城市基本面不断向好，为何投资预期还会逆转？投资预期全面逆转之后

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昨天我们讲述了楼市进入冰封，还需要满足的充分条件是投资预期的全面逆转。投资预期全面逆转之后，真正的需求就只剩居住性需求了，那时很多城市包括很多热点城市会突然发现，房子够用了，至于未来，只要保持一个合理的开发节奏就完全不必担心短缺的情况。

大家都知道，我国虽然GDP高增长和M2高增长时代已经结束，但城市的基本面还在急速向好，城市的基础建设还在不断进行中，城市的综合竞争力还在日新月异，所以问题来了，既然城市的基本面还在不断向好，也就是房产的“窗外价值”还在不断增加，那为什么投资预期还会发生全面逆转？

我们先拿一个简单的案例算一笔账。前段时间笔者新装修一个房子，房子是纯投资的，自己根本不会去住，正常装修需要花10万元，然后6年折损一半，二次装修大概5万元，也就是说5万元的装修可以使用6年。虽然笔者在实际装修的时候花了近15万，但依然觉得划算。我们算一下这笔账，如果15万做一个其它投资，保本收益年化10%，15万投资6年以后连本带利是26万元。如果装修出租带来的收益是每个月3500元，6年收益25万，6年后还能有大概7万块的折旧装修，6年共收益33万，显然33万比26万划算，所以我觉得还是赚的，此外，物业费也不用发愁了。

但是我们换个场景，如果我装修花100万，月租金高一点每月5000元，6年是收租36万，6年后装修折旧50万，剩余50万，这6年的资金的机会成本为77万。我们再看收益和付出，6年的付出是177万，而收益只有86万，显然是亏本买卖。

楼市其实也一样。现在虽然城市的基本面在向好，但很多房子其实是负资产。比如一套房子1000万，贷款700万，租金每月1万元，每年12万，就算300万没有资金成本，贷款的700万每年产生的资金利息是35万，最后发现如果资产本身没有增值，那么每年至少亏损23万，那么这种资产就是负资产。

在如今的很多热点城市，租售比已经很低，很多资产就属于我们今天说的负资产，包括现在很多地方买房子，只能靠房子本身增值带来出售溢价获得收益而不能通过出租回报带来收益。我们知道，所有的投资都是盯着回报看，而房产投资就是盯着租金回报和交易差价，在租金回报无法覆盖资金成本的前提下，一旦无法形成交易差价，投资预期就会被彻底逆转。

因此，即便是城市基本面不断向好，依然有可能发生投资预期的扭转，投资预期一旦扭转之后，价格就会停止上涨或者开始下跌，直到投资预期的再次逆转。今天一小部分热点城市部分区域的房价由于价格太高已经完全不能用租售比来衡量，那些不具备未来发展方向的房产投资价值越来越低，这种房产中除非你是真需求（比如孩子读书，比如父母喜欢），否则在投资预期再次逆转之前完全没必要冲进去，成为追涨杀跌的牺牲品。

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责编｜伯林

校对｜甘雨

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