就能当的。

W最后放弃了沈阳建仓的打算，他告诉我，自己一直是做实业生意的，目前这种买房方式家人已经觉得很激进了，像L这样的极致炒房客他既做不来也不想做，但如果只买个一套两套的，握在手里五年就算小有涨幅又觉得价值不大，还要花时间打理，对沈阳的未来也实在不看好。

在这里我对沈阳做一个小结。

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中心区一万多的上涨空间已不大，投资客主攻的是不限购的郊区，普遍价格在6-8千之间，为的是获取短期的升值。但是如果做不到快进快出，就算有个20-30%的升值，资金长期沉淀在这里意义也不大。如果你能做到像L那样极致，就当我没说，但如果你想做价值投资想长持，我劝你先看看沈阳的经济基本面和这些区域所处的偏远位置。

第二站:丹东

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W离开沈阳直奔丹东，沈阳距丹东240公里，动车一个半小时即可抵达。

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这就是丹东，与朝鲜隔着著名的鸭绿江，是不是一下子想起了那首著名的歌曲:雄纠纠，气昂昂，跨过鸭绿江。

丹东为什么突然爆红大家都清楚，我简单介绍一下丹东的经济基本面。2017年GDP为793亿元，在辽宁14个城市中排名第9。

从2010年到2016年，丹东人口流失了28%，财政收入下滑15%，在辽宁14城排名倒数第一，这是一个惊人的数据，说明丹东人口在急剧缩减。

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一方面是因为东北人口外流严重，另一方面是丹东的特殊位置，朝鲜大量的核设施基地导致丹东人口不断流失。

就是这样一个死气沉沉，未来有可能成为空城的城市，一夜之间迎来了大量投资客，楼市号称48小时上涨57%，一切只源于朝鲜的一句改革开放和放弃核实验。

政治的问题我们不去探讨，我们只讲楼市。

5月2日，W来到丹东，丹东给W的第一感觉就像第二个鄂尔多斯，人口惊人的少，到处都感觉荒凉。

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这里是最繁华的市中心，人流也不大，居然还有万达广场。

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铁丝网对面就是朝鲜▼

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丹东不大，基本就两个板块，老城区和新区，新区开发已经十多年，但没有太大起色，可以想象，人都跑了开发区能发展到哪里去。

近几年来，丹东新盘的普遍市场价在4500左右，可以想象的万年不涨之地。

最近半个月丹东楼市借朝鲜之势开始发力，目前的新盘基本都在新区，均价普遍在5500-6100，最高端可以看江的楼盘佳兆业是7500。所以近期的基本涨幅是在25-35%之间。那篇48小时涨幅57%的，明显是以偏概全的标题党之作。

目前到丹东买房的以外地人居多

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，有东三省的，北京的，浙江的，还有一些本地人也加入了购房大军。

丹东目前没有限购，但是这里比较排斥贷款，大部分是全款优先。

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W给我讲述了他在丹东的遭遇，因为是凌晨6点半到丹东，W提前预约了滴滴的专车，还专门电话加短信确认，司机信誓旦旦表示保证准时达，但是凌晨到达丹东的W还是被无情地放了鸽子，并且还被滴滴收取了费用。

W无奈只能打车去看项目，在路上遭遇了的哥的野蛮加价。

好不容易到了售楼处，售楼的小哥哥小姐姐都傲气十足，对前来送钱的W爱理不睬。

容积率是啥?没听过!

爱买不买，不买明天还涨!

贷款?大哥你再去别处看看吧!

我大丹东就是这么拽!

热闹的售楼处，丹东的开发商快被幸福砸晕了▼

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政府不限购我限购，就瞪你了咋滴!▼

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在丹东停留两天，看过数个楼盘之后，W一套也没有买，决定回家。

W告诉我:虽然内心波涛起伏，但还能控制住了自己。不能再呆了，呆下去会纠结死。

不管是在沈阳，还是在丹东，W都很清楚地看到了它们短期的上涨预期，这种唾手可得的收益的确让人很难抵挡，但是W还是控制住了人性最本能的欲望。

因为W明白，这里是炒房客的天堂，决不是什么价值投资之地。

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这种投资理念与W多年来做人做事的价值观是背离的，W告诉我，他到今天能小有成就的根本原因是家族几十年来对实业的认真与坚持，如果通过这次短期投机获得了很大的利益，很可能摧毁他内心的价值观，以后很难再静下心来做实业。

