旭辉控股的TOP8目标是吹牛吗? 文/薛云兮" 心有多大

傻大方小编提示您本文标题是：旭辉控股的TOP8目标是吹牛吗?。来源是。

旭辉控股的TOP8目标是吹牛吗?。吹牛|目标|房企|销售金额|销售额|旭辉控股---

文/薛云兮

" 心有多大，舞台就有多大。"形容旭辉控股，挺合适!

2017年全年，旭辉控股实现合同销售金额1040亿元，同比增加96%，全年合同销售面积629万平方米，同比增加116%。目前，已经跻身千亿俱乐部，位居2017中国房地产500强榜第15位。

在旭辉控股"新五年战略发布会"上，旭辉集团董事长林中表示，公司要完成全国化战略纵深布局，扩大到70个大中城市。实现3000亿市场规模，全国房企排名top8。

2017年:销售额1040亿，15强。未来目标:3000亿销售额，top8。这是一组漂亮数据和远大目标，如果再细究一下另一组数据，感受略有不同。

旭辉控股2017年年报显示，已确认收入318.2亿，同比增长43%，净利润48.3亿，同比增长72%;核心净利润40.8亿，同比增长45%。

对于一家千亿销售额的房地产企业，其实际销售收入318.2亿，净利润40.8亿，虚胖问题显现!

虚胖的旭辉控股

成立于2000年的旭辉控股，曾在业内并不起眼。

2012年上市，旭辉控股开始发力，做大规模。从2012年的96亿到2017年1040亿元，旭辉控股实现了6年销售规模扩大10倍，年均复合增长率53%。

图表一:旭辉控股2012-2017.10销售业绩及行业排名情况

吹牛|目标|房企|销售金额|销售额|旭辉控股---

这种规模飞速增长的秘密在于:合作开发，这也是旭辉控股乐于打造的模式。

合作开发最大的好处在哪里?

举一个例子:一个项目，几家房地产公司共同开发销售，每家事先约定比例份额，就好像一张大饼，合作公司每家只能分到其中的一块。但是，反映到财务报表上来，销售金额却是计入整个项目的销售金额。其实，权益销售额才是合作企业方真正按照所占份额可以拿到的实际销售收入。

以2017年，旭辉控股1040亿销售额来说，其权益销售额550亿，占比52.88%。

业内是一个什么情况呢?据统计，销售额在800亿元至1500亿元之间的16家房企中，有14家的权益销售金额占比在70%以上，其中11家这个比值在80%以上，华夏幸福、鲁能和万达3家房企则达到100%。

由于采取了合作开发的模式，产生了增售不增利的现象。旭辉控股的财务数据可以很清楚的反映这种情况。

财务数据显示:2013年-2017年，五年期间，其营业收入分别为:119.09亿、161.79亿、182.31亿、222.24亿、318、24亿。其净利润分别为: 18.94亿、18.61亿、20.95亿、28.24亿、40.82亿。(图表一)

图表二:2013-2017年旭辉控股营业收入和净利润情况

吹牛|目标|房企|销售金额|销售额|旭辉控股---

此外，其毛利率也低于行业平均水平。以2016年为例，旭辉控股的销售毛利率为25.4%。中国中投证券统计了65家房企(2017年第一季度末已公布年报的房企)年报数据后发现，2016年行业平均毛利率为29.8%。

旭辉控股的目标

旭辉控股的"二五战略"是在2017年7月提出的。要点如下:

到2021年，实现合约销售金额3000亿，销售金额的年化复合增长率大于40%。

图表三:旭辉"二五战略"的主要内容

吹牛|目标|房企|销售金额|销售额|旭辉控股---

不可否认，为了"二五战略"的实施，旭辉控股做了一些积极的准备。

比如:在战略布局方面，去年旭辉控股总共拿了78块地，合同新增面积1320万平米，预计未来可带来的销售获值大约在3千亿。

在融资方面，2017年7月，旭辉控股通过配股，合共集资超过24.2亿港元，并引入平安人寿成为公司战略投资者。

今年1月份，旭辉控股完成发行3亿元美元的五年期美元债券;2月完成发行27.9亿港元的可转债。4月24日，旭辉控股又发行3亿美元的2年期债券，息率为6.375%，为同期可比同业中最低。

目前，其平均利息成本为5.2%。企业负债率为50.9%，如考虑永续债，净负债率为70%，财务状况相对稳健。

此外，旭辉控股扩大了全国化战略纵深布局。数据显示，旭辉控股2017年新进入城市18个，完成全国布局超过40城，战略纵深为旭辉控股未来的发展分散了风险、提供了空间。董事长林中指出，2018年，旭辉控股全年可销售资源超过人民币2500亿元。

那么，对于旭辉控股而言，它所倚重的合作模式是否会在未来发生改变?

先看一组数据，据资料显示，旭辉控股自2013年起，合作拿地的项目个数占当年新增土储项目的比例在60%以上。2015年，合作项目占比达到80%以上。

表四:2012-2017H1旭辉控股合作项目表

吹牛|目标|房企|销售金额|销售额|旭辉控股---

由此可知，在"二五战略"期间，合作开发的模式仍然不会改变，旭辉控股的虚胖问题也仍然不会得到解决。

TOP8的实力

2017年，房企销售额前3名，分别是碧桂园、万科、恒大，其销售额都突破了五千亿，为第一梯队;融创、保利，年销售额超3000亿，处于第二梯队;第三梯队则是一众销售额为千亿元的房地产企业。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，从未来大趋势来看，房地产行业的市场容量一年在10万亿左右，如果未来出现2-3家万亿规模房企，再有20家左右千亿房企，那么市场格局也就会在未来的3-5年形成定局。

日前，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组公布的2018中国房地产百强企业综合实力TOP10榜单。

表五:2018中国房地产百强企业综合实力TOP10榜单(数据来源:中国指数研究院)

总结起来，从综合实力而论，旭辉控股离TOP8，还有很大的差距。未来，旭辉无论能否完成3000亿销售额的目标，若以销售规模逞论的TOP8，这样的名次，含金量并不太高。