小众不动产上海商墅，处于“不限购”“不限贷”的灰色地界 550万元

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550万元，买套带有大花园的大别墅，有吗？难觅，现在青浦朱家角的联排或叠加别墅都要超过这个价了！不过真有人买到了，从青浦跑到宝山工业区（现在叫上海张江高科技园区宝山分园，简称“北碧云社区”），买了套近300平方米的现代商墅，算下来单价不到2万元，不仅不限购，还可以做五成按揭贷款。

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商墅：低密度+高绿化率

什么是商墅？简单地说，就是商业+居住+办公。众所周知，纯住宅里办公是违规要被清理的，而纯办公里也不能居住。而商墅既可以办公或从事商业活动，因水电煤齐全（电价和天然气价低于商办标准），也可以实现居住。这对SOHO族或自由职业者来说，无疑是一种理想的空间状态。

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商墅：楼下办公，楼上生活

也有人会说，商办楼现在很多啊！是的，但有很大的区别。是容积率的区别，很多商办楼的容积率在3.0以上，这样的高容积率就只能造高层了，而别墅的容积率在0.5左右，整个楼高就2-3层，周边绿荫环绕，工作和居住如在一个大公园里。

所以，商墅可以定义为：低密度的，兼容商业、居住和办公的一种不动产形式。一般而言，商墅的用地性质为非住宅用地，而且是分割成个人或者企业可以购买的产权房的。

因为是非住宅用地，商墅的土地成本低于住宅用地成本，因此其售价也低于周边的住宅房。

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罗森宝商墅俯瞰

不妨以宝山工业区中心位置的罗森宝商墅为例，近几年大牌开发商纷纷进入，有碧桂园待开盘的云麓之城，预计售价在39000元/平方米，有在售的世茂雍和府，单价36000元/平方米起，有全新亮相的万科启宸，还有金地、旭辉等多家著名开发商。从单价看，罗森宝商墅每平方米价格在20000元不到。而且相比公寓楼因分摊面积较大，一般得房率约七成多，商墅的得房率接近了100%。性价比还是蛮高的。

从租金回报看，美兰湖一套别墅的月租金约在15000元左右，一套罗森宝商墅的月租金也是15000元左右。美兰湖别墅的房价要高出罗森宝商墅近2倍，但所获得的租金回报却差不多。仅看租赁的投资回报，商墅胜出。

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在上海楼市“限购、限贷、限售、限价”的情况下，加上已经开始的房产税试点，若想多买一套房产来保值增值，要考虑买房前后附带的各种成本。尽管住宅房已经被如上所述“四限”了，但这种小众的商墅产品，还是不限购的，仍是可以个人购买，做五成按揭贷款的。若是看好区域楼市的发展规划和前景，也是一种不动产自用或投资的选择。当然，若看中了罗森宝商墅，与小编沟通一下，帮您直接找老板谈。