东南亚考察:十年一遇的房产投资机会海外掘金

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正文开始：

海外掘金大讲堂

9月28日，“海外掘金大讲堂”分享主题：东南亚考察：十年一遇的房产投资机会

主讲人：Irene，“海马小姐”主笔，行走20余国，以亲身经历，观察海外投资。

以下文字为讲座删减版，错过当天直播的朋友可以长按识别图中二维码，购买海外大讲堂VIP专栏，回听往期讲座：

这张图中红色指的是市中心的房价，深绿色是全市的均价。

（3）曼谷房产市场

这张图是曼谷市区的地图。大部分中国人买房主要集中在三个区域：是隆/沙吞区、中心隆披尼区，和素坤逸区。

中心隆披尼区是曼谷房价最贵的地方，这也是一个最精华的区域，集中了当地的商业中心，还有豪华的地标，最高房价可以达到12万人民币每平米。

是隆/沙吞区是曼谷的老牌商业区，也是曼谷的金融中心，银行总部、写字楼、各个国家的大使馆，还有高档酒店都在这个区域，大概的均价是4万到5万人民币每平米。

素坤逸区是曼谷最大的商业住宅区，这里集中了大量的住宅商场和餐饮店，这个片区也是曼谷目前升值最快的区域，均价在4万人民币每平米左右，日本人比较多的通罗区也在这个区域里面。顺便说一句，泰国跟日本的关系一直都很好，在二战的时候泰国曾经是日本的同盟国，也是轴心国之一。

这些年因为来泰国买房的外国人越来越多，中国人又比较喜欢便宜的房子，比较好的地段也就是刚刚说的那三个区域，其实已经涨完了。大家也开始买一些比较偏一点的地方，比如说拉玛三区还有湄南河滨河区这些地方的房子，但是这些房子的地段就差了很多，可是价格便宜，这种房子可能今后的涨幅不会很高，所以到曼谷买房子最好能到实地看一看，不要听中介的一面之词或者我的一面之词。

曼谷的房子算是比较好出租的，我查了一下数据，曼谷大概集中了泰国五分之一的人口，还有来自世界各国的几十万的外国人。所以找房客不是一件特别难的事，除去水电杂费、物业费这些，它的回报率大概在5%到8%。

曼谷是泰国的首都，经济占泰国总量的44%，是一个国际化都市。金融机构、跨国公司也都在这个地方，基础设施比较完善，发展比较好。我个人直观感受是曼谷人给人的印象有一点像欧洲人，挺会享受生活的，但是比大部分的欧洲人要勤劳，也不像中国人一样活得太紧张。

总体上看，曼谷的房价目前还算是相对正常的水平。我在曼谷时问过一些外国人，也问过一些当地人，在他们的眼里，曼谷的房价现在虽然每年持续上涨，但是都还在能够接受的范围内。我觉得做投资的话，从整个城市的角度看，问题不算太大，不过在具体楼盘的选择上就要具体问题具体分析了。

所以我建议如果真的要到曼谷买房的话，尤其是现在中介这么多，然后楼盘这么多的情况下，还是要到当地去看一眼。

（4）清迈房产市场

现在说第二个城市清迈。清迈，我个人认为不是一个很适合投资的地方。

清迈在泰国的北部是一个很宜居的地方，因为环境好，物价低，教育水平、医疗水平都不错，适合居住、度假、养老或者读书。清迈有很多很不错的国际学校，价格比国内要低很多，所以性价比很高。现在也陆陆续续有很多大陆家长陪小孩去清迈上学，当然曼谷也有。但是从投资的角度上来说，我个人是不是很看好清迈的。

这个是清迈的地图，红色的区域属于清迈市区。老城是清迈最核心的区域，也是游客聚集的地方，老城有个规定是不允许建高楼，所以没有可以对外出售的公寓，但在附近的右下角的长康路上有一些。然后左上角的宁曼路上有一个新的商圈，这个地方聚集了各种店铺、餐厅，离清迈大学也不是很远。萍河东岸属于清迈的新城，有清迈最大的购物中心。

这几个区域的房价差不多是曼谷的三分之一到一半，1-2万人民币左右，远郊一点的地方就更便宜，差不多不到1万的样子。租售比的话还好，市区数一数二的楼盘在长康路上，大概47平可以租到每个月5000人民币。

但是最大的问题是，这个房子是不一定能租出去的，因为当地人基本上租不起这个房子，房价太高了，而当地的外籍人口和白领这个群体的人其实也不多，主要的外来人口来自于旅游人口。