当然，除了以上高尚的原因，W同时也考虑到了未来众多的风险和不确定性，包括沈阳的五年限售大法和朝鲜问题的多重变数。

丹东小结:不出意外的话，丹东房价还会继续上涨，还会有一波一波的炒房客杀进去。但是在丹东只能买新盘，眼下即使新盘价格上涨，收获的也只是纸面财富，几年后新盘才能交付并拿到产证上市交易收割利润。

可是，在这几年内，朝鲜究竟会发生什么变化，未来我们真的能否看到一个无核的、开放的、繁荣的朝鲜?恐怕谁都知道，变数实在太多了。咳咳，不谈政治。

尾声

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最后W告诉我，去沈阳丹东三天，纠结了三天，在往赌桌扔筹码的最后一刻阻止了自己，终于空手而回。回来之后，却发现丢掉了一个商机，生意少赚了三十万。

生活就是这样喜欢开玩笑，你不可能同时专心做好两件事。

W最终决定，坚持家族价值观，还是响应国家号召，实业兴邦。房子，肯定还是要买的，但是，未来只做长持和价值投资。

祝福W君!也祝福每一个价值投资者!(来源:米宅米宅)

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和平区29个续建项目全部开工

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五月万物生发，百亿元大项目在浑河岸向阳滋长。5月3日，和平区再传捷报，香港新世界K11购物中心将于5月26日盛大开业，这一浑河北岸“大鹏”的展翅营业，将刷新和平区产业发展和项目建设的新“高度”。与此同时，和平区29个市重点项目(续建)均已开工建设。

从整体情况看，今年和平区市重点项目38个，总投资954.87亿元，当年计划投资121.43亿元。其中，续建项目29个，总投资785.27亿元，当年计划投资96.33亿元，目前累计完成投资27.88亿元;新建项目9个，总投资169.6亿元，当年计划投资25.1亿元，目前累计完成投资0.37亿元。

从投资金额上看，其中100亿元以上项目共3个，分别为世茂家园项目、盛京金融广场项目、恒大-华谊兄弟(沈阳)艺术中心项目;50亿元以上100亿元以下项目1个，为新世界中心项目;20亿元以上50亿元以下项目共8个;10亿元以上20亿元以下项目共8个;10亿元以下项目共18个。

从开工节点看，续建的29个项目已全部复工，复工率100%。新建项目9个，其中1月份开工2个，当年计划投资1.7亿元;5月份计划开工2个，当年计划投资12.4亿元;8月份计划开工2个，当年计划投资5亿元;9月份计划开工3个，当年计划投资6亿元。

从项目建设看，和平区举全区之力聚焦“新、优、强、大”达到一定高度的项目，用实实在在的项目为发展提供动能、储备势能。新引进的恒大-华谊兄弟(沈阳)艺术中心项目，已经进场，其将以国际化、现代化、品质化理念倾心缔造沈阳乃至东北亚文化创意产业新高度。

从产业发展看，和平区以更大的力度、更实的举措推进传统产业转型升级，构建高层次产业体系，努力撑起符合高质量发展的“四梁八柱”。今年以来，和平区大力扶持生物医药基因产业，在三好街地区打造生物医药基因产业园等，积极培育新业态、新模式、新机制，推动产业向高端化、智能化、集群化迈进，着力打造现代金融中心、商贸服务中心、文化创意中心、创新创业中心。(来源:沈阳日报)

中央大街跨浑河桥首件装配式墩柱吊装成功

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5月3日，采访人员从沈阳市建委了解到，随着重达26吨、高3.8米的首根装配式墩柱成功起吊安装，沈阳市最长且装配式墩柱最多的跨浑河大桥成功完成首根装配式墩柱施工，并顺利通过验收。这标志着沈阳中央大街跨浑河桥项目装配式施工全面开始，施工进入“快车道”。

据了解，中央大街跨浑河桥全桥设计有12孔共48根墩柱采用装配式，此次吊装的成功，为沈阳市推广装配式施工提供了试验参数，为后续吊装工程积累了宝贵的经验。中铁上海工程局北方公司中央大街跨浑河桥项目负责人介绍，装配式墩柱施工具有以下优点，一是缩短工期。预制拼装施工技术是将现场需要立模、绑扎钢筋及浇筑混凝土等工作转到预制工厂，即墩身、盖梁等在基础工程完成之前就可以提前预制施工，把传统顺序施工过程，变成并行的工序，通过合理安排预制、拼装工序来加快施工进度，缩短施工工期。二是降低风险。现场仅借助一台大型吊装设备，避免工人高空作业，降低施工风险。三是提高工程质量。由于预制拼装结构对精度要求高的特性，决定施工质量比传统施工质量要高，同时工厂化生产质量稳定，利于质量和精度的控制。四是降低施工对现有交通的干扰。墩身、盖梁由构件工厂预制，用专用设备进行现场拼装的方法施工，可显著降低对施工场地周围城市正常交通的影响，减轻对周围环境的影响。

