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从美国第一豪宅社区比较中美好房子

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作者：张翼翔北京铀链投资董事长兼基金经理

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A.先说说美国的：

美国福布斯评选的全美第一豪宅区alpine, Nj，离曼哈顿车程不到半小时，几乎就隔着一条河，社区号称美国第一邮政编码07620。

里面道路宽阔，小区极其安静，每栋豪宅相隔甚远，都是极有设计感的独栋大别墅，都好似建筑大师的艺术作品，都掩映在绿茵茵的大树林中，若隐若现。

每家占地面积都较大，一般几十亩以上吧，别墅一楼车库离自家院子围墙还有一百多米，就是开车进了大门还得在院子里拐几个弯。

房子质量非常好，就是类似上海老租界里的大石头建筑，特别厚重，特别安全的感觉。我们院子里有篮球场，网球场，儿童游乐场，游泳池，池边专门修了个二层楼的小别墅，方便游泳时开Party。

这些设施加起来占地不到院子的十分之一，所以还有大片的空旷草坪和果树。

但真正比较突出的是软性的东西：

1.隐私，小区里名人大腕多，你可以选择地址保密，这样所有的邮件就到小区的镇政府去取，里面有专属你的格子柜子。

2.安全，有次早晨起床后还没解除睡眠警报，小孩扭动了大门的门把手，我们赶紧按密码撤回，密码还没按完，警车已冲到门口了！不到20秒！

3.教育，小学步行十分钟即到，学校停车场的路口总是有个很帅气的大个子警官在持枪执勤，金发在空中飘扬，脸上洋溢着友好的微笑指挥大家停车，我在想，他是不是奖金很高，每天看起来都是很享受这份工作的样子：）

老师在学校门口接学生，和每个学生每个家长都聊几句，其乐融融的气氛。我就是在这里遇到了特朗普的白宫女新闻发言人，她也送孩子上学。

学校居然老师的数量达到学生的一半，这个密度对学生太好啦！这个公立小学比私立小学还好。

4.约束，社区委员会对每家的约束大家都必须遵守，不服就打官司，主要是保持居住的高质量，比如砍了树就必须补种价值更高的树；每家地势高低不同，但户外雨水流向不能影响别家；节假日大门必须要有花环和彩灯布置……

以上这些都是因为制度安排合理，成本收益对等，小区房子贵，缴税就多，缴税大部分就用在本社区，所以公共服务就是好啊。

B.深圳：

十几年前我和二个合伙人（一个来自台湾，一个本地潮州人）在深圳开工厂，住在“金海滩”，那时号称深圳最好的小区吧。

小区都是独栋别墅，大多400平米左右，在半山腰上，走下去就是弯弯的海滩，面朝大海。海滩确实很美，山腰上的别墅区也很美。

当时觉得很好，可现在再看，越来越差。因为维护的不好，建筑质量一般，外墙经常掉皮，外观和室内的设计几乎就没设计，别墅小区乱搭乱盖根本管不住，绿化就是简单维护，有些杂乱。

离深圳市区很近，开车走梧桐山隧道也就半小时多吧，他的价值在于地段：）但是居住质量乏善可陈。

C:北京：

我回北京住长安街边，三环，经常晚饭后下楼沿长安街散步，三环内的长安街大概是北京最适合散步的地方了，人行道宽阔，行人很少，人行道的地砖基本不会踏空。

走一小段就是武警战士笔直的持手枪站立，树荫下估计还有其它保卫人员。

成本是雾霾大，汽车尾气大，这里的房子估计没人在意建筑质量和物业维护，对付的过去就行，房间里每天桌子上一层土，清洁卫生要反复做，大家在意的和深圳一样，也是地段和学区。

对股市的启示：

美国的房子背后是房主自己事业的发达，然后选择自己高质量的生活区域，房子本身投资属性不强，房子的税收主要在持有环节是关键的制度安排。

我们国家处在宏观经济的转折关口，百年一遇，消费升级是表象，背后是大家事业机会多多，现在房子的投资属性在下降，未来是自己的事业机会更重要，从实业投资中获益才是消费升级的根本动力。

估计像前几次改革大潮那样人人下海做实业已不现实，通过股市投资分享实业大发展的盛宴是个最实际的选择，而后选择高质量的生活区域。房产税即将推出已是共识，一旦房屋持有环节税收较重，这一天就会迅速到来。

我北大毕业后进入股票行业的第一份工作就是房地产行业研究员，沉浸在浩如烟海的数据里找规律，从这些数字中提炼出一些规律就如获至宝。可现在更喜欢用自己真实经历的事情来体味一叶落而知秋，滴水之冰而知天下之寒。

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