房产市场降温 大城市年内土地收入同比增三成

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        在房地产市场显著降温的大背景下,土地市场热度仍未消退。9月25日,中原地产研究中心发布数据显示,截至目前,全国土地出让最密集的50大城市总计土地出让收入高达2.28万亿元,同比上涨32%,刷新历史最高纪录。业内认为,当前全国楼市库存实现显著去化,房企积极补充库存,调控力度相对较小的三四线城市土地市场可能接棒领跑。

  具体来看,今年以来北京土地出让金累计达1847亿元,杭州、南京、重庆出让金额突破千亿元。此外,武汉、苏州、广州等热门城市出让金均超过500亿元。“整体而言,房企对热点城市热门地块的争抢依然积极”,中原地产首席分析师张大伟表示,即便当地政府出于调控目的设置了多重约束,但部分住宅属性地块出让价格依旧突破了原定上限。

  为进一步遏制潜在的风险,上周末全国楼市调控再现集中升级,重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳等城市再次发布一轮调控政策。其中重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易;而贵阳则明确,在当地购买新建商品住房三年内不得转让。

  专家指出,随着楼市调控持续加码,全国房地产市场库存持续去化,大部分房地产企业都处于补充库存阶段,拿地依然是房企间相互竞争的重要手段。整体来看,考虑到热门一二线城市调控政策密集,土地溢价率被严格抑制,不少房企逐渐转向热门城市周边的三四线区域拿地。还有分析指出,在实施了近半年的租售并举等一系列调控政策后,全国土地市场总体溢价率有所回落,但这并不代表房企对于土地的需求程度有所减缓。

  与此同时,为满足日益增长的住房需求,多个热门城市还加快了供地节奏。中国指数研究院公布的数据显示,今年上半年一线城市共推出土地250宗,推出土地面积1267万平方米,同比增长42%;共成交土地230宗,成交土地面积1135万平方米,同比增长71%。

  在易居研究院副院长杨红旭看来,四季度一线城市供地节奏还将加快,与供应低点的去年相比,将保持不小的同比增幅,“受政策导向影响,进入下半年后一线城市加速推出地块,这一态势在四季度还将持续”。


市场预期地产投资下行

对房地产市场而言,市场担忧地产投资增速进入下行轨道,原因在于房贷利率上抬叠加房价下行。

“我们将按揭利率减去房价同比增速,视作房地产实际利率的变动,这是地产投资端变动的领先指标。”上海一位买方分析师表述,三四线房价同比开始回落,地产实际利率开始更明显上抬。随着实际利率边际加速抬升,地产投资增速会逐渐开始下行。对于居民来讲,买房的吸引力就明显下降。

从房贷按揭利率看,9月份开始,全国多个城市按揭利率开始向上浮10%这个方向运动。相比二季度主要城市还有利率优惠,最近按揭利率上抬的边际速度开始加快。从房价看,今年1月开始,70大中城市新房价格同比见顶,但回落的速度缓慢,主要是三四线房价同比背离一二线上涨。9月公布的8月数据显示,三四线房价同比开始回落,导致全国房价同比出现更加明显的回落。

此外,“按揭传导是一方面。监管强化背景下,房地产企业自身的融资渠道也在收紧。”曾刚说。

根据国家统计局的数据,2017年1-8月份,全国房地产开发投资6.95万亿元,同比名义增长7.9%,增速与1-7月份持平。其中,住宅投资47440亿元,增长10.1%,增速提高0.1个百分点。

不过,前8月房地产开发企业到位资金99804亿元,同比增长9.0%,增速比1-7月份回落0.7个百分点。

但有地产分析师认为,银行收紧三、四线城市按房贷后,按揭未来重回一二线城市,打压按揭仅是暂时现象。资产荒下,银行给地产加杠杆,今年居民短期贷款暴增即是表象之一。

专家认为,贷款会影响资金成本和房屋销售,对于具体的购房者的购房行为会有较为明显的影响,而对于房地产企业的地产投资也会有较为明显的作用。从这个角度看,类似的管控效应是偏利空的,这充分体现了当前政策管控的严厉程度。但对于一些资金实力雄厚的房企来说,实际上类似的管控也有助于实现更公平的市场竞争,自有资金规模大且楼盘容易降价,那么更容易吸收客户和促进资金回笼