蔡金强与观点对话：内房裂变(12) “我并没有觉得整个市场出现很大的裂变

应该是住宅的价格跌下来，还是租金涨上去？事实上租金上涨会比较容易。

观点地产新媒体：投资物业起来的这个过程，港商的优势会不会比较大？因为港商做商业比内地企业成功很多，就像去年内房企来香港拿地大多拿住宅，商地不大敢拿，香港企业在内地，很多商业做成了城市标杆。

蔡金强：现在港商唯一就是商场有很大优势，写字楼有若干优势，住宅是劣势。

说港商比较容易做，因为做商业整体负债的借贷成本一定要够低。从拿下来盖三四年到稳定期三年，这个项目基本上要扛七八年，只要有息负债总成本高过回报率，七年之内都是输钱。

为什么港资可以？因为他们全部借贷成本是4以下，像恒隆、新鸿基是2%，从这个生意来讲它是微赚，从你的角度是连输7-8年。

观点地产新媒体：国内开发商基本都是4-5%？

蔡金强：对，4%已经是最高水平的，没有办法，因为账算不过来。所以全持有中资都不拍的，港资是全持有就想拍。