用 20~30 年还房贷，或者说买房是件愚蠢的事情吗？先讲一个故事

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用 20~30 年还房贷，或者说买房是件愚蠢的事情吗？。买房|事情|月供|比率|4000|房贷---

先讲一个故事，也是现在很多年轻人都会经历的一个故事。

一个人月收入12000元，信用卡欠费钱了10000元钱；（年轻时铺张浪费）

突然有一天生了一个大病，由于本来每个月都要还信用卡，又透支了10000，变成了负债20000元。

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这个时候，他的工资就不够还了，所以，这个时候就有两个方案了：

①向父母借钱，补上；

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②申请分期，将自己欠的和临时的大额消费全部申请分期，按照分期手续费+利息一年12%来计算，申请分3年，这就相当于每个月偿还不到700元的样子，但是总额负债从20000提高到了24800元。

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第一个方法暂且不谈，就说第二个方法，申请分期之后，虽然总负债增加，但是每个月负债从10000降低到了700元，如果能够控制消费的前提下，能够存下很大比钱，而且还能缓解压力。

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看着好像不错，但是有两个大的前提：

①消费能够得到控制——不然每个月依旧存不下钱（负债的恶性循环）；

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②后续不会再次出现进一步的大额消费，不然再分期？

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这就和现在的买房子是一样的，房价高是一个不争的事实了。所以：

①跟父母要钱买房子；

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②申请分期，按揭买房。

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那么逻辑就和上面的分期是一样的了。

与之对应的就出来两个问题：

①房地产市值非常巨大，按月还供的收入是多少？收入是否跟得上。

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上面的信用卡消费，月收入哪怕是5000一个月，每个月还700都还可以接受，房地产呢？月供3000-4000/月不新鲜吧？多的甚至有7000一个月的，都很正常。

②房子究竟解决的是住房需求，还是买房需求？

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我们用信用卡消费也是如此，解决的必然是我们当下的消费需求，而住房还供，解决的是我们的住房需求。如果是解决住房需求，租房也可以解决（貌似）。

总之，就是一个核心问题，房贷还供=解决需求…吗

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？

所以，咱们先不拿数据说事儿，先就事儿说事儿：

①20年-30年的还房贷的过程，是否真的解决了你的需求！

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②解决你需求的方案是否具有可替代性。

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租房是否是解决需求的替代方案？我可以再讲一个"以租养贷"的故事。

A先生在2011年在武汉南湖附近买了一套房子，当时房价大概在3500/㎡左右，月供大约500/月，现在2018年，他将房子以4000/月的价格出租，然后自己又以3000元左右的价格租了一套房子居住。

还有另外一个方案。

B先生，2016年同样地段买入房子，月供4000/月，现在2018年同样以4000/月出租，而他则在其他地方以1500元价格租了一套条件基本相同的房子来居住。

上面两个方案都是将房子出租，来降低自己的还供负担，并且都有一个大的前提：

①自身住房需求能够得到解决

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；

②房租＜月供

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（最起码的）（这个数据在国外通常会用租售比来表现）；

为什么在中国一二线城市，"以租养贷"会被称为"伪命题"？

主要原因还是在于：房租和月供的差距难以拉开。

同样的住房条件，房租收入难以降低月供压力，那么"以租养贷"的方式基本无效（还会徒增生活上的运营成本）。

月供优惠对收入的结余构成压力，所以，我们可以得出一个公式：

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分情况讨论：

①养贷比率≥1，则"以租养贷"情况可以成立；（这个很简单）

②养贷比率越高越好；

如果养贷比率低于1，我们也可以考虑另外的公式：

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还是分情况讨论：（注意，前期是养贷比率低于1）

①租房价值比率＜0.5，则租房价值不大；（实际支出和偿付房贷差别不大）

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②租房价值比率＞1，则租房价值不大；（没有降低支出，还增加负担）

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③0.5＜租房价值比率＜1，可以考虑租房。

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目前国内房价和租金对比来看，可能下面的租房价值比率可能实际运用情况较多。

当然，需要结合实际情况，上面的公式没有考虑实际的租房满意度的问题，所以在实际比率后面，我们应该在乘以租房满意度，即：

所以，用20年-30年，还房贷，值不值得，还是需要结合当地房地产的租赁市场，这也是为什么国家近期一直在强调房屋租售比和租售同权的问题，一切政策都是有迹可循的。

所以，买房愚蠢与否，就看上方的租房价值比率如何了，如果比率极其不合理，那可能还真的不如买方来的划算。

仅供参考，不作为租房建议。

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