“最近，中介一直在跟我说，杭州房价要跌了……” 这几天

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正文开始：

从郑少秋1992年在《大时代》中饰演丁蟹开始，只要播出由秋官主演的电视、电影，恒生指数就会不同程度地下跌，屡试不爽。

其实，“丁蟹效应”属于“自我实现的预言”的一种：一旦部分投资者相信这种现象的存在，生怕应验，就会非理性地减仓，证券市场便应声下跌。

这种“自我实现的预言”，同样适用于楼市。初始房价的上涨，往往使人们产生房价会进一步上涨的预期，从而吸引新的购房者进入并进一步推高房价，这个自我强化的循环中反复形成、反复强化……反之亦然。

所以，在回望这两年的楼市后，我们会说楼市调控的真正目的，在于“遏制上涨预期”。

这几天，涌金君发现，在杭州房价永远上涨的集体预期里，终于出现了些许不同的声音，来打破房价上涨的“丁蟹效应”。

开发商或“吃瓜”或转型

7月9日，位于余杭区良渚的一块住宅用地的中止出让，在本已微起波澜的土地市场里，又投入了一枚巨大石子。

官方消息是“涉及区域规划需作评估”，但随后媒体证实，中止出让的原因是地块起价太高，没有开发商参拍——这里可是杭州出现第一个“万人摇号”楼盘的良渚，强烈的对比催生出一种风雨欲来的凄凉味道。

接下来的7月11日，余杭、萧山五个板块多宗宅地出让，不出所料，除了火车南站地价明升暗降外，其他板块都明显出现不同程度的地价跌幅。

虽然现在大家对土地是“大跌”还是“微调”仍有争论，但开发商们捂紧了口袋，当起了理性的“吃瓜群众”的事实已毋庸置疑。那么，他们在担心什么？

最大的担心，来源于楼市调控的不放松。

虽然杭州调控没有加码，但最近七部委出拳整治楼市乱象，浙江的杭州、宁波也被列入了重点“关照”城市的名单。

七部委联合行动，这并不多见，从之后的新闻上也看出整治并非走走过场，这标志着房地产调控不会放松，而会严格贯彻“房住不炒”的目标定位。

值得关注的还有福建宁德市。7月10日宁德出台了楼市调控新政，其中最引人瞩目的内容是“新房每年涨幅控制在6%以内，今年下半年涨幅控制在3%以内”。创造性地给新房设了“涨停板”，严格将房价预期控起来。

种种迹象都表明，杭州的调控毫无放松迹象，在新房限价的背景下，不少房企对高价拿地后的自我盈利能力，并没有太大把握。

最近，万科、融创不约而同地发声，认为自己不再是“房产商”了。

“我们已经不再是纯粹的房地产开发商，而是希望通过和各方资源的整合借力，转变成为一个中国家庭美好生活整合服务商。”7月6日，在融创中国东南区域集团战略恳谈会上，融创中国执行总裁、东南区域集团总裁王鹏说，融创将在“归心城市”平台上发力，培育包括：居住、商业、酒店、科创、文旅、教育、医养和长租在内的八大产业。

“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了。”更早一些的6月29日，万科董事会主席郁亮在万科2017年年度股东大会上如此表示，“未来，万科要做美好生活的服务商。”比如万科杭州，就已经推出了居住、办公、商业消费、养老、教育、文化艺术等多种生活场景的服务。

分析人士认为，政府对房地产调控的加码，开发商传统的融资、拿地、开发、销售的生存“套路”已经较难持续，如果房企还不进行变革，可能会面临淘汰。

新房放量抢跑二手房成交下滑

中美“贸易战”风声鹤唳、住建部“坐实”棚改货币化安置减量、金融去杠杆放风险进入深水期……未来经济不确定性等因素，也在逼迫着开发商加速周转，开闸放量的趋势似乎“隐现”。

涌金君注意到，就在7月6日，杭州一夜连发7张预售证，并且无一楼盘要求冻资，最低35万存款证明即可。

特别是因限价延期开盘长达半年的碧桂园东旭府，突然一次性推出1266套房源。这是摇号以来，杭州首开推盘量最大的一个楼盘。

碧桂园一直是高周转的典型代表，在三四线城市一直遵循着“456”原则，4个月开工、5个月资金为正、6个月回笼资金的。但最近，碧桂园内部人士表示，“全覆盖”战略已明确叫停（三四五线城市全覆盖内），一切围绕现金转。

今年4月，碧桂园在一周之内连发三份内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度，还传出即使牺牲规模利润也要保证现金流的内部要求，防止下半年楼市生变。

随着购买力的不断消耗，摇号热度也在降温。可以说，东旭府一口气推出1266套房源，是碧桂园进一步加快周转的明确信号，也拉开了抢夺“刚需”的序幕。据悉，这个楼盘的报名人数，是7千人。

二手房的成交同样不在状态。据杭州我爱我家统计，上周杭州二手房成交量下滑较大，环比下降43%。成交量与五一黄金周的交易量持平。其中上城区下滑最严重，上周成交量仅23套，环比下降79%。

6月份的成交量环比5月出现明显的萎缩，从目前看，7月的第一周延续了6月的行情，有可能未来整个7月都有可能持续这种状态。

据杭州我爱我家分析，直接导致二手房出现下降的应当是新房市场的集中出让，实属罕见，而且不乏单价较低的房源，这会造成二手房购房需求被一定程度的分流以及市场的观望情绪。这当中，新房限价的“价格锚定”影响，已经明显显现出来，假以时日，价格倒挂的“剪刀差”，可能不复存在。

于是，当涌金君的同事金老板，说自己这几天一直在焦虑、犹豫、彷徨，因为“中介一直在跟我说，杭州房价要跌了，让我赶紧把手上的一套房子卖掉”时，涌金君特别想恭喜杭州——在中央“房住不炒”的调控精神指导下，在放出限购、限地价、限房价、公正摇号等一系列“猛药”后，在房价永远上涨的集体预期里，终于出现了些许不同的声音，来打破房价上涨的“丁蟹效应”。