房帮帮金融:香港楼市再升温:解读香港房价上天历程更多精彩

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一、香港房价现在的状况

回归20年来，香港的楼市经过几轮涨跌，如今房价不断创出新高，有些楼盘刚刚开卖就被“秒杀”。房帮帮金融在6月6日的一篇报道中发现，香港差饷物业估价署公布的数据显示:香港4月私人住宅售价指数. 升至375.9点，环比上升1.8%，该指数已连续上升25个月，累计升幅达38.5%，这已经是连续18个月刷新最高纪录。私人住宅售价指数是指由差饷物业估价署每月编制的楼价指标，用以衡量私人住宅的售价变动，是评估住宅市场走势的重要数据。计算方法是将楼价除以差饷，再按加权平均法计算得出，但不包括楼宇的首次买卖。有分析指计算若按物业的面积大小、位置和质素等差别作调整，较能显示市场趋势。

香港房价以尺计算，10.8尺等于一个平方米。房帮帮通过数据了解到，2017年在香港新地，新开盘的房子一平方米要23万港元，一间30平米不到的房子，就要价600多万港元。如果是在传统豪宅区中半山，九龙塘等豪宅，200平要价可能就在5000万以上。香港楼房的房价差别较大，有贵的也有相对便宜的，因地段不同而改变。

二、香港的房居高不下的原因

香港的经济发达，教育资源丰富，有着良好的社会福利，吸引着各地的投资者来进行投资。但香港居民的收入水平处于停滞的状态，与香港持续飙升的房价不成正比，导致香港人的购买力大大降低。从市场供需来看，香港房子的买家并不是所有居民，香港每年的新房供应量只有约20000套。但香港有250万个家庭，供需比率还不到1%。同时，有持续不断的国际购房者、内地买家和企业涌入，香港的购房需求一直存在，这也导致了香港房价长期居高不下。

同时，房帮帮金融指出，香港硬性条件里行政范围较小，土地供应严重不足，且因为政府制约严重，用做城市发展的土地，占比不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%，引发“物以稀为贵”。香港规划署估计，到2046年，香港至少需要4800万平方米土地，即使现在的短中长期土地供应措施全部落实，仍需要1200万平方米，而这一数字还未计算商业用地。由于推出土地到变成现楼，需要漫长时间，这也成了推动房价上升的一大原因。

香港相对于中国大陆而言，经济金融高度自由化程度较高，且没有推出限购政策，香港政府能够遏制房价上涨的手段相对有限，2014年时香港政府多次出台收紧楼市的政策，主要集中在增加印花税等收费上，然而这类政策对房价的上涨效果并不显著。在今年六月，就曾传出政府要考虑开征物业空置税的消息。政府推出空置税，可能为鼓励开发商加快推售新盘项目货尾的速度。但这个政策是否推出，是否能给香港房价“降温”，还有待考察。

同时，由于房价过高，不少中产家庭为了成功购置房产，都借下了10-30年不等的房贷，一旦房价大幅下跌，这部分中产家庭变成负资产，可能会引发社会动荡。

三、香港的房子是如何一步步升高的

众所周知，1997年对于香港的房价来说，也是意义深重的一年。香港房价在1997年10月达到了巅峰172.9的峰值。其后受到亚洲金融危机的冲击，香港房价持续下跌，一直到2003年才走出低谷。而在2015年后香港的房价更加一发不可收拾。2015年9月，私人住宅价格指数已经达到306，是1997年10月的两倍。

2017年以来，香港房价已累计上涨11.4%，同年11月持续上涨，涨幅为1%。基于此，香港政府也多次调控楼市，对于未来香港楼市的走势，房帮帮金融预计涨势还是会持续，虽然2017年有所收窄，但仍处于上升周期。

香港的人口每年都在上升，密度越来越大，房价的绝对水平和负担比率高，外围经济一旦出现不可预见的负面因素，势必将拖累香港，因此住宅楼市下行风险不容忽视。

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