二手房交易全程是怎样的？什么是满五唯一？购买新房绝大多数是与开发商发生关系

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二手房交易全程是怎样的？什么是满五唯一？。全程|唯一|交易|网签|契税|二手房---

购买新房绝大多数是与开发商发生关系，所有的手续有专人负责，你只需要签签字就好了，但是二手房在购买的过程中很多时候需要亲力亲为，即使有中介帮忙办理，但是建立信任的难度可能会相对大一点。

今天我们来看一下购买二手房的流程是怎么样的？

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1、确定权属

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这很好理解，那就是你买东西的时候，一定要确定这个东西是属于这个人的，之前有很多案例就是非房主却把房子卖了，所以必须要求卖方提供合法的相关证件，都包括房产证、土地证、身份证件和其它证件。

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2、签合同（手签及网签）

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签合同目前一般指的是网签合同，因为网签之后双方心理都踏实了，毕竟有政府部门参与进来了，被坑或者什么陷阱的应该没有了，但是大多数时候在网签之前还会有一份手签合同，就是买卖双方及中介公司一起签订的三方合同，这份手签合同更像是一个定金合同，约定双方的购房意向及一些权利和义务。中介有的时候在签订纸质合同后会要求卖方将房屋产权证、土地证留在中介处以方便办理网签，其实办理网签前期提交资料只需要产证的复印件即可，只有在网签当天才需要提供原件。

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3、办理过户

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买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

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4、缴纳税费

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契税，增值税、个人所得税的金额较大，这三种税费是如何计算呢？

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在这里我们以面积80平米，网签价格200万，原价格为160万的普通住宅（按首套房三成首付，贷款20年）为例计算税费。

a、不满两年

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不满两年的房子需要缴纳契税、增值税和个税。

① 增值税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万。

② 契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息-此次增值税)×20%=1.54万。

三个税种共10.67+1.89+1.54=14.1万元。

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b、满两年不足五年及满五不唯一

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满两年不足五年及满五不唯一两种情况只征收契税和个税。

契税仍然是全额征收，税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息)×20%=3.68万。

两个税种共1.89+3.68=5.57万元。

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c、满五唯一

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这种二手房只征收契税，即契税额=200万×1%=2万元。

说明：各地区对于计税价格的规定略有不同，但多以网签价为准，参考过户评估价。契税的税率也和首套房二套房、面积大小、城市各有不同。

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如何判断房屋是否满五唯一？

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从上文的税费计算中，大家也可以很清晰地看到，“满五唯一”的二手房是税费是最少的！那么什么才是满五唯一呢？

a、如何判断唯一？

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唯一指的是家庭（父母和未成年子女）名下唯一住宅，这里指的是住宅，商业房或者一些商业性质的公寓不计入套数计算，可以在房管局或相关部门进行查询。

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b、如何判断满五？

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根据房屋的性质不同，五年的判定标准也不同：

商品房、经济适用房：

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以契税票填发日期或房产证登记日期为准；

已购公房：

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距房产证填发日期满五年或距原始购房合同签署日期满五年或距第一笔购房房款的银钱收据日期满五年；

继承房产：

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以被继承人获得产权时间为准，核准产权时间需要提供原房产证和继承公证材料。

赠与房产：

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如果是直系亲属之间的赠与，产权时间以原房产证为起始点；如果是非直系亲属之间的赠与，则以新房产证为准。

在二手房交易过程中，由于会为买卖双方节省一大笔钱，满五唯一的房子十分畅销，但购房者不能看到满五唯一就认为一定会省一大笔钱，如果所购房屋为非普通住宅，是享受不到税费优惠的，因此在选购二手房的过程中，一定要仔细辨别，认真计算。

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6、办理产权转移过户手续

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交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

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7、银行贷款

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对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

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8、打余款完成交易

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买方领取房屋所有权证、付清房款，卖方交付房屋并结清物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

9、领取房产证时间

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一般二手房在过完户之后，房管局会给你一个取件单，上面有具体的领取二手房房产证的时间，有的地方是7到10个工作日，也有特殊情况当天过户当天就可以拿到了。下来的新证是双证合一的，也就是所有权证和土地证都在一个证上。领产权证一定要房主自己领的，如果没有时间，也可以写委托书让房产经纪人代领。

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今天的节目就到这里，祝大家生活愉快！

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