全装修价格备案内部文件流出！这一次，合肥房价真的要涨了…… 文

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文 | 市堂大叔

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全装修价格备案内部文件流出，这一次，合肥房价真的要涨了…

经济学上，有一个概念叫“破窗效应”，是说当一扇窗户的玻璃被打碎，那么其他的窗户也会很快被打碎

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，也就是说，一旦一个缺口被撕开，便势不可挡。

合肥限价这个“玻璃窗”，似乎很快被打破。今天，一份全装修价格备案的内部文件流出，根据文件内容，合肥房价将绕过限价，大概率上涨，而由此带来的“蝴蝶效应”是不可估量的。

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就在上周，《合肥市绿色建筑发展条例实施意见》出炉，其中“全装修商品住宅的毛坯价格与装修费用，两部分分开备案”

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的规定，引起众人关注。这也意味着房价要涨，而且涨得会合情合理、有理有据。

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今天，《关于推进全装修住房明码标价备案工作有关问题的汇报》的内部文件流出，因为没有“红头”“红章”，这份文件很可能是拟定稿或第一稿，但信息量巨大，条条涉及市场最为敏感的房价，房价的上行通道也渐渐浮现。

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惊叹之余，还是来看看文件拟定的内容：

1、

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全装修新建商品住宅明码标价备案价格分毛坯价格和装修费用两部分，价格主管部门对毛坯价格实行明码标价备案，新建商品住房在网签时采用毛坯价格。

观点：

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前半句众人知晓，后两句可以推断出，新房网签采用毛坯价格后，上报国家统计局的70城房价指数也不会上涨

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，而原来装修上报的房源将只网签毛坯价格，这样一来70城房价指数会降（具体原因为下文9）。

2、

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新建商品住宅毛坯价格的确定。首次申请明码标价备案价格应参照同区域、同品质、同类型产品确定备案价格，再次申请明码标价备案价格不得上调备案价格。

观点：

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毛坯新房还是限价。

3、

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新建商品住宅房装修费用的确定。应由开发企业委托第三方机构对其装修标准进行价格评估，价格主管部门依据价格评估机构评估情况，指导确定合理的装修价格：

（1）毛坯备案价10000-15000元/㎡，原则上装修成本不得突破2000元/㎡

（2）毛坯备案价15000-20000元/㎡，原则上装修成本不得突破3500元/㎡

（3）毛坯备案价20000元/㎡以上，原则上装修成本不得突破4500元/㎡

（4）达到运营绿建三星的项目，装修部分价格由开发企业依据评估成本与购房户协商确定。

观点：

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这是涨价的关键，也就是说，毛坯卖1.35万/㎡的云谷，加装修可以卖到1.55万/㎡；毛坯卖1.51万/㎡的宝能城，加装修可以卖到1.86万/㎡；毛坯卖2.08万/㎡的金茂湾，加装修可以卖到2.53万/㎡；至于第四条中的“绿建三星项目”，例如合肥融创壹号院获得绿建三星认证，也就意味这类高端产品，拥有更多价格上浮的基础。当然，好卖的毛坯房项目，尤其限价盘会加装修费再上市卖

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，而销售乏力的毛坯房楼盘，自然要掂量着变不变装修房卖。

此外，装修成本并非实际装修成本。比如，当下万科部分项目对外宣传装修成本1500元/㎡，实际成本可能仅有800-900元/㎡，之前累死绿地御徽对外宣传装修成本6000元/㎡，实际成本可能在2700-2800元/㎡。可以说，加装修费用，实际上增加了开发商的利润。

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4、

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已备案的原装修房项目，再次申请明码标价备案，建议相应扣减1000-2000元/㎡来确定其毛坯部分价格。装修部分价格如装修标准不变，则仍执行原装部分价格；如果装修标准提高，则在评估公司评估的基础上指导企业科学合理定价。

观点：

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原来装修部分价格低的，可以换个价格更高的“包装”上市卖。比如，原来装修房价格15500元/㎡，装修成本是1500元/㎡，毛坯部分价格为14000元/㎡，提高装修标准至2000元/㎡，再次上市卖的价格就能到16000元/㎡，100㎡的房子等于涨了5万元。

5、

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调控政策出台后，双限价项目，建议毛坯价格仍然执行限价规定，毛坯价格与装修价格之和则允许适当高于2016年10月同区域精装修价格。

观点：

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毛坯价格必须限价，但加上装修费用后，单价可以突破区域装修房的限价。

6、

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疏导部分区域限毛坯价格最高限价的矛盾。

（1）庐阳区、包河区、新站区精装房与毛坯房最高限价的比价不科学，精装修价格高，毛坯价格低。建议适当调高这三个区的毛坯价格限价。例如：新站区高层毛坯限价10499元/㎡，精装限价14799元/㎡，装修标准差价达4300元/㎡。