中央大街跨浑河桥工程路线全长2450米，其中主桥长1710米，北引道长295米，南引道长445米，桥面设计为双向6车道，设计时速60公里/小时。待通车后，将大幅增加交通容量，解决城区拥堵，提升出行效率。届时从沈阳铁西区到苏家屯区驱车只需3分钟。(来源:辽宁日报)

京沈高铁辽西隧道即将完工

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辽宁段联调联试下半年完成

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年底将具备开通条件

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从今年3月1日起，京沈高铁--京沈客专辽宁段TJ-2标段包括辽西隧道在内的9座隧道和11座桥梁等工程都进入了收尾阶段。该项工作将于下半年完成，今年底辽宁段将具备开通条件。

5月3日，中铁十二局项目部相关负责人介绍说:“目前除了辽西隧道以外，我们标段的其他工程也已经全部进入尾声，现在主要进行克缺整治、改路改渠、打磨桥面、沿线绿化等收尾工作，以迎接6月份以后朝阳-承德段的联调联试。”(来源:沈阳日报)

沈阳今年建成海绵城市示范区

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日前，省住建厅发布《关于加快推进海绵城市建设工作的通知》，到2020年，全省每个城市至少要建设1个海绵城市示范区。沈阳市计划在今年建成海绵城市示范区，区域内年径流总量控制率达80%。

按规定，海绵城市示范区要集中连片，面积不小于15平方公里，区域内年径流总量控制率要达到70%以上。各地各城市将结合新老城区、公园绿地、道路广场、建筑与小区、排水防涝能力建设等实际，统筹规划，落实2018、2019、2020年海绵城市建设三年项目计划，采取措施推进项目实施，确保按时间节点完成任务。

沈阳市已出台推进海绵城市建设的实施意见。根据规划，将主要在水系改造、道路改造、公园绿地改造、建筑与小区改造四个方面安排海绵城市建设内容，充分考虑雨水的收集、净化和利用，加快推进海绵城市建设，最大限度地减少城市开发建设对生态环境的影响，将80%的降雨就地消纳和利用。2018年建成海绵城市示范区，区域内年径流总量控制率达到80%;到2020年，城市建成区20%以上的面积达到示范区目标要求;到2030年，城市建成区80%以上的面积达到示范区目标要求。

随着沈阳城市建设的不断发展，城市内的硬板马路越来越多，沥青路面越来越厚，一定程度上阻隔了雨水渗入地下。为此，沈阳市将建设更多的“海绵路”，结束马路积水。在全市老旧小区改造提质工程中，计划120个老旧小区的改造中融入海绵城市建设理念。通过综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，削减地面径流，实现老旧小区改造后年径流总量控制率不低于70%，径流污染控制率不低于40%，有效缓解城市内涝，促进雨水资源有效利用。

名词解释海绵城市

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城市在适应环境变化和应对雨水带来的自然灾害等方面具有良好的“弹性”。下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。(来源:沈阳晚报)

财政部:加快个税改革节奏和进度尽快出台措施

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在5月3日举行的国务院政策例行吹风会上，财政部副部长程丽华表示，个人所得税改革会让更多的群众减负受益，财政部也会进一步加快这方面工作的节奏和进度，尽快出台相关措施。

会上有采访人员问:之前在年初的时候，中国宣布了要进行个人所得税的改革，能不能分享一下在个人所得税税改方面有哪些计划和步骤?

