东莞楼市十年关键词盘点哪个扎你心了? [摘要]编者按:2008年

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[摘要]编者按:2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。在这过去的十年里，东莞楼市风云变幻，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了东莞房地 ......

编者按:2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。在这过去的十年里，东莞楼市风云变幻，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了东莞房地产快速发展的十年光景。接下来，房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:东莞楼市十年》系列文章，呈现东莞楼市白银时代的全景图，敬请关注。

提到对2008至2018年东莞楼市的记忆，你会如何作答?或许大部分人都只是笼统的说一句"房价越来越高了"，然后就没然后了。过去的十年间，东莞楼市发生了许多事，面上的野蛮生长与背底的暗潮汹涌胶着在一起，共同熬煮出东莞楼市这一锅五味杂陈的汤。下面，房掌柜总结了这十年的楼市关键词，带你倒带时光。

NO.1 房价跳水

很多购房者都在盼着房价下跌，但东莞楼市自诞生起，一路走来仅有一次房价全面暴跌，其余几次濒临下跌的边缘却每次都能绝地反弹，而后稳步上涨。

那次暴跌出现在2008年至2009年初，令众多企业瑟瑟后怕的金融风暴侵袭，东莞的房地产市场一片萧条。当时的商品房成交量同比下降超过4成，房价迎来"大跳水"，一跳回到2005年的水平，多数楼盘价格低至4千左右。

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在市场持续低迷的情况下，开发商们大幅降价，特别是城区的楼盘，"七折促销"、"买房送学位"、"团购优惠促销"给予市场最优价格，均价普遍在4-5千。

这种日子一直持续到2009年初，到了2009年中旬，东莞市场环境好转，开发商们开始集体涨价，之后的几年来，即使遇到"最严调控"也没有出现大规模的降价促销。

每逢看到房价又涨了，不禁让人想起曾经暴跌的那个时候，如果时光能倒退回去买到一套房该有多好呢!

NO.2 深圳客野蛮生长

深圳客，在东莞楼市中算得上是浓墨重彩的一笔。

2006年，东莞开发商率先提出"莞深同城生活"概念，东莞楼市慢慢引起了深圳投资客的注意;2007年，抱着投资心态的深圳客首次大举进入东莞，不过这一波显然来的不是时机，没过多久就遇上了金融危机，深圳客的房产陆续亏本出售，然后迅速撤出东莞。

2010年，深圳平均房价稳定站在2万元以上，并有进一步突破向上的趋势。为应对高涨的房价，2010年9月30日深夜，深圳发布了"限购令"，东莞开发商及时伸出了橄榄枝，引发了深圳客第二次入莞大潮，而深圳客所到之处的成交皆逆市飘红，不过，那个时候，深圳客多在临深的区域活动。

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2015年3月30日，国家因救市而出台多项房产新政，深圳房价暴涨的导火索被点燃，多个项目提价，涨幅普遍为1000-5000元不等，到了2016年中旬，深圳出现了37.6万元/平的备案天价，短时间扬名珠三角。

为了寻找价格洼地，深圳客在东莞开启了野蛮生长的模式，临深片区、松湖片区、城区片区、东北部片区均有深圳客的身影，他们已然成为东莞楼市的主力军。

由于被深圳客偏爱，东莞各区域的楼盘有恃无恐，房价脱缰直飙。直到2016年10月东莞出台限购，并在往后的日子里陆续加强调控，深圳客才渐渐退潮，但推高的房价却滞涨难下。

NO.3 商品房销售额破千亿

楼市利好政策频发出现在2014年下旬及2015年，央行5次降准、5次降息，房贷政策宽松;首套房首付低至2.5成，二套房贷款首付款下降至4成，购房者入市成本下降，刺激东莞楼市成交高位运行。

在此背景下，东莞新建商品房销售额首次突破千亿元大关，签约面积也首破千万方。据中原数据显示，2015年东莞商品房签约金额高达1094亿元，签约面积1109万方，与此同时，洋房、别墅及公寓产品也全线打破了历年成交记录。