清迈是一个旅游城市，这个城市受淡旺季的影响很大，旅游旺季一般是在11月到4月，这个时候的房子往往是供不应求的，租金也是水涨船高，但是一到淡季的时候，比如我去的那个时候，刚好是雨季，空置的房子就会很多，所以清迈的房子一般也不提供包租的服务。

总体上，清迈的发展目前还是以旅游业为支柱产业，虽然是泰国的第二大城市，但是跟曼谷比起来，基础设施、发展速度还有潜力都差了很多。如果是在当地自住的话，我觉得很舒服，但是投资的话一般。

3越南房产市场

泰国先讲到这里，然后说一下越南，越南当时主要考察的是胡志明市。

（1）胡志明市房产价格

胡志明市的房价真的不低，我目前是在深圳，我觉得作为习惯了北上广深这种房价的中国人，看到胡志明市的房价也会觉得太贵了。

从发展水平来看，胡志明市大概相当于国内三线城市到二线城市，或者不到二线城市的水平，它的市中心的房子的均价大概达到了4000美金每平米，就算在远郊也差不多是1700到1800美金每平米。

我当时看的那个房子在平胜郡，是与越南中心区的第一郡相邻的地方，还算是一个比较好的位置，均价是2200美金每平米。配套有国际医院、国际学校还有游泳池，售楼小姐说这个是胡志明市配套设施最完善的小区，从2012年开盘到现在，价格大概涨了20%。

城市的正中心有一个靠近金融街的楼盘，价格大概是3500到5000美金每平米，市中心房价最高的公寓达到了9000美金每平米。

胡志明市的租售比也算是非常好的了。在平胜郡，我看的那个楼盘大概1室1厅按50平米算，月租是800美元，2室1厅按70平米算，月租是1000美元，3室1厅按100平米算，月租是1200美元。所以以2200美元的均价计算，投资回报率差不多在7%左右，10到15年可以收回购房的成本。

（2）市场现状及前瞻

也是一样的道理，胡志明市的这些房子主要是卖给还有租给外国人和高级白领的。越南的人均GDP只有1980美元，所以基本上可能一年的工资才买得起，或者说买不起一平的这种公寓。对于普通的越南人来说，买这种房子基本上是不可能的。

从胡志明市目前的经济水平来看，这个房价应该是过高的，泡沫是有的，但是我自己觉得还没有到破灭的时候。有点类似于国内的一线城市，胡志明市是一个在越南来说经济发达、资源集中、人口集中的城市，房价虽然高，但是要跌下来也很难。

越南的人口总量将近1亿，人口结构目前是以年轻人为主。19到40岁的青壮年劳动力差不多是45%，然后越南的两个大城市胡志明市和河内聚集了大概全国1/5的人口，而且这两个城市的人口流入还在不断加速，所以和深圳这种城市一样，年轻人多，虽然房子贵，但是还是刚需。

而且我直观地感觉到胡志明市这个城市还有很大的发展潜力，能感觉到当地人对财富有一种渴望，而且也特别的勤劳，这个城市的经济应该还会朝着更好的方向发展，也会刺激着越来越多的资本集中到这个地方。

4柬埔寨房产市场

（1）为什么柬埔寨具有投资价值？

最后聊一下柬埔寨，这个国家我没有亲自去，不过从我得到的信息来看，还是觉得挺有投资价值的，主要说的是金边。

主要是以下几个原因：

一是预计到2014年底，金边常住的外籍人口将会达到15万，但是那个时候当地的公寓的总套数只有不到两万套，所以是属于一个供不应求的状态。而且也和越南一样，当地的年轻人多，刚需在未来几年应该会越来越强。

还有一点是柬埔寨通用的货币是美元和柬埔寨币。柬埔寨币挂钩美元，所以持有当地的资产相当于持有美元资产。

（2）投资风险

当然风险也是有的，柬埔寨目前来看是一个很贫穷落后的国家，虽然这几年GDP增长很快，但是总体来看，这个国家政治腐败，支柱产业是低端制造业，所以竞争力不是很强。虽然年轻人多，但是整体的基数少，而且相比起勤劳的越南人，柬埔寨人是比较懒的，所以发展动力可能会不足。虽然政治稳定，但也不是不存在政治风险，今后发展的不确定性还是比较大的。

（3）银行定期存款利率

最后是一个彩蛋，柬埔寨银行的定存利率很高，如果有机会的话可以到当地开一个银行账户，存一点美元，其实利率就已经很好了。

这张图是当地加华银行的定期存款的利率。

5问答

（1）比较看好东南亚哪些区域的房产？
（2）越南房地产市场的趋势如何？
（3）现在投资泰国曼谷房产晚不晚？
（4）买了房子如何打理？
（5）杠杆如何使用？
（6）预计持有时间？

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