春季人才流动报告:新一线城市受追崇

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时下，正是求职市场活跃季节，招聘及跳槽呈现大量增长。智联招聘在平台大数据基础上对今春全国求职市场作出了分析，并形成了《2018春季人才流动报告》。

报告分析指出，城市等级越高，人才黏性越高，新一线和一线城市形成人才交互。从不同城市等级的求职者简历投递方向来看，城市级别越低，人才忠诚度越低，人才忠诚度随城市等级降低而递减。

值得关注的是，新一线城市受益于自身发展及人才政策效应，成为人才追逐的新目标，且一线城市的求职者中也有7.1%在向新一线城市投递简历。“进军北上广”和“回归新一线”现象并存。

报告指出，传统一线城市的虹吸效应和溢出效应都非常明显。北京市主要吸纳了京津冀地区的求职者，却在向全国输送人才，对华北、东北以及西北，甚至西南地区都有辐射。北京就像一个巨大的“心脏”，源源不断地吸引来自大半个中国的优秀人才，同时又在向各个地方输出人才。

相比之下，上海、深圳和广州等传统一线城市的人才主要在长三角地区和珠三角地区流动，较远可辐射到华中地区的武汉、长沙和南昌地区，并未形成全国范围的流动态势，其中福建省更多在省内实现人才流转。

新一线城市近年来持续发力，城市发展和人才引流并行。从数据上可以看出，成都、天津、武汉、杭州等城市的人才供给中，来自北上广深等一线城市及其他外省市的求职者比例较多，开始展现出强大的人才吸引力。

从招聘企业性质来看，民营企业是我国招聘市场上的“支柱”，各种类型招聘单位收到的简历，来自民营企业的求职者占比较高。另外，国企和事业单位的职位，更受国企求职者青睐，合资和外商独资企业的职位，也更受外企求职者的欢迎。

“招聘旺季的人才流动趋势，很大程度反映了当前求职者的求职行为特征。”智联招聘CEO郭盛表示，对于政府来说，了解人才流动走向，找到吸引人才流入的“核心痛点”并制定相应的政策，对人才培养和建设上更有针对性;对于企业来说，了解当下人才流动大趋势，结合自身的发展状况，制订兼具长远计划与短期经营目标的人才招聘计划;对于求职者来说，在提升职业技能的同时，密切关注市场动向，把握好职业发展方向，才能在职场竞争中掌握更多筹码。(来源:中国经济网)

地方密集开会研判经济形势透底两大政策风向

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随着一季度地方经济数据出炉，各地相继召开会议分析一季度经济形势，研究部署下一步经济工作。上证报采访人员梳理发现，地方未来政策重点瞄准扩大内需和对外开放两个方面。其中，在扩大内需方面，投资仍被置于重要位置。

分析人士指出，二季度以来各地对新投资计划的实施力度明显加大，大项目、重点工程建设速度加快。预计今年中国经济将延续平稳增长的势头。

地方一季度GDP数据日前基本出炉。在已公布数据的30个省份中，有18个省份一季度经济增速跑赢全国同期6.8%的水平。

贵州、西藏两地经济增速全国最快，一季度增速分别为10.1%和10%。其中，贵州GDP增速比全国高3.3个百分点，已连续29个季度位居全国前列。

近期，地方相继召开会议分析一季度经济形势，研究部署下一步经济工作。总的来看，地方未来政策着力点瞄准扩大内需和对外开放。

从地方表态中可以看出，多个省份都在酝酿出台扩大开放新举措。

比如，海南省表示，从5月底开始组织开展百日大招商(项目)活动，以此为标志，拉开海南自贸区(港)建设全球招商序幕。湖南省制定了《加快推进开放崛起专项行动方案》和《促进开放型经济发展的若干政策措施》，目前正在修改完善，有望尽快出台。辽宁也表示，进一步扩大进出口和利用外资，加快港口资源整合，不断提高开放型经济水平。

此外，不少地方抢抓“一带一路”建设机遇。比如，甘肃提出，加快推进丝绸之路信息港、国际知识产权港和中新南向通道建设。广西提到，深度融入“一带一路”建设，抓好中新互联互通南向通道建设，实现与周边省份、沿海地区的经济融合发展、联动发展。

在扩大内需方面，多地仍重视稳投资，重大项目投资仍是主要抓手。

山西提到，要把握转型方向，坚持长短结合，以投资结构调整带动经济结构调整，特别是推动能源革命，推动工业“结构反转”，推动开放型经济发展，推动基础设施建设。山东要求，紧紧抓住新旧动能转换重大工程、建设综合试验区这个重点任务，加快项目落地，力争取得更多成效。

4月份以来，地方密集发布今年重大项目投资计划。其中，江苏今年计划安排重大项目240个，总投资3.5万亿元;吉林今年计划实施亿元以上项目2184个，总投资近1.7万亿元。安徽日前也发布2018年重大项目前期工作推进计划，涉及项目100个，总投资超过5100亿元。

上海证券宏观分析师陈彦利表示，进入二季度后，各地对新投资计划的实施力度明显加大，大项目、重点工程建设速度加快，各地政府的建设积极性明显增强。预计今年中国经济将延续平稳增长、效益改善之势。(来源:上海证券报)

上市房企利润:万科连续19年霸榜

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上市公司2017年报披露已经收官。2016年是楼市暴涨的一年，2017年进入楼市调控期，“房住不炒”为政策核心的导向。那么，从2016年暴涨再到2017年的调整，上市公司房企过得怎么样?业绩如何?