观点：

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如果按照上述1000-2000元/㎡的扣减建议，像新站区毛坯限价可能会上调至12799-13799元/㎡。

（2）蜀山、瑶海等区域，高层加精装后高于洋房最高限价，比价不合理。例如：蜀山区的高层装修房限价19600元/㎡，其洋房限价19500元/㎡。

观点：

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典型代表就是金隅南七里，洋房严格限价，申报价格未批，一直未上市，只能卖均价1.96-1.98万/㎡的精装高层。一旦蜀山区洋房的限价放松，再加上南七里精装高层的销售进入尾声，后续该项目洋房将突破限价上市。

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（3）经开区价格总体低于高新区，品质相同的两个区域价格差距较大；建议全面调整经开区的限价标准。目前，经开区区域限价仅高于瑶海、新站，其高层毛坯限价14071元/㎡，与其相邻高新区(高层毛坯限价15200元/㎡)、政务区远高于经开区。

观点：

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早前，经开区土地限价红线，已经提高到最高楼面地价16992元/㎡，不可能面粉涨了，面包不涨，后续新房毛坯住宅限价红线或将上调，意味着区域内的融创城、华邦观筑里、海恒金屿海岸等项目都有涨价上市的可能。

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7、

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高地价项目的毛坯部分价格确定。2016年10月调控政策出台前拿地，同时不是限价地的项目，其毛坯高层在其土地成本的基础上每平米加5000元，其他洋房等高端楼盘根据实际情况确定。已经备案过的高地价项目，再加推新楼盘可参展此条款明码标价备案。

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图片来自于网络

观点：

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谁最开心？没错，像葛洲坝中国府这样的项目最开心，作为2016年10月调控政策出台前拿地，其楼面价22103元/㎡，且该项目为洋房产品。目前，滨湖区毛坯洋房限价2.4万/㎡，也就是说葛洲坝中国府毛坯的价格大概率能突破3万/㎡，而毛坯备案价20000元/㎡以上，可最高加4500元/㎡装修成本，如果是绿建三星，装修成本可以更高。满打满算，葛洲坝中国府卖4万/㎡都是有可能。

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此外，2016年10月调控之前拿地的海亮唐宁府、保利海上明悦、金茂湾等地王或准地王盘，都有可能突破限价上市。

8、

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低地价项目的毛坯部分价格确定。以所在区域最高明码标价备案价减去1000元/㎡作为低地价项目首次明码标价备案控制线，以这个价格指导企业制定明码标价备案价格。已备案的低地价项目，再加推新楼盘可参照此条款明码标价备案。

例如，滨投集团的龙川里和贡街项目，由于拿地较早，地价较低，按照目前低地价楼盘的备案政策，两个项目的备案价格都应低于周边项目2000元/㎡以上，但由于同一地段销售价格差过大，容易引发市场抢购和炒房情况发展。

观点：

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送钱，你懂的，但最终该条款能不能通过，还要看政府。

9、

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政策调整后存在的问题评估。上述方案执行后，加上区域限价疏导，全市新建毛坯价格加装修价格后的实际成交价格将突破政府43号文件要求控制的区域最高限价(具体各区域的最高限价未公布)；但毛坯价格与装修价格分离机制实施后，由于网签价格全部采用毛坯价格，在一段时期内，在测算城房指数时有可能出现下降的情况。因此，需要房产部门在高地价房源对冲过程中适时控制。

观点：

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只网签毛坯房，之前装修房的装修费用部分被剥离后，整体网签房价会降，但政府目标是稳定“纸面房价”，控制波动，最好不大涨也不大跌。

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2016年11月之后拿地的限价地项目将与原土地合同约定的双限价内容存在一定冲突，需要土地部门统一解释(土地合同要求不突破区域最高限价，但没有明确是否装修或毛坯)

观点：

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与土地部门通气，说明限价只是毛坯房限价。

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由于装修价格不在网签合同中，不能够进行按揭房贷，因此全装修交付的项目实际的首付比例将提高，增加了购房者的部分负担；由于装修部分价格不在网签合同中，装修价格应交税低于房地产交易各项税收政策，将造成实际税收水平的下降。

观点：

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买房人的购房预算、成本要增加，预算增加等于门槛增加，成本增加等于房价上涨。

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虽然这不是最终文件，但能看出，合肥房价还是要涨，并且有了涨价的正当理由，而这个缺口被撕开后，价格变化又会产生着不可预料的蝴蝶效应。

至少能感知到，未来合肥楼市的复杂，可能远远超出了常人的想象。

BY 市堂大叔 ( 微信号： HMuncle ）