锐理看市|5·15新政后市场遇冷有限“房票”流向哪里？这一个月里发生了什么？"

上半年楼市，“5·15新政”无疑是分水岭。新政施行前，虽然市场购买热情一波高过一波，但项目推盘基本处于“按兵不动”的状态；新政施行后，市场推盘量逐步增加，购房者却受制于“房票”有限，下单十分谨慎。

从新政公布至今的40多天里，锐理数据发现了一个微小的市场切片：5月15日—6月15日，楼市似乎陷入了“急冻期”，主城和远郊的分化特征明显。从销售端看，主城只卖出了337套商品住房，而从认购率看，远郊处于逆势上涨状态。

回头来看，此番“急冻”下的阵痛期，既考验了市场的极速应变能力，更考验着推盘者的逆风迎战能力。远郊为何会出现逆势的现象？哪个区域上演了热销大戏？谁又是远郊热卖的总导演？资源、品牌、产品、配套……要打破“距离”这一最大的心理障碍，靠什么？

5·15新政市场变化：远郊加入“豪华套餐”

成交：主城只销售了337套近远郊成主力

新政公布后，大成都商品住宅供销价三降。销售建筑面积方面，5月15日-6月15日，大成都共销售154万方商品住房，环比上期下降19%。主城区销售仅4万方（337套），大降88.74%；天府新区销售26.66万方，大涨120%。近郊销售63.6万方，远郊销售60万方，是考察期内的供货主力。总的来说，新政对主城销量刺激巨大，天府新区前期供货不多，本月得益于个别项目的大批量去化，涨幅明显。

近郊和远郊作为长期供货主力，在本考察期内，逐渐拉大与主城的供应差距，占据绝对优势。

开盘：只有远郊认购率上涨金堂开盘最多

而具体到开盘，5月15日-6月15日，大成都共计40个项目开盘，环比上期下降14%。主城仅6个项目，为上期的一半。从认购率上看，只有远郊认购率上涨，天府新区持平，主城和近郊认购率下降。

在远郊，金堂共推3项目，为区域最高。

（大成都开盘认购率来源：锐理数据）

价格：远郊与大成都均价差距减半

销售均价方面，5月15日-6月15日，大成都销售均价为9966元/㎡，环比上期下降2.69%。

远郊均价为7156元/㎡，上涨16.2%，与大成都的价差已由新政之前的4086元/㎡缩减到了2810元/㎡，几乎减半，区域价值正在飞速崛起。

购房者：珍惜房票远郊加入“豪华套餐”

5.15新政规定：购房须以家庭为单位；一次只能参与一个项目登记；高新、天府新区不能交叉购买……种种规定导向一个结果：“房票”更加珍贵了。

具有主城+近郊购买资格的购房者更加珍惜自己的“房票”，之前售楼部空无一人，购房者不看项目直接摇号的现象已然大幅减少。而对于骤然被限制在主城+近郊之外的购房者来说，远郊成为他们目前的唯一选择。

在广袤的远郊市场，同样也只有兼具产品力和性价比的产品才能吸引购房者现在出手，而不是等到资格期满。

虽然统计期内的推售项目因未更新资格认定方法，新政具体影响还需要更长时间的观察，但总的来说，新政之后，市场重回产品时代、远郊影响加剧这一趋势已然明朗：

购房者可能被挤压到远郊市场，但他们也更严苛了。

远郊崛起的城市逻辑

实际上，早在年初，远郊就已“崛起”。无论是城市版图的向外延伸，还是房企的积极拿地，都在轮番搅热成都房地产市场。

现状：开发商于远郊寻求机遇

数据显示，2018年1-5月，远郊共计供应土地57宗，总面积4264.29亩，成交均价为3070元/㎡。

供应量同比去年上涨961%，成交量同比上涨584%，成交均价同比上涨140%，涨幅惊人。

多家大型房企对远郊发起猛攻：保利、中洲、花样年、雅居乐进驻新津；恒大、花样年、美的落子青白江。

（2017 年1月-2018年5月远郊土地供销走势来源：锐理数据）

逻辑：求生vs城市生长

开发商追逐远郊的逻辑十分明显：住宅端看，高地价项目无法开出，去年市场高涨时许下的宏大诺言言犹在耳，房企急寻洼地缓解资金压力。土地端看，竞拍规则升级：租赁住房、人才公寓、产业引进……远郊土地出让则相对简单，更得房企青睐。

远郊崛起只是短期市场受限后的无奈之选？还是说有长远诱因？锐理君认为，从城市生长发展看，远郊的崛起是一种必然。

城市生长理论

是一种城市规划学理论，它指出城市发展包含了以下四个圈层：

英国伦敦、法国巴黎、美国纽约和日本东京等发达国家大都市已经具备完整的四个圈层。目前我国的北京上海正处在逐步向中心大都市圈发展的阶段。成都作为新一线城市之首，向北上广看齐是其长期使命。

