深圳房改商品房保障房四六开意味着什么? 6月5日

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6月5日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。这被认为是深圳继1998年后第一次房改后的第二次房改，影响到深圳未来18年!其实不止18年，而是将永久定格深圳的房地产发展路径。

我们先来看长期的规划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，怎么分配的呢?主要分为三类。

第一类是商品住房，占40%左右，以中小户型商品房为主。有能力的人通过商品房来解决住房需求。

第二类是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，各占20%;人才住房，可租可售，90平米以下为主，租售价为市场价的6折;安居型商品房对收入有要求，深户，可租可售、以售为主，70平米以下为主，租售价为市场价的5折。

第三类是公共租赁住房，占20%左右，中低收入人群，30-60平米为主，租金为市场价的3折，特困人员租金甚至打1折。

也就是说，保障房占比60%，包括人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，商品房占比40%，大概只有70万套。

这个比例是综合了新加坡和香港经验，新加坡保障房和商品房比例是8比2，香港是5比5。

这是什么概念?18年170万套，平均每年不到9.44万套的水平，商品房只有3.89万套，保障房5.55万套，规土委内部的人跟我说，“说是一回事，做又是另一回事，人才房租赁房‘十一五’‘十二五’计划的目标也没有达到，170万套能不能完成谁也不知道。”

我们来看看深圳十二五(2011-2015)住房计划:

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总共供应了11万套，平均每年2万多套，计划新开工21万套，实际开工17.9万套，计划竣工21万套，实际竣工10.2万套，完成49%，差不多只完成了一半。

其实也不是深圳不想完成任务，而是深圳的土地实在是太有限，特别是靠旧改拆迁供应的地，光拆迁的周期就太长了。而且深圳过去的居住用地占比太小，比北京上海还低，远低于伦敦纽约国际水平，工业用地和商业用地占比太高，明显不合理。

但这次提出了，“会适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度，”因此有希望增加住宅用地的供给量。

展望未来，我们先假设170万套能完成，最近七八年来，除了09年和2015年救市后行情井喷的特殊情况，深圳每年商品房平均供应5万套，是供需能够达到平衡的水平。

保障房供应5.55万套，比过去十二五规划的规模，每年增加了3.55万套，在供应量上，是有了快一倍的增加。

但同时我们要看到，总的盘子就这么大，虽然政府会增加土地供给量，但这3.55万套的增幅，部分必然在挤压了商品房空间上增加的，政府是优先安排保障房的供地，也就是说，保障房增加了，那商品房势必就减少了，文件中有一句话值得注意，“严格控制大户型高档商品住房用地。”特别是高端，大户型，豪宅商品房会明显减少。

这170万套是怎么确定的呢?截至2017年底，深圳市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。

这还只是未来预见的新增人口的住房需求，那存量人口的住房需求呢，解决了吗?深圳的存量住房总量，商品房也就是220万套左右，这个水平远低于北上，北京是800万套，上海760万套。

而常住人口，北京2170万，上海2418万，北京上海在严控人口流入。深圳到2035年，1800万人，目前的220万套商品房，加上70万套商品房，也就近300万套商品房，按照这个人口密度，深圳到2035年，房价是要比北京贵的。

深圳已经认识到，靠深圳有限的土地和商品房供给是解决不了住房需求的，所以深圳改变了思路，反正也保障不了所有人的住房问题，那就退而求其次，解决需要保障的人，所谓的高端有市场，中端有支持，低端有保障。深圳的房改思路，无形之中，让我们难免对号入座了。

第一梯队，富人，自由去买最贵的顶级豪宅，将来豪宅20万，30万，40万也不要惊讶。因为豪宅供不应求，以后价格只会越来越贵，目前新加坡和香港的现状已经说明了这点，新加坡的祖屋价格和商品房价格相差四倍，香港的商品房均价12万，豪宅三四十万的很常见。

第二梯队，中产阶级，家庭年收入在50-100万的人群，买普通商品住房，这部分人从政策上，我估计是满足不了安居型商品房要求的，收入超标了，这部分人其实是最苦逼的，申请保障房不够条件，只能去买商品房，但买商品房压力又特别大，因为在深圳，家庭年收入这个水平，要养一两个孩子，要负担月供2万，真的需要省吃俭用。但好歹还是能买的起商品房，也算是拥有自己的私有产权，在社会等级划分上，他们可能会有满足感。

第三梯队，人才房和安居型商品房，也就是以前的经济适用房，改头换面，买不起普通商品房就买政府给你打折和带有附加条件的商品房，其实大家都心知肚明，过去能分到安居型商品房的都是什么人，那些缴税多的大企业还有机会拿土地盖租赁房，分人才安居房，但一般的中小企业就别想了。这是个很好的福利，人才房是商品房的6折，商品房5万，人才房只要3万，安居房5折，只要2.5万，对刚需的吸引力非常大，所以对于刚需来说，如果能申请的到，谁都想去申请，哪怕他有诸多转让限制。

比如，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。在此期间，你想买商品房，或者想卖，只能卖给其他符合条件的人，或者由政府回购。你买了这个房子之后，缴纳社保15年，或者满了60岁之后买房满10年且符合条件，可以申请向政府缴纳一定比例的增值收益后取得完整产权，跟商品房一样上市流通。

第四梯队，公共租赁房，跟以前的廉租房没两样，换个名字，还是面向低收入人群，买不起房的就去租房，让你在城市里有个蜗居和落脚的地方，彻底打消买房的念头，省得天天抱怨房价高。

最后社会各个收入阶层的人都做到了居者有其屋，建立和谐社会。

未来，深圳的城中村通过装修改造和消防升级以后也是租赁房的一大供应来源，还有临深片区，买不起深圳的，只能住东莞惠州，这是不可逆转的大趋势。

170万套分为三个阶段:

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我们看下短期的供应目标，第一阶段(近期)，2018-2020 年建设筹集各类住房 42 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于 25 万套。

今年明年后年，商品房17万套，平均每年超过5万套，这个思路还是想在短期内多供给点商品房，把住房价格调下来，不过今年已经过去5个月了，按照这个节奏，5万套都完成不了。

但短期来说，不管这个5万套能不能完成其实都已经不重要了，因为市场需求已经透支太多了，特别是三价合一之后，税费明显增加，又给市场补了一刀，所以现在市场就横盘横在这了，短期刚需已经无法承受高房价了，豪宅想涨就涨吧，跟刚需市场无关，这是两个完全分割的市场。

保障房的增加，短期只会对低端市场造成压力，这有利于刚需入市。

当前，政府已经表态，新政策出台后，深圳将继续坚持房地产调控态度不动摇，严格落实各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。

但中期来说，深圳的商品房供给量减少，每年只有4万套供应量，可以说完全不够，所以中长期来说深圳商品房价格还是有上涨的压力，毕竟很多人是无法通过保障房来解决住房需求的。

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