注意!土地市场一个重要信号，预示中国楼市走向今年以来

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今年以来，土地市场出现了明显的降温趋势，一二线城市土地流标现象增加。

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数据显示，今年以来，一线城市流标8宗，流标数量同比上涨166%，流标面积同比上涨幅度达700%;二线城市流标68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期上涨了53%。

一边购房者排队摇号为买不到房发愁，而另一边原本应该火热的土地市场却变得冷下来，在当下“面粉”稀缺的环境为何还会出现土地流拍?

多个城市出现土地流拍

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4月以来，北京、杭州、成都等地土地出现流拍。

以北京为例，今年北京市土地流拍数量累计达到6宗，6块流拍土地中，有3块位于丰台，剩下3块分别位于密云、房山和门头沟。

分析人士认为，流标原因，一方面在于这些地块吸引力不大。

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六宗地块都是限价房和共有产权房，房价受限的同时，开发商需围绕自持比例展开竞争，而且还有配建和还建等要求，加大了开发商的成本支出并拖累回款速度。另一方面则由于房企资金链紧张，

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去年北京大规模供地，已消耗了开发商的大量资金，而今年银行对房企贷款资质审核要求越来越高，非标融资通道又被堵死，导致房企拿地更为谨慎。

除了北京以外，杭州五一前杭州临安出让了五幅土地，然而令人意料的是，其中有两幅在当天的出让中流拍。这也是杭州今年首次土地流拍。

值得关注的是，近日，成都也出现了土地流拍的现象。5月20日，成都市公共资源交易中心公布位于龙泉的商用地挂牌出让结果，两宗地合计出让面积约310亩，其中面积最大的1号宗地262亩位于龙泉西河镇区域，最终流拍。

为何土地频繁流拍?

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为何土地频繁流拍?对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，第一个原因是严厉的限购，导致了购买力下降。第二个原因，这些流标的土地，基本上在偏远郊区，属性比较复杂，在整个资金面收紧的情况下，相对而言质量不是很好、属性不是很好的土地，流标就自然而然地出现了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体上说，企业的资金面压力是在增大的，这也让企业在拿地方面的策略趋于保守。另外部分土地性价比不高，高估了企业拿地的预期，所以也会造成流拍。

尤其是自持模式，现在正成为开发商的痛点。开发商自持，实际上是租赁市场从旧模式向新模式转变，即从个人自持转变为开发商自持，未来政策层面需要关注开发商的利益诉求，在财政补贴、税收优惠、金融证券化等方面给予扶持。

大趋势还是补库存

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严跃进指出，虽然部分土地流拍，但更多的和具体地块有关，当前土地流拍更多是结构性的，大趋势还是一个补库存的阶段。

截至2018 年4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少 0.7%，同比减少 7.9%。当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。

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2018 年4月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为 10.3 个月，这也意味着市场仅需 10.3个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比3月份10.5个月有所下滑。

有 55 个城市的存销比小于 12 个月，存销比最小的10位城市为:杭州、扬州、柳州、惠州、赣州、南京、日照和马鞍山。

表1 100 城新建商品住宅存销比排序

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(数据来源:易居研究院)

土地出让均价首次出现同比下跌

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虽然补库存需求还在，但土地成交均价已经出现下滑。

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数据显示，4月，40个典型城市土地成交均价为4703.7元/平方米，环比下降3.8%，同比下降6.9%。造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，二是三线城市成交比重增加，拉低了成交均价。

图1 40个典型城市月度成交均价走势

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(数据来源:易居研究院)

不过，在土地市场降温的同时，我们看到，大多数城市房价都在上涨，“房荒”现象在不少城市接连出现。可以看出，政策从土地市场向房屋市场的传导并不顺畅。

国家统计局5月16日发布了2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。70个城市中，有60个城市房价上涨或持平。其中丹东、海口、三亚、西安和太原五个城市的房价环比增幅较大。仅10个城市出现了房价同比下跌的现象，包括深圳、无锡、福州、南京、郑州、北京、泉州、合肥、杭州和上海。

料全年楼市成交将震荡下行

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展望后市，中国社科院城环所土地经济与不动产研究室主任王业强认为，从房地产投资的趋势来看，投资保持温和下行，投资结构有可能进一步调整，预计2018年房地产投资将进入下行的通道。上半年有可能有一个小幅回升的可能，但从全年看难有强力表现;受销售回落的影响，预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳回落。

王业强分析，从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。

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一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓;二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落;三四线城市在基本完成去库存后，也可能继二线城市之后面临市场下行的压力。

易居研究院研究员王梦雯表示，今年3-4月份成交反弹弱于2017和2016年，“金三银四”成色不足。预计当前调控将会贯穿全年，按这个逻辑来看，“金三银四” 成交平淡也预示着全年成交的震荡下行。

本文仅供投资者参考，不构成投资建议。

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图片来源:视觉中国

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