长租公寓现行盈利模式探究房子到底租得租不得"

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大城市人口急剧涌入，房价高企，为缓解城市住房紧张，国家层面提出了“租售并举”的指导方针，一时间，诸多房企和运营管理公司，如万科、龙湖、魔方、自如等纷纷瞄准这块“大蛋糕”，为取得先发优势，迅速布局，长租公寓市场快速膨胀。那么国内的长租公寓的盈利模式如何，分析认为主要有以下4种。

1.租金差+装修投资溢价

从业主端租入的批发价与单间“零售价”合计之间的差价，是目前绝大多数中低端长租公寓主要的利润来源。主要包括两部分，一是整套租入，按间租出实现溢价；二是通过分拆隔间，增加房间数实现额外收益。同时，公司也会对租入的房屋进行简单装修，以实现房租价格的提升。采用该类模式的代表企业是自如。

2.生态社区+增值服务

长租公寓运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈，如 “公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，进而从衍生产品上实现盈利。如魔方向租户收取的物业费，大约每月每间房200~300元，相对普通住宅略微偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。

3.先租后售，旨在客户获取，实现业务协同

这类盈利模式的代表是万科，万科曾在重庆“西九.万科驿推出“租金抵房款，房款抵租金”的活动，从活动口号可以清晰发现该类模式的核心是先租后售，公司的本质并不是指望依靠公寓租金实现盈利，而是希望以公寓租赁获得潜在的客户资源，带动其本身的房地产销售。

4.资产收购+持有经营

这种盈利模式和美国典型的公寓REITs模式非常类似，借助不动产基金通过资本运作来收购或整租、改造物业，然后与第三方的公寓管理公司合作，由其负责物业的出租经营与管理。一方面获得了资产增值收益，另一方面也可获得运营收益。这种盈利模式的代表是赛富不动产基金和新派公寓的深度合作，赛富以不动产基金购买房屋的租赁权，委托新派公寓开展房屋租赁、管理等业务，实现二者的资源互补。

目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，出租方仍旧利润薄弱或处于亏损状态，分析认为，当前是以资本大量投入的方式快速吸收增量，迅速做大存量的阶段，利润率并不是企业眼下所关注的焦点。未来在做大规模以后，通过服务延伸产品附加价值、通过增值服务创造溢价空间，或将成为下一步的扭亏为盈的关键突破点。

——四川和一咨询（和君咨询联盟企业）助理咨询师汪雷

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