二手房交易的各种坑太多，新手入市利器来了！购买二手房的往往是初次买房的无奈之

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二手房交易的各种坑太多，新手入市利器来了！。二手房|新手|交易|不动产|利器|入市---

购买二手房的往往是初次买房的无奈之举，虽然比较复杂但无可回避。很多朋友由于经验不足，往往被坑，吃不少亏，笔者既卖过也买过二手房，把自己的做法做了如下归纳，希望对新手有帮助。

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一，定好位才能选好房。

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根据自己的经济实力，买房前确定好1，花多少钱？2，买多大面积？3，在什么区域？4，一次性付款还是二手房按揭？5，暂时没有目标房源，是等待还是准备好第二方案。这5个问题整明白了就可以行动了。俩条腿走路，一方面委托目标区域最大的房产中介，另一方面也要主动出击在58同城，赶集网挂帖子，有时间还要到目标区域房产中介一家一家询问，每周汇总一次信息，挑选有意向的约看房时间，房子摆在那儿，无需多言，对房子的要求功课做在了前面，只要对号入座直到选中房子为止即可！要进行产权交易才是要绷紧神经的开始，因为漏了审核，逆了程序，少了环节，可能都会产生不必要的麻烦甚至损失。

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二、严格审核产权。

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搞清楚产权是谁的，是一个还是多人是交易首要解决的问题，不然极可能上当受骗。现在有两种情况，一是老的房产证，而是新的不动产证，我们必须明明白白它们的区别。在绝大多数购房者看来，如果房产证上加上了自己的名字，那么这个房子肯定是有我的一份，但是，其实不是的。根据有关规定，房产所有权的最高效力来自于房产登记，房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力;未经登记，不发生法律效力。房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。也就是说即便是原来老的房产证，现在交易后都要办理不动产证才有效！房屋所有权证和土地使用证将合二为一，统一登记到不动产权证书上，即两证变一证。新的产权登记都是颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，房屋做不动产登记是房屋所有权公示手段。房屋产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。也就是说，如果你买房子没有进行过户等不动产的产权登记，房屋的所有权并不属于你。不动产证和房产证有什么区别呢？除了权利人、共有情况、坐落位置等信息原来房产证内容外，新的《不动产权证书》增加了镭射区、不动产单元号、使用期限、取得价格和分摊建筑面积等内容。市民买卖房产，或者申请不动产权利变更，需要前往指定的不动产登记事务中心申请领取不动产权簿证。不动产证新特点 ①封面:原来为中华人民共和国房地产权证,现在名字为中华人民共和国不动产权证书。②内页:有防伪镭射标签,盖章原为各地方人民政府的公章,现为各登记机构公章。 ③增加不动产登记号,是全国范围内不动产唯一“身份证号码”。④附图页有金属线,并且更全面。搞明白这两证以后买房的你就要仔细查看业主的房产证或者不动产证，除了注意产证上所有要素外，还应查看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票、开发商（代）收取的一切费用等，可以询问查看缴纳物业费，水电费的发票或者记录，作为辅助证据以确认房屋产权归属。

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三、付定金草签二手房买卖意向协议。看好房子，确定目标房屋产权无误后，就要交定金签意向协议。请注意是定金而非订金！交定金但然是有窍门的。房子动辄上百万，以5一10%计算，定金额度也能达到5万元以上，在北上广深甚至上百万。所以当交易进行到这个环节时，必须想清楚各种情况下定金的给付是不同的。如果你看中的房子还在按揭中，定金不能直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“卖方委托交给监管第三方收讫，三方签字确认”，有条件的可以录像或拍照为证，这样卖家就不能以未收到定金为由拒绝履行协议的，如果因此产生诉讼，卖方也将被判违约。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到提供二手房按揭的银行去签一份监管协议即可，约定在房产交易中心完成递件手续后，由托管银行将定金划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份意向买卖协议，示范文本一般的房产中介都有。简易协议至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你还需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

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四、担保付款办证（俗称赎楼）

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过去都有赎楼这个流程，一般有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是一定的担保费用，以及一定的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。现在房产中介充当了这个角色，不再单独作为一个流程，也不再单独收费。

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五、通过资金监管支付首期房款：无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取一定的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

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六、签订二手房买卖合同。建议直接到设区市房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《二手房买卖合同》作为文本，一般不考虑使用房产中介公司的所谓格式文本。现在很多城市对二手房交易合同也进行网签并备案，大大提高了二手房交易的履约率，杜绝了一房多卖或者涨价不卖的现象！

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签订二手房买卖时，盯住四个方面不放，也是合同的核心条款，就是产权情况、房产总价、交易税费及日期。各种约定的日期是非常重要的，像交定金、过户、交楼时间，必须确定好日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在多少天内做完，首期款在签完合同内几天做银行监管等。这些约定都有明确相应的违约责任。又如要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担，避免分歧。同时还要需注意以下几个方面：

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1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字。

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2.如果房子有租约的，卖方应提供租客签订放弃优先购买权的证明。

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3.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

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4.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片。

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5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，针对业主违约的几率增大，要专门条款明确涨价违约的责任。

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6.选银行和办按揭需注意：如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

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7.过户及交税需注意：（1）.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。(2) .如果房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

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七、房产交接：交房一般就涉及物业费、水电费、有线电视费、燃气费等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。前述要签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。最后注意两点（1）.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。（2）.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。

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