现实案例

2015年，考古人同在某县的某村发现了一座大型型古基群，该古墓群具有重大的研究价值和经济价值。为了更好地保护这一古墓群，该县决定在古墓群所在地修建文物保护区。建设该保护区需要对古墓群附近候某的房屋进行征收。候某在得到房屋被征收的消息后，内心十分欣喜，认为自己可以因此获得一笔巨大的补偿费。但是当他看到县政府公布的房屋征决定公告以及补偿方之后，候某估算了一下自己将会得到的补费,数额远低于自己的预期,候某内心由欣喜转为失落，搬迁的积积极性也顿时降低了。那么，侯某被征收的房屋应该怎样确定其价值？

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专业解答

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款明确规定了被征收房屋补的标准:对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

本案中，在确定鲁某某被征收的房屋的价值时，需要从两个方方面来着手：从实体上看补偿的标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；从程序上看，必須以评估的结果为准,不能随意确定。

此外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条、第十四条的规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

该法第十五条还规定，房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。所以,当房地产评估机构综合考虑各种因素对被征收房屋价值作出评估后，被征收人与征收人就被征收房屋室内的装修价值，屋内用品、物资等搬迁费用及停产停业的损失补偿等费用还可以协商确定。当然,如果协商不成的,也可以委托评估机构评估确定。

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相关法规

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

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第十九条第一款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机枃按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》

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第十三条第一款注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

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法规解读

确定被征收房屋的补偿价格时，需要考虑多种因素,最后由房地产价格评估机构综合确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定了影响被征收房屋价值的因素。房屋的区位、用途等因素是房屋征收评估价值的关键，被征收房屋的价值会因为这些因素的不同而不同。在评估时综合考虑这些因素，会对被征收人更加客观和公平，有利于使被征收人得到更加公平的补偿，保护其合法权益。

编辑 | 杨佳營

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