买新房净赚100万？别做梦了！这些因素会吃了你一半收益！买新房净赚100万？别做梦了！他们会吃

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文/滕文娜

近期，杭州新房放量，每出一个盘都能引起“要不去摇、怎么摇”等相关话题，而“新房摇到就赚100万”的观念似乎已深入到每个关注楼市者的内心，摇号也成为每一个想参与者关注的大事。

图：快房网

新房买到就赚到的即视感，主要来源于目前杭州楼市一二手房倒挂的价格差，但摇到是否真的就能立马赚到百万了呢？不妨再来细究一下。

二手房市场价差大！

学区占了很大优势

在杭州二手房成交的高价榜单中，一些普通老小区可以说比顶级豪宅出现的次数都要多，且成交量相对较多且稳定。为什么这些居住体验或并不好的老小区为什么还能卖出“天价”呢，主要还是有好的学区傍身。

而新房和二手房的价格差，学区也是很重要的一大因素，有些板块的学区房或拉高了区域房价。三墩板块就较为明显，板块目前的新房价格均价3万不到，区域内二手房均价已在3万以上，但是在二手房市场不同小区的价格差也还是比较大的，不同小区价格差有近万元，如板块成交活跃的两大盘，金地自在城和都市阳光嘉苑，前者3.8万一平，后者则两万八九的均价。

另外，学区也决定着新房在二手房市场（即次新房）的价格表现。金地自在城，近几个月月均成交量三十套左右，签约均价约3.8万，价高的甚至达到4.6万。但是同一区域内，首开国风美域、中旅紫金名门，两个项目的

次新房

总成交量在10套以下，签约价从2.9-3.6万不等。

据某中介介绍，金地自在城对应的学区是文三街小学分校文理小学，区域内排在前位，且仅金地自在城小区划在该学区内，价格相对较高，成交也活跃。另外首开国风美域、协安紫郡等次新小区很多都未满两年，交易税费较高。综合来看，购房者还是更愿意为学区买单，但是按照现行的规定，新房是不作学区划分的，只有等到项目交付后，才能确定最后的学区。

所以抢购的新房也不能完全比照周边的学区房来计算差价收益。

高价格差下的隐形手

——逆天户型

杭州目前摇号中签率颇低的楼盘绿城九龙仓·桂语江南，摇号中签率约1.6%，为什么这么低，大多数人看中的就是钱江世纪城一二手房的价格差及板块的未来预期。这里就只就一二手房价格差做分析，差价并没有大家想象中的那么大。

从绿城九龙仓·桂语江南周边，我们看到有顺发恒园、保利霞飞郡、中国铁建江南国际城等次新小区在售，均价3.3-4.2万不等，单价高的在4.8万左右。但是对比绿城九龙仓·桂语江南与周边一些二手小区的户型，其实差价并不高，如中国铁建江南国际城，户型赠送面积约二三十方，按实际平摊下来，有的均价甚至不到3万；顺发恒园有的89方户型赠送面积达35方，4.8万的单价折算下来其实约在3.45万左右，与绿城九龙仓·桂语江南的均价差异并不大。

户型图

在几年前，飘窗、露台、设备平台等都是以全赠送面积存在的，90方的房源赠送面积或有30方多方，高赠送、超高得房率一度是开发商热衷的营销点，但在新规范实施后，新入市的房源赠送面积大打折扣。

说到超高赠送面积，非常典型的就是萧山的一些二手房，赠送三四十方都不在话下，曾经的“逆天户型”，现如今已流入二手房市场。如钱江世纪城板块几个典型二手房小区，美哉美城、和美家等。

美哉美城与和美家都是超高得房率的小区，赠送面积高的甚至达五六十方，但在二手房市场上，这些房源的赠送面积都不被写在户型面积内，可实际房价却已包含了这些隐含的面积，这也是造成二手房价单价高的重要原因。但如果按实际使用面积去计算，目前一些新房的价格优势就没有那么大了。

期房与现房

至少两年的时间与金钱成本

一二手房差价的形成，还有变现的问题。在二手房市场，二手房是可以实现较快变现的，但是摇号的新房就不一样了，你买到了不可能立马挂到二手房去卖，从期房到现房，大多新房至少还要承担2-3年的时间及利息成本。

图：黄煜轩

一位朋友就很纠结，要不要把现有的一套房子卖了去摇新房，这套房子还有一部分贷款享受的还是8折的房贷利率，如果还清贷款卖掉再去买新房，二套贷款利率要上浮25%，这样一换，同样的100万贷款，光利息就多出十几万。当然，有全款能力的购房者并不会受此困扰，舍弃的可能是同一笔钱投入到基金、债券、黄金等理财产品的收益。若以5%的年化率，一套房总价300万来就算，这些钱3年下来不计复利也有45万。

新房买到就赚到还有一个不确定因素便是未来的楼市环境，将直接决定现在买进新房进入二手房市场的价格。那么问题的关键来了，两年后的楼市是继续火爆如日中天？还是价格平稳市场稳定，是价格再上一个台阶？还是迎来长时间调整。市场不会一成不变，市场变化了你如今算的“百万”收益到底有没有？这个还真不好说！

海宁看房团即将出发！

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看房线

【许村板块】

绿城华景川蘭园：

户型建筑面积89㎡、110㎡、142㎡、157㎡、182㎡，预计销售均价19000元/㎡。

万科桂语东方：

户型建筑面积和销售均价待定。

【周王庙板块】

江南繁华里：

户型建筑面积66㎡、77㎡、79㎡，预计销售均价14000元/㎡。

【盐仓（下沙大学城北）板块】

华景川万科潮起东方：

户型建筑面积和销售均价待定。

绿城华景川之江明月：

户型建筑面积89㎡、110㎡、128㎡，预计销售均价21000元/㎡。

Tips:

【出发时间

】

：2018年6月9日（本周六）上午8:30

【出发地点

】

：

钱江新城市民街富春路口钱江国际时代广场旁，地铁4号线城星路站C1出口出站

【线路一览

】

：

绿城华景川蘭园——万科桂语东方——江南繁华里——华景川万科潮起东方——绿城华景川之江明月

（备注：线路初定，不排除顺序线路或楼盘因实际情况有所调整）

【报名费用】：

110元/人，仅限45人，名额有限，欲报从速