湾区规划纲要落地前楼市调控力度不放松! 随着粤港澳大湾区发展规划纲要发布进

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随着粤港澳大湾区发展规划纲要发布进入倒计时，佛山、江门、东莞、中山、深圳、惠州等6个城市，先后针对楼市发文，着手规范市场、管控价格、抑制投资等行为，并探索楼市管控长效机制。

纲要|楼市|放松|调控力度|规划|落地---

南都6月12日出版的《湾区情报》封面。

随着粤港澳大湾区发展规划纲要发布进入倒计时，在过去一个多月的时间里，佛山、江门、东莞、中山、深圳、惠州等6个城市，先后针对楼市发文，着手规范市场、管控价格、抑制投资等行为，并探索楼市管控长效机制。

在业内人士看来，在新规划、新政策即将落地之前，首先被关注的一定是当地的房地产。但资金过于密集流向房地产，势必导致其他行业资金不足，产业发展和人才引进将受阻。

正如雄安新区和海南岛一样，在区域规划的同时亦全面严控房地产。因此，大湾区发展规划纲要发布前后，同样也会"去地产化"，或者杜绝过度地产化，以保障城市高质发展，吸引更多高质量人才和企业落户。

在这一背景下，湾区各城已经动起来。过去一个多月里，上述6个城市针对楼市发文7次，以预防楼市"过热"。其中，深圳举措被业界称为"第二次房改"，而佛山顺德区是此次楼市整顿中，动作最早的城市。

" 后续不排除更严调控落地"，相关专家亦建议湾区各地政策联动统筹，将更符合城市群发展。

顺德开此轮调控之先河

5月的倒数第三天，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布了《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法违规行为的声明》，对于一次性购买3套及以上房子将暂缓网签、查资金来源。

随后，深圳对住房制度进行了重大调整。6月5日，深圳对外发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。此举被业界称为"第二次房改"。

据南都采访人员不完全统计，在刚刚过去的一个月，大湾区9市中，至少有6个城市先后发布7次，与楼市调控、市场规范甚至住房制度改革等相关政策、通知或征求意见稿，动作最快的是顺德。

六市行动

步调一致"拉网" 重申调控目标

按照时间轴来看，在过去一个多月时间内，六个城市的调控举措逐渐趋严:从市场整顿，到进一步抑制投资客，再到从更"长效"住房制度改革来推动楼市发展。

从政策内容和专项检查通报来看，佛山、江门、中山和东莞的文件主旨内容有不少共同的发力点，都是先进行市场规范，其次是价格管控，再次是加强舆论引导。

比如佛山《通知》中，就明确要求房地产开发企业合理安排开盘时间和销售方式，避免在夜间(17:30-次日8:30)进行项目开盘或销售活动，对预计购房人数较多的项目，尽可能采用摇号等方式进行销售。

江门同样强调，对取得预售许可或者办理现售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

东莞则取消同一套房屋首次备案180天后可累计上调5%的规定。新建商品住房销售价格一经备案不得上调。

与此同时，佛山、江门和中山均重申，严禁企业人为制造销售紧张气氛，严禁过分宣传和渲染楼盘热销情况，以及不得渲染房价上涨预期等。惠州房管局也特别提到，对于制造房地产市场紧张气氛、误导购房群众恐慌性购房行为，将调查核实予以严惩。

事实上，这些城市先后进行房地产市场整顿并不是一场巧合，而是一次步调一致的"拉网"。

5月19日，住房城乡建设部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中，对于"坚持调控目标不动摇、力度不放松，并提出大力整顿规范房地产市场秩序与加强舆论引导和预期管理"，也正是以上几个城市这一轮楼市整顿的共同方向。

雄安新区规划伊始

就走"去地产化"的路径

" 在新规划、新政策即将落地的新区域，首先被关注的领域一定是当地的房地产。"著名房地产市场研究专家、广东省房协理事赵卓文在5月份发布分析表示，雄安新区规划伊始，就限制和冻结了房地产的炒作，走了"去地产化"的路径。随着粤港澳大湾区规划公布进入倒计时，"湾区内的房地产被炒作，是必然的事情"。

预防"土豪扫货"现象萌生发布政策"打提前量"

在各地重申调控力度的同时，惠州直接严肃表态要"清场"投资客，惠州大亚湾于5月底发布"3套以上暂缓网签"的政策。

对此，深圳资深地产专家直言，大亚湾市场的确出现异动，政府掌握到了"土豪扫货"的现象开始萌生，因此发布政策"打提前量"，防止市场过热。

事实上，在这一轮楼市整顿之前，大湾区各地已经出台不同程度的限购政策，并不同程度地执行限价和限贷等价格管控和房贷收紧政策，目前各地首套房贷利率普遍已经在上浮15%-30%不等的水平。

在业内人士看来，各地的调控"组合拳"无疑已给投资者的置业门槛抬高了不少，然而区域利好预期下，经济实力更强的投资客仍"跨过门槛"前来购房。

惠州世联行的数据显示，大亚湾最近入市开盘的楼盘，外地客户达5成以上。批量外省客户涌入市场，惠州再度出现供需两旺的局面，部分开发商开始采取一次性付款优先及提高首付比例的办法来甄别客户。