那一年，临深片区开启量价齐飞模式，占据东莞住宅成交主导，松湖、滨海等片区成交亦大放异彩，唯独中心城区因土地供应紧张，市场上住宅项目，尤其是优质住宅项目产品供应紧张，置业需求得不到有效释放，未能创造成交高位。

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NO.4 地铁时代来临

地铁一响，黄金万两。东莞一共规划有R1、R2、R3、R4四条线路，其中2号线连接着城区、厚街、茶山、石龙、虎门等，在2010年2月被纳入市重点工程，同年3月26日试验段开工，但准生证却在2010年12月17日才拿到。

一直以来，2号线的建设过程磕磕绊绊，终于，在2016年5月27日，东莞终于迎来了历史上第一条地铁，这是东莞城市建设发展史上的一个重要里程碑，标志着东莞进入了地铁时代。

对于楼市来说，2号线的开通无疑是助推剂，整体楼市进入了全新的格局，地铁沿线区域及部分房地产发展较为落后的区域如茶山、石龙等大石龙片区，获得了快速发展的机遇，一二手房价明显上涨。

在当时，由于15个站点周围可售的新楼盘很少，唱主角的是二手房。在市中心，地铁出入口附近的二手房均价一般要比非沿线的每平高2000元左右，西平的二手房更是借势高出10000多元!

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地铁的开通引发了开发商的自嗨。早在提出建设地铁时，就有开发商打出来"地铁上盖物业"的宣传来吸引购房者，待2号线开通后，无论距离地铁多远，几乎所有楼盘都说自己是"紧邻地铁口"。

这针对的不仅是正在通行的2号线，还在规划中的1号线、3号线、4号线等都成了开发商揽客的必杀技，地铁盘户外广告、地铁话题楼盘炒作、沙龙讲座等各种"地铁营销"层出不穷。

NO.5 高价地频频诞生

东莞的土地市场也是不甘于平凡，诞生了多宗令人震惊的高价"地王"。

最早的高价地诞生于2007年，那是万科以楼面价15243元/平拍下的塘厦大坪村35万平商住地，成就了当年的"广东地王"。据悉，该地块用以建造万科棠樾，由深圳万科团队操盘，更多面对深圳市场，销售良好。

随着越来越多外来品牌房企看好东莞市场，并将其作为布局珠三角的重要战略之一，2016年，包括融创、阳光城、时代、鲁能等在内的一大批品牌房企陆续入莞抢地。

凭借强劲的资金支持，外来品牌房企在土拍市场上所向披靡，土拍彻底沦为资本的角逐，本土房企远远被抛在身后，而东莞的土地价格也因此出现了前所未有的飙升，仅2016年一年就诞生了12宗单价"地王"，其中最高价地块现身黄江，折合楼面价25264元/㎡。

高价地频出，引起了东莞开发商的狂欢，不少楼盘借机炒高区域房价，将其他低价地项目的利润最大化。不过，东莞限购后，高价地项目陷入了寒冬，已入市的高价地项目挣扎在保本线上，其余的还在延迟开工，什么时候入市尚不可知，一切等躲过这阵风头再说吧!

NO.6 限购令袭莞

2011年全国各大城市纷纷出台"限购令"，东莞成功避过了一劫，但在2016年的时候，受深圳客抬高房价直怼天花板、土拍市场混战的影响，10月6日，限购令首次在东莞落地开花。

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" 限"字一出手，楼市抖三抖，限购令的出台给东莞开发商带来了恐慌。为躲避政策带来的影响，10月6日当天东莞购房者连夜赶签近800套，全天住宅成交量1363套，均价高达1.8万。

之后的市场在限购的阴霾下成交萎缩显著，特别是对于临深片区而言，限购限贷让区域内的楼盘门可罗雀，从最炙手可热的置业板块转变成每月成交垫底的区域。

开发商们开始期盼2017年政策能松动一下，然而，楼市云波诡谲，政策调控接二连三，力度不断升级，"限购、限贷、限售、限签、限外、限价"成了东莞楼市调控的"标配"，即便转入2018年，从严的调控也将继续。

