过去十几年你错过了买房时机，未来十年别再错过租房时机丨楼小姐得不到的永远在骚动

楼小姐

来了

哈喽~ 大家好，欢迎来到《十问》栏目的「升级版」——《楼小姐来了》。

每周三楼小姐会请一些大咖为你答疑解惑，这里有冯叔一样的行业大咖，有业内顶级专家学者，也有各路消息灵通的媒体达人。不论是政策走向，还是行业形势甚至是个人困惑，只要你敢问，楼小姐随时会调动百亿级朋友圈帮你一探究竟。

上期节目，楼小姐应大家的要求专访了冯叔，冯叔基于后开发时代的诸多问题进行了深度解读。

今天冯叔要回答哪些问题呢？一起往下看~

▲ 昔日充满活力的香港经济如今徘徊在衰退边缘

一位听众说，他是香港人，他爸做投资生意，不知道目前在香港适不适合收购一栋大楼做长租生意，租房市场在内地和香港发展有什么不同？是不是香港地产的泡沫更大？

首先我觉得目前不能下这样一个判断，因为就租赁市场而言，香港比内地更加规范，而且相应的租赁配套包括融资、税收，资本市场的支持，都比内地要大，而且相对成熟。

而内地的租赁市场这几年刚刚开始。从去年下半年开始，大家对租赁的关注度越来越高，国家多次特别强调了「房子是用来租的，不是用来炒的」这样一个基本的政策走向，这才促进了内地的租赁市场的发展。关于租赁市场，听完这期节目就够了，点击收听??「瞭望长租公寓的未来发展趋势」

▲ 税收优惠政策，引导企业投资发展方向

但是内地租赁市场目前还不完善，主要就是在税收、土地和金融融资支持方面上都还不够，就拿土地来说，目前还是七十年一次性买卖，但是租金是按年或按天收，所以土地的费用在它整个房屋建造的费用里面占了很大的比例，这样的话，对开发者或者持有者来说不划算，所以未来需要解决这个问题。

如果是一年一年收租金，这样的话，租金回报率立即就提升了，有利于业者更多地去开发租赁的房子。如果融资、税收，这些手段跟上以后，内地的租赁市场会更好。总之目前从租赁这个角度看，得不出香港的地产有泡沫这个结论。

▲ 互联网正在改变所有行业

这位朋友可能是来自互联网圈的，他问互联网企业的免费思维、流量思维生态模式是否会改变房地产传统的生产模式，开发商的命运会不会被革掉？

不用这么担心，经过这两三年的实践，我们得到的结论恰恰是相反的，不仅不会被革掉，还会被加强。

最近这几年，房地产在房屋销售、中介服务、智能家居、物业服务管理和金融的创新领域都得益于互联网的发展，互联网促进了房地产商的服务更加优良，产品更加优质，这些都帮开发商延续了生命。互联网公司都在跟地产商抢生意了，点击收听??「互联网切地产蛋糕的2018版本」

▲未来租房成为普遍状态

有一个朋友说，他未来不打算买房，想租长租公寓，但他不明白长租公寓为什么租金不便宜，难道开发者不愿意挣普通人的钱吗，未来会有平价长租公寓出现吗？

目前政府正在用较低价格供应土地，由政府的企业在开发一种比较长期的租赁房，这种租赁房价格比较低。

另外，地产商现在也和政府、银行合作，开发一些可供长租的中价位的公寓，而这些公寓品质不错，对于未来的生活实际上都有很多照顾，这些也是一个非常积极的趋势。总之有需求就一定会有供给，高中低档都会有人做，这个不用操心。

▲借用金融工具撬动房地产市场

这位朋友说，房屋交易过程中，贷款买房是一个很常见的事，以后会不会租赁的时候也会有人给贷款，那么有没有什么新花样？

目前已经有人在租赁的市场探讨金融创新，关于租房也可能很快会有人给你贷款，据我了解，建行已经推出了相关产品。前提是当然你的信用要好。

另外以租赁为基础的房地产金融创新，在国外已经有很多形式，而且还在不断衍生出新的形式，比如说我们大家都熟悉的 REITs（房地产信托基金），还有 ABS（资产抵押债券）。用对金融工具撬动万亿规模房地产市场，点击收听??「存量资产证券化：像变魔术一样来钱」

实际上围绕着租赁而开展的不动产金融创新，实际上是花样非常多的。值得关注未来资本市场上的这些产品还会有所流通，而且私人投资者也可以参与其中，这是一个不错的投资领域。

楼小姐

今天冯叔的回答就到这里了

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编辑｜楼小姐责编丨李峥

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