同样因为部分项目"供需两旺"，楼盘以付款方式来"筛选"客户的情况，更早出现在佛山限购区域内。从去年开始，禅桂中心城区限购区内的楼盘因为限价开售时，价格趋同甚至低于非中心区的住宅同期售价，而吸引更多客户购房。5月上旬，禅城区某个将开盘项目在置业群中打出开售消息，并提出要求"本次开盘只接受一次性支付客户，不接受银行按揭"。

惠州大亚湾发文抑制投资客的同时，其他城市也开始或多或少地对于各种投资行为加大限制。就在上周六，深圳有楼盘在开盘前发出声明，"公开发售优先针对个人，如企业购房需于个人选房结束后参与选房"，抑制投资公司炒房行为。

改革深圳"二次房改革" 探索"长效机制"

而针对不同群体，探索"长效机制"，深圳也于上周出台了被称为深圳"二次房改"的意见稿。这份征求意见稿，再度对调控目标进行重申，并再度表态在抑制投资需求及市场规范的基础上，提出横跨18年长周期的住房制度改革，探索"长效"的调控机制及可持续性的政策。

《意见》明确表示深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。

在业内人士看来，推动城市房地产市场的长期平稳健康运行，是对即将发布规划的大湾区发展中，城市自身的发展及城市群发展的重要保障。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁发表评论认为，深圳的这份意见代表了大湾区未来房地产发展的政策导向，在基本尊重过去房地产发展的历史现实的基础上，以"房住不炒"和"住有所居"的民生价值为导向，实施住房制度的革命性变革，引导房地产进而影响国民经济迈向更加健康的方向。

去地产化析因

防止资金过密流入地产其他行业"失血"

回顾过去几个月，雄安新区在规划伊始，就限制和冻结了房地产的炒作，走了"去地产化"的路径。4月，南海"海南自贸区、自贸港新政"公布不到10天，随即实施海南岛全域限购。5月，四部委联合发布了《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，其核心之一就防控高铁新城单纯房地产化。

目前越来越多的区域规划和政策利好在落地前后

就已经开始"去地产化"或者杜绝过度地产化

这是为什么?

第一，不能让资金过于密集地流向房地产，而导致其他需要发展的行业的资金不足

第二，避免因为房地产置业成本上升，生活的边际成本过高，导致产业发展和人才引进受阻。

--佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩

" 目前粤港澳大湾区在区位优势和面对国内市场与东南亚的对接，以及港口和内部交通等等基础建设方面有一定先发优势。但是尚未形成比肩世界湾区应有的产业领先和支柱产业。"刘世恩进一步分析指出，在这种前提下，如果房地产成为可以支付的渠道，这对于大湾区的发展和影响可谓是"毁灭性"的，因为资金很容易最终还是"拐弯抹角"地进入楼市，很难进入到产业发展和人口导入，这与湾区发展的目标是不相符的。

在当前国家粤港澳大湾区的发展势头下，对各个城市来说，抑制炒房和投资资金，更好地为大湾区发展注入活力以及推动城市的高质发展，吸引高质量的人才和企业落户就业创业安居将成为一个重要方面。

政策走势后续不排除更严调控政策出台

尽管这一轮楼市整顿中，惠州以大亚湾为区域试点，率先进行一场"有效将恶意炒房的投机人群清出市场"的举措，但是更多城市的发力点，仍旧在于重申调控不放松的主基调，规范销售管理，加强监督指导，以及加强新房销售价格的管控并规范销售现场信息公示。

在多位业内人士看来，虽然这一轮政策相对比较温柔，但是从各地文件中表态来看，下一步有更全面或者进一步的限购政策或者规范举措，是个大概率事件。

" 佛山是否还会有后续政策出来?我个人认为应该会的。"佛山市房地产业协会副秘书长周倩在接受南都采访人员采访时表示，目的是有效抑制炒房和单纯投资性置业。这一观点得到众多业界专家的认同。

世联行佛山公司总经理葛朴表示，"政策的加码不一定是9个城市全部一刀切。但部分楼价上涨比较快的城市或者区域的政策走向一定是持续从严的。"

" 在大湾区9+2城市群的这9个城市中，有六七个属于杜绝楼价过快上涨、市场过热的重点监控城市和区域，广州、佛山、深圳、惠州、珠海、中山和东莞都在这个重点调控监控区域内。在这样的背景下，调控目标不动摇、力度不放松始终是主基调，从这一点来看，过去一个月各地的政策和整体风向标是一致的。"

广东省房协理事赵卓文在接受南都采访人员采访时进一步表示，更值得关注的是，随着大湾区的规划落地，这个城市群将发生深刻的变化。

" 政策需要对抑制过度的投资和炒作，但同时又符合湾区城市群发展，做一个整体与联动的设计。比如广佛融合发展，广州限购佛山不限购是不可能的;但是另一方面，在湾区的这个城市居住，到另一个城市发展和置业也应该是被允许的。"

在赵卓文看来，过去一个月各地的动作，"更多还是一个调研、整顿与土地的摸查，防止过热，对于大湾区未来需要的房地产政策，目前还没有一个统筹的方案，但是未来一定会出台。"

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