NO.7 土拍模式获创新

土地作为房企一切开发项目的源之根本，其获取规则的改变远比任何限购限贷对楼市的影响要来得深远。为了达到最佳的调控效果，东莞土地市场引入了新的土拍模式，如"限地价+竞配建"、"限价+熔断"、"限价+摇号"、"限价+竞自持"等。

2017年1月20日，东莞首宗限价+竞配建商住地开拍，最终被中海以"29亿+36450平配建"拿下凤岗7.3万平商住地，可售面积楼面价约26646元/平，再破东莞高价地历史记录。

2017年9月5日，东莞首宗"限价熔断"地块开拍，中海以可售楼面价16218元/平截杀对手，夺得东城八一路商住地，破城区地价历史记录。

同日，东莞首宗采取"摇号"竞拍的土地也被农商行拍得，由于此地块只接受在东莞市注册、具备独立法人资格的银行业金融机构单独申请竞买，因而从拍卖伊始便只有一家企业参与竞拍，"限价"和"摇号"的作用未能显现。

东莞土拍首次采用"限价+竞自持"模式的是2017年10月11日拍出的中堂商住地，耗时12分钟，就被余江县金民企业管理中心以"2.06亿元成交价+8618元/平楼面价+自持面积20%自持年限5年"斩获。

2017年是东莞土地市场的改革年，创新土拍模式足以见政府为稳定土地市场、抑制虚高地价、从根源上规范楼市的决心。

NO.8 房贷利率曲折中调整

按揭住房贷款是很多购房者首选的购房方式，房贷基准利率时刻影响着购房成本，从2008年到2018年，房贷利率经历了多次调整。

2008年，为应对金融危机，房贷基准利率在一年里下调了5次，从7.74%一直降到5.94%，并将下限扩大为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。但在东莞，这7折的申请门槛很高，比如熟客才能申请、要有一定的资产总额、贷款额度等，且"批不批下来不好说"。

到了2010年，东莞首套房"首付两成、利率七折优惠"的政策陆续"走佬"，转而由"首付三成、利率8.5折"接棒，同时，启动了"认房又认贷"，所有购房者必须提供一年以上的银行工资流水，以及至少一年本地的社保和纳税证明，不然，将无法通过银行住房按揭贷款的审批，对改善型买家带来影响。

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2011年7月，贷款基准利率上调，达到了7.05%，东莞房贷持续收紧，首套房纷纷在基准利率的基础上继续上浮5%-20%。直到2012年，房贷才稍微迎来松绑，回调到基准利率。

2013年，国五条的颁布让东莞房贷紧张的局面越来越厉害，本土银行的首套房贷利率普遍上浮10%，且不保证放款时间，更有甚者暂停了房贷业务。到了2014年，东莞各大银行的房贷利率继续上浮，最高达35%，这时的房贷年利率基准是6.55%，后来，国家鼓励房贷7折优惠，东莞才有银行陆续执行房贷新政。

2015年，央行多次降息救市，房贷基准利率首次下调至4.9%，突破了历年来基准利率的最低下限，该基准一直延用至今。

恢复基准利率、上浮10%、上浮15%、上浮20%、暂停贷款……从2017年3月至今，东莞房贷政策大转变，利率实现了"多级跳"。

刚开始，部分人认为年底收紧房贷是银行惯例，到了第二年年初就会放松，然而，2018年已过大半，但银根愈发收紧。据东莞中原监测数据显示，截至2018年5月，东莞大多数商业银行首套房贷利率上浮20%及以上(即5.88%)，二套房贷利率以上浮25%~30%为主，有六家银行停贷。

银根收紧的另一个附带影响是，放款时间延长，很多购房者2017年的房贷申请至今仍未审批下来，这让购房者在房地产交易中显得很被动，对开发商的资金链也是个严格考验，房企资金回笼的压力不小。