我们有理由想象，在主城豪宅化、近郊主城化、远郊近郊化的趋势下，未来的成都将会在更大范围，以圈层作为划分依据，每个区域的独立性与可生长性将更加强劲。这之中，远郊的作用不容忽视。

机遇：蓝光潜心30年

那么，现在远郊各区域里，哪个房企，哪个项目能抢占先机？5.15新政之后，位于金堂的蓝光观岭强势推出了1948套“顶配”产品，成为远郊、乃至大成都推盘最多项目，或许机遇就将降落于此。

（5.15新政后推盘套数排行榜来源：锐理数据）

实际上，蓝光深耕住宅、商业、文旅多方面，与成都近30年发展融为一体。作为最了解成都的人，也只有蓝光能先于其他房企多年，深入布局全域成都，于市场茫然之际，用4200亩惊世大盘，两千套产品珍藏“一锤定音”。

4200亩十年大盘骤成网红

据锐理君了解，在开盘之前，蓝光·观岭就吸引了业内外广泛关注，一度成为市场“网红”。究其原因，一是因为项目巨大的推货量，在市场茫然期，蓝光豪气让人侧目。二是铺天盖地的推广讨论，蓝光热度无人能及。三是项目得天独厚的产品优势，只此一城后世难觅。蓝光潜心十年，观岭自然不凡——

环境：不可复制的私藏珍宝

（蓝光·观岭实景图）

观岭择址金堂，只因这里才符合蓝光的“资源标准”。金堂背靠200千米龙泉山脉，中河、北河、毗河三条水域穿城而过。而占地4200亩的观岭，同样以原生山水为生活版图，珍藏1200亩森林公园、8大原生湖泊、3公里源滩河岸，不可复制的内外环境共同组成了观岭的资源宝库。

与此同时，

蓝光观岭还带来了一种新的生活想象。

互联网消除了物理距离，当下你处在哪里其实并不重要，相对的，自然环境反而珍贵起来。《中国新中产品质生活报告》也指出，品质、个性、健康，成为当下中产生活的三大关键词。

观岭接驳成绵高速、成巴高速，与成都东三环直线距离不到30公里，新生活的可能并不遥远。

大盘：运动+康养全新畅想

（蓝光·观岭实景图）

那么观岭将带来哪种生活？作为超级大盘，它有广阔空间来实施其他项目达不到的规划畅想。不到1.0的容积率，保证了产品的品质底线。

在此基础上，观岭打造出符合国际标准的18洞高尔夫球场、五人制足球场、皮划艇中心、网球中心、8公里健康跑道、星空露营地……

你可以在放肆的天地里尽情运动，或者舒心疗养。而项目周边的万达广场、华西医院金堂分院为居住保驾护航。

产品：收好这张传世门票

具体到产品，实际上观岭前期产品多以别墅为主，包含联排、独栋、双拼，门槛较高。而本次推盘的翡翠湾，

建筑面积约114-191㎡的墅区洋房和94-176㎡的滨江高层

，是其首次大规模推出的“入门级”产品。

（蓝光观岭·翡翠湾效果图）

从规划上来说，项目采用围合式布局：洋房位居外侧，可享中河绝景；高层部分位居中间，最大化减小了视野上的遮挡。

在户型设计方面，蓝光洞察市场诟病：之前市场主流产品过多注重起居室尺度，而忽略了休息区域的面积，而在翡翠湾，两者同时得到了保证。

（建筑面积约118㎡四室二厅二卫）

以本期供应258套，建筑面积约118㎡的户型为例，四房双卫，6.6米横厅，双套房设计，将尺度用到了极致。卧室数量最高可达四间，其中主卧开间3.6米。动静完全分区，也保证了居住的舒适。阳台灵活设计了约8㎡的阳光房区域，可作为阅读室、花房、饮茶室，对刚改和首改客群极具吸引力。

价格：6字头撬动顶级资源

翡翠湾非清水单价6999元/㎡起，仅为主城均价的一半，也低于远郊均价，在市场上具有较大吸引力。以这个价格撬动拥有顶级资源的蓝光观岭，金堂、青白江的地缘性购房者在此汇流，而看中资源和产品的成都购房者也有可能外溢。

新政已满40天，产品和远郊已然成为热词。6月21日，蓝光观岭·翡翠湾正式开盘，

无论是1948套的数量还是6999元/㎡起的价格，都是打动市场的“魅力因素”。开盘当日现场也确实火爆万分，吸引数千购房者，成功劲销千余套！蓝光·观岭成为5·15新规新报名方式实施后，认购套数第一的项目！目前蓝光·观岭只剩少量房源限时递减，其下批次蓄客即将启动。

这一次珍藏资源和产品真的打败了想象中的距离。

编辑 | Mola

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