凤凰网财经统计发现，2017年150家房企净利润总额为1817.33亿元，其中排名第一的是万科A，净利润为280.52亿元，日赚超7600万元，同比增33.44%。

150家上市房企中，2017年净利润亏损的10家，其中中弘股份亏损最多，净利润为-25.11亿元，其次为宁波富达、中润资源等。2016年排入前十名的雅戈尔和泛海控股并未上榜前十名，而泛海控股从第10名滑至14名，变化最大的是雅戈尔，从第9名滑至第87名。

万科连续19年蝉联榜首去年日赚超7000万

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凤凰网财经统计发现，150家上市房企2017年净利润排名第一的是万科A，净利润为280.52亿元，日赚超7600万元，同比增33.44%，而2016年同比只增16.02%，略高于2015年15.07%。2004年，万科A超越陆家嘴夺得上市房企年报净利润第一席位，此后一直稳居第一名19年。

不过在万科A亮眼的净利润背后，营业收入增速却不尽人意， 2017年，万科A实现营业收入2428.97亿元，同比增长1.01%，远远落后于净利润增速。在资产负债方面，2017年万科A资产增速不敌负债增速。截至年末，万科A资产总额为11653.46亿元，总比增长40.29%，负债增长3096.75亿，同比增长46.29%，总额为9786.72亿元。这已经是万科连续第二年资产增速落后负债增速了。2016年末，万科A资产增长35.89%，负债增长40.85%。在2017年业绩发布会上，郁亮表示，住房全面紧缺的时代已经结束，房价单边快速上涨时代也已结束，地产行业了必须要作出改变。

此外，近期钜盛华的大幅减持引发了业界关注，仅仅4月钜盛华就两次减持万科，套现45亿元或已获利14亿元。宝能系大举退出万科意欲为何?央视财经评论员薛建雄表示，宝能不能实现控股，肯定想早点获利退出。如今万科表现良好，有大量机构希望入场，宝能刚好可以转让股份给他们，逐步退出。

除了万科A，净利润超百亿的上市房企还有赫赫有名的两大央企，保利地产和招商蛇口。2017年，保利地产净利润为156.26亿元，同比增25.80%。2008年，保利地产超越雅戈尔夺得了净利润亚军席位，至今10年一直未改变排位。作为央企龙头房企的代表，保利在资金优势明显，拿地扩张速度一直相对激进。但从克尔瑞排行榜来看， 2017年碧桂园、万科、恒大的销售额分别为5508亿元、5298.8亿元、5009.6亿元。在销售规模上，保利地产和第一梯队已拉开2000亿元的差距。2016年收购中航，2017年整合保利置业，设立项目跟投制度等，从保利地产的一系列内部调整可以看出，其正在努力追赶5000亿梯队的脚步。

值得一提的是，与保利地产净利润相反，营收和现金流量净额表现却大相径庭，2017年，保利地产营业收入1463亿元，同比下降5%，主要是受项目结转进度的影响。而在150家上市公司房企排名中，保利经营活动产生现金流量净额排名倒数第一，为-292.96亿元，上一次保利现金流为负还是2014年。据年报显示，2017年保利地产共拓展项目204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元，同比分别增长88%和128%，平均楼面地价6118元/平方米。其中，一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%，并且保利加大了核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。

2017年年报数据显示，招商蛇口净利润为122.20亿元，同比增27.54%。近两年来，依托着招商集团的央企背景，与国企、央企展开战略合作实现低成本拿地，实现了扩张之路， 2017年其先后与武钢、昆钢签订合作协议，获得大量低成本土储，进入2018年，又以8.72亿元的交易价格收购东风汽车房地产80%股权，从而获取了武汉及十堰的9个项目等。此外，招商蛇口充分利用央企优势，在房企融资难度加大的情况下，不断拓展融资渠道，2017年完成50亿元中期票据的注册和发行，获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元和携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓等。

