你家房子值多少钱？看房屋征收评估机构的选择随着房地产业的不断完善

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随着房地产业的不断完善，房地产业的分工日益明确，人们对更加专业化、知识化服务的需求越来越大，这为我国房地产评估业的发展创造了良好的机会。在适用《拆迁条例》的时代，因拆迁导致矛盾激化，造成了一定程度混乱，原因是多方面的。但通过重重迷雾分析之后会发现，根本的原因就是被拆迁人对于拆迁补偿的数额不满意，补偿的数额远远不能体现被拆迁房屋的市场价值，在拆迁后被拆迁人无法维持原有生活水平，无法实现安居乐业。拆迁中房屋补偿价值的确定，主要由房屋征收估价机构来确定，因此对于被拆迁人来说掌握和了解房屋征收评估相关知识具有重大的现实意义。

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基于上述情况，首先有必要明晰什么是房地产价格评估机构。房地产价格评估机构是指依法设立并取得房地产价格评估机构资质，从事房地产价格评估活动的中介服务机构。作为一种专业机构房地产价格评估机构，只有在具备相应资质后，才可进行相应的活动。房地产价格评估活动，包括对土地、建筑物、土木工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押，房屋征收、司法鉴定、公司上市改制、清算、资产重组等需要而进行的房地产价格评估。

一、评估机构的选择

在中国，房地产评估业属于一个年轻的行业，各方面制度尚不完善。又由于房地产价格评估结果直接影响房屋址收补偿的数额多少，因此对于房地产价格评估机构的选定就显得尤为重要。在征收与补偿条例颁布之前，原来的城市房屋拆迁评估主要依照《城市房屋拆迁估价指导意见》（现已废止）来操作。《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定：“市、县级房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估计机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要有两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法，参数选取等进行协商并执行共同的标准。”

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基于对此法条的分析可以得出：该指导意见确定了房地产价格评估机构的选择方法主要是“投票或抽签”。从表面上看貌似公正的条款，实际上却回避了一个重要问题：到底由哪个主体确定房地产价格评估机构？这一问题得不到解决往往会导致实践中房地产价格评估机构的选定权最后落人拆迁人手中。房地产价格评估机构事实上受拆迁人的委托而为其提供服务，在操作中往往偏袒拆迁人，将被拆迁房屋的价值显著低估，使对被拆迁房屋的补偿远远低于市场价格。这样的制度设计必然得不到被拆迁人信任，也容易引发被拆迁人的不满。

2011年颁布的《征收与补偿条例》针对因此造成的日益尖锐的拆迁矛盾，创造性地在第二十条提出了“房地产价格评估机构由被征收人协商确定；协商不成的，通过多数决定、随机确定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。在《征收与补偿条例》颁布之后，为进一步规范征收过程中的房屋价格评估行为，国务院颁布了《国有土地上房屋征收评估办法》，第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”基于以上规定，可以明确以下几点：

（一）房地产价格评估机构由被征收人确定。

不管是协商确定还是在协商不成的情况下进行投票或随机方式选定，最先要确定的一点，就是房地产价格评估机构的选定权只能掌握在被征收人手中，房屋征收部门从始至终都不能参与房地产价格评估机构的选定。

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（二）被征收人协商选定的原则

在由被征收人确定房地产价格评估机构的前提之下，《征收与补偿条例》规定首先由被征收人之间以协商的方式来确定。不同的被征收人出于不同的动机，可能会有不同的立场。有的被征收人可能希望通过征收改变居住条件，提高生活质量；有的被征收人则可能不愿意搬迁，而不论补偿款是多少。如此，被征收人之间就可能出现很大的分歧。但正因为存在着这样不同的诉求，协商原则才有存在的必要性。如果没有协商原则，就直接通过投票或抽签等方式决定，则可能产生“多数人的暴政”，即为了多数人利益而作出侵害少数人的决定。这些权益受到侵害的少数被征收人就有可能通过其他各种渠道和措施去表达他们的利益和诉求，问题依然无法得到有效解决。甚至可能因此而激化社会矛盾，对社会的和谐稳定产生消极影响。因此，在简单地采取投票、抽签等方式之前，协商程序是必需的，只有这样才能给被证收人提供表达自己意见和诉求的有效渠道。不同立场的被征收人通过充分沟通、协商和相互博弈。有可能就房地产价格评估机构的选择达成一致，即使没有立即达成，也可通过沟通知晓彼此的立场和观点，减少误解和分歧。实践中，在被征收房屋的范围比较小，涉及被征收户数较少，如三五户有这样的情况时．被征收人可能彼此熟悉，相对容易形成共识。但是当出现被征收范围较大、人数众多的情形时，简单依程序让被征收人来协商选择估价机构实施起来就可能比较困难。

（三）多数决定或随机选定原则

在经过协商程序之后，被征收人之间就房地产价格评估机构的选择仍然无法达成共识时。应当依照《征收与补偿条例》之规定通过多数决定或者随机选定的方式来决定具体的房地产价格评估机构。那种“因被征收人意见分歧严重而无法选定房地产价格评估机构就应由征收人来单方选定”的做法是违法的，其评估过程难以做到透明、公开、公正，其评估结果也难以令人信服。由多数投票或随机选定，某种程度上也是一种无可奈何之举。《征收与补偿条例》对于此种情形，规定进行多数决定或随机选定的具体办法由省，自治区、直辖市制定。

编辑 | 徐坤

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