NO.9 二手房命运如过山车

早期，东莞的新房价格还没涨起来，人们更多倾向于购买新房，二手房市场较为冷清，依靠二手房生存的中介步步维艰，甚至在2007年还引发了一阵关店潮。

后来，随着新房价格慢慢攀升，二手房因其高性价比受到市场欢迎，中介得有用武之地，另一方面，在深圳客入莞后，东莞楼市盛行二三级联动，中介群体除了兼顾二手房市场外，也着力于拓展新房市场，于是乎，中介门店越开越多，但这种向好的局面却在2017年开始迎来拐点，促成这一拐点的正是二手房市场遭遇寒冬。

2017年，东莞部分热门区域的二手房价出现"倒挂"--二手房价高于新房，不仅如此，由于二手房不限购导致成交量上升，二手房卖家反价现象也增多，这让买家很是苦恼。而下半年信贷的收紧也对二手房不友好--房贷利率上浮幅度比新房更高、额度更少。紧接着，2018年，又一招"三价合一"祭给二手房市场，让二手房市场没时间喘口气。

这一政策虽是为了打击阴阳合同、规整二手房市场而出台，但也在无形中拔高了二手房买家的购房门槛，往后，购房者要想买二手房，要么多交税，要么多交首付。

据部分中介从业人员透露，三价合一的执行致使二手房市场成交量下滑明显，目前成功交易的多是全款支付及购买"满五唯一"房子的客户，但这数量毕竟有限，更多的客户被卡在三价合一上，受此影响，中介们也会更多偏向新房市场。

业内人士表示，在目前这种情况下，东莞的二手住宅成交量还将持续在低位运行一段时间，全市整体二手房挂牌价将逐步回归理性。

NO.10 公积金贷款政策不断完善

东莞的公积金政策从2002年12月16日开始启用，几乎每年一变，光贷款额度就经历了"缴存6个月最高可贷46万"到"8倍缴存金额"严控，再到"首套房最高可贷120万"的转变，同时，贷款门槛也在不断调整。

起初，申请公积金贷款没有现在那么多条条框框，只要正常缴纳6个月即可申请。2009年，东莞公积金最高可贷46万，当时房价仅6000元/㎡，贷款46万买房绰绰有余。

2012年，公积金政策进行了一次大调整，实行差别化住房贷款以及"认房又认贷"政策，只能用以申请购买144平以下的自住房，这对改善需求和"双拼房"市场造成了一定打击，但对首次置业刚需而言，公积金贷款仍是买房好帮手。

2013年是东莞公积金贷款政策的重要分水岭，颁布了"8倍缴存金额"以及满12个月缴存时限要求，被称为"东莞史上最严公积金政策"。当时绝大多数购房者都被"8倍余额"拒之门外，只有机关单位缴存时间较长的少数群体才有资格申请公积金贷款买房。

不过，"8倍余额"限制没有持续太长时间，于2015年被取消，那一年，贷款额度调整为"个人最高可贷50万，夫妻最高可贷80万"，还重启了"认房不认贷"。2016年，东莞限购后，公积金贷款政策也跟风收紧，最低首付比例上调至3成，向商业贷款看齐。

到了2018年，公积金贷款政策迎来利好--不仅放宽了港澳户籍贷款条件，取消了个人贷款和家庭贷款的区分，首套房最高贷款额度调整为120万、二套80万，给市场打了一针强心针。

不过，由于公积金贷款申请门槛较高，受缴存基数、账户余额等限制，购房者很难申请到最高额度，因而，公积金贷款对于买房而言较为鸡肋。

掌柜点评:

十年来，在一双"无形手"和"有形手"的有意撩拨下，东莞楼市有过繁荣，也有过低潮，跌跌宕宕却仍不断沿着轨道前行着。十年后的东莞楼市又会是怎样呢?那时候的关键词又有哪些?这一切正等待我们去抒写。

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