中弘股份为房企“亏损王” 净利润下滑1688%

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在150家上市房企中，2017年净利润亏损的10家，其中中弘股份亏损最多，净利润为-25.11亿元，堪称房企“亏损王”其次为宁波富达、中润资源、*ST天业、凤凰股份等。资料显示，中弘股份成立于2001年，总部位于北京，以商业地产、文化旅游地产等核心物业开发与运营为主，坚持“1+x”的发展战略，立足北京，深入开发海南、山东、浙江、云南、吉林等全国多个省市。2010年左右，中弘集团借壳*ST科苑，并更名中弘股份，公司大举向旅游产业转型扩张，频频实施资本运作。

2017年报显示，公司实现营业收入10.16亿元，较上年下降77.18%;营业利润为负25.7亿元，较上年下降1355.51%;归属于上市公司股东的净利润为负25.11亿元，较上年下降1688.01%;基本每股收益-0.30元;每股净资产0.87元，而且年报被会计律师所出具了“非标”意见。其中，营业收入中房产销售为-3.48亿元，公司称，房产销售是收入和利润的主要来源，目前公司的房地产业务主要位于北京、济南、海口、安吉、长白山等城市，其中北京所占比重较大。其他收入包括控股的两家香港上市公司KEE和中玺国际所带来的收入、物业管理收入、餐饮收入等。中弘股份表示，公司跟行业内规模较大企业相比，公司规模偏小，主营收入较低，综合实力与行业内先进水平仍有一定差距。

年初，中弘股份发布了业绩预告亏损的修正，其中提到短时间内导致亏损增减14.8亿元的原因有两个:一是原本公司判断为可以资本化的新增有息负债被审计师判定为不符合资本化条件，导致财务费用增加13亿元;二是公司的御马坊项目在2018年一季度发生退房导致收入减少1.8 亿元，共计减少利润约1 亿元。

前6名单未有变动雅戈尔业绩大幅下滑

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据Wind统计，150家上市房企中净利润排名前十依次为万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福、金地集团、新城控股、荣盛发展、新湖中宝和陆家嘴。2016年，净利润前十排名为万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股、华夏幸福、金地集团、新湖中宝、荣盛发展、雅戈尔、泛海控股。

相比2016年净利润排名，2017年排名变化不大，前6名房企排名未有任何变动，新湖中宝和新湖中宝交换此前第7、8的排名，而2016年排入前十名的雅戈尔和泛海控股并未上榜前十名，而泛海控股从第10名滑至14名，变化最大的是雅戈尔，从第9名滑至第87名。

1998年上市的老牌企业雅戈尔被业界称为“不务正业”，目前的主要营收和利润分别来自对外投资和地产业务，再加上自家的服装业老本行。据不完全统计，1998-2017年期间，雅戈尔服装合计产生净利润95.9亿元，地产业务合计取得的净利润为106.8亿元，投资业务合计净利润为127.3亿元。4月23日晚间，雅戈尔发布了2017年业绩预告更正公告，预计2017年扣非后净利润与上年同期相比，将减少27.88亿元，同比降低116.57%左右，2017年雅戈尔实际净利润为2.97亿元。主要原因为公司将2017 年度计提中国中信股份有限公司资产减值准备33.08 亿元由非经常性损益调整至经常性损益。2017年年报显示，雅戈尔地产板块完成营业收入48.91亿元，较上年同期下降52.35%。

值得一提的是，在2017年净利润榜单前十出现了两家新秀，分别为陆家嘴和新城控股。实际上，陆家嘴并不算新秀，反而是老将。陆家嘴2017年净利润为31.30亿元，同比增18.17%，在万科A登上榜首之前，曾在2002和2003年蝉联净利润榜单第一名。不过从营收来看，陆家嘴表现不尽人意，2017年实现营收93.25 亿元，同比下降27.2%。为何减收不减利?这是由于来自投资收益项加分，四季度陆家嘴将持有渣打银行大厦的佳寿公司51%股权转让，带来8.21 亿的净利，与此同时，16年转让佳寿公司49%股权的处置行为结转计入当期投资收益，合计17.16 亿。(来源:凤凰网财经)

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2017沈阳房地产服务贡献人物

2017辽宁省房协经纪专业委员会专家

沈阳房地产协会监事

365淘房沈阳站 & 栋察楼市主编李栋

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