轨道上的TBD新城轨道在哪儿

提及“轨道物业”这一个地产开发模式，相信业内很多人士都不会觉得陌生。近些年来，在房地产行业，这一新兴概念已经得到了实践和发展。放眼全球范围，香港、日本、新加坡等地对于轨道物业的开发形成了成熟的经验和模式。而在国内，随着品牌房企的进入，我国的轨道物业领域也不再是一片空白。但值得注意的是，究竟如何将轨道物业同区域发展更紧密地结合起来？该怎样更加充分地运用轨道物业的优势？这些问题正在成为我国轨道物业发展历程中急待解决的问题。

轨道物业的核心在人流

究竟什么算轨道物业？

在很长一段时间里，行业内并未就此形成一个统一的认识。在不少项目的宣传中，距离地铁站一公里内的距离都会被他们称之为“地铁上盖”项目。国内券商也有行业研究报告指出，轨道物业其实是一种公交为导向的城市发展模式。核心在于以公交站点为中心，400~800米的范围内建立城市中心，并且伴随着居住、教育、商业等综合性配套设计。也有一部分轨道经济专家表示，轨道物业并不是狭义地限制在同轨道交通直接相连的部分，需要将轨道同物业实现真正的联通。“人流量是轨道物业的核心，只有将轨道交通直接与物业相连，才能够实现轨道人流的导入，才能通过轨道交通带来的巨大人流量带来实际的销售。”

根据国外的成功经验，对于一个超级城市来讲，轨道交通最大的作用在于人口的输送。相比公路交通，轨道交通拥有着强大的输送能力，能够快捷地将人口从一个区域输入到另一个区域。而轨道的交汇点上，往往就会形成人流聚集效应。

诚然，同物业直接相连的轨道交通必然能够享受到巨大的人流优势，在轨道交通汇集处，巨大的轨道交通带来的人流聚集，所影响的将不仅仅是一两个物业，而是整个区域。事实上从近几年来北京的城市发展也证明了这一点。轨道交通的延伸，是拓展城市边界的先声。往往在轨道交通通达之后，周边区域发展速度会进入一个明显的加速期，随之而来的，除了人口之外，还有商业产业的聚集。通州、天宫院、以及昌平的先后成熟都证明了这一点。而从地产开发的角度来看，这种形态实质上是有助于实现商业地产的更新和发展。这也是为什么近年来，有不少企业都开始着手参与轨道物业项目建设的原因之一。就连作为地产龙头企业的万科，也在其年中业绩发布会上特意强调了今后将大力发展轨道物业。

“对于国内开发商而言，轨道物业项目比较具有吸引力的一点在于轨道交通带来的稳定客流支持，以及轨道带动下未来的土地价值增值。”易居研究院智库中心总监严跃进表示：“从此类物业的投资来看，实际上既带来了新商圈的培育，同时也加大了对近郊区轨道物业的开发。”不过，由于“轨道交通+物业”模式要求对轨道交通线和物业进行统一规划与建设，技术细节复杂，且涉及的利益相关方较多。因此，只有实力较强的品牌开发商能够打造项目。

成熟轨道物业需从规划入手

除此之外，一些业内人士也分析认为，如今我国的轨道物业正处于一个快速发展阶段，其中在规划方面的问题最为突出。一个很明显的特点就是，许多项目在规划时是与交通分开规划的，最多只考虑到轨道交通的存在，并未能够将整个交通融入到物业部分。

从国际案例上来看，成熟的轨道物业都是从规划上就入手，前期设计时就深入考虑轨道物业的特点，从而将轨道与商业区、生活区较好地结合在了一起。

比如，东京的三大副中心之一的涩谷，是汇集了众多轨道交通及换乘站的城市枢纽，是复合了地铁、商业、产业的城市中心，周围聚集了大量的商业和娱乐产业，每日的换乘人数33万，远远超过最初的规划设想的15万人。并且因为发展较早，沿用了战后的城市格局，因此一直有换乘和站前空间不足的问题，这成为制约涩谷继续发展的瓶颈。所以在它2030年的改造计划中，把编制首层步行网络作为最为重要的目标，将天桥、地下以及地面被分割的步行网络重整再编，建立自由步行环线，让不间断的人流带动城市发展。

实际上，轨道物业模式的目标原则之一就是通过提高密度来增加土地使用的效率，遏制城市的无序蔓延。在这方面，TBD·住总万科天地项目做了行业的先行者。在设计方面不但考虑到了社区小环境的营造，而且还兼具全局目光，考虑到了整个区域的未来发展模式，提出了承袭自美国硅谷的“产—学—城”的发展模式。

据北京万科北部片区营销总监周楚介绍，TBD作为国家科技战略发展的核心发力区域，总投资约 2000 亿，建设体量约 1500 万平方米。而 TBD·住总万科天地将自身定位京北智慧产城创新中心，距离地铁站仅50米，从设计之初，始终将轨道交通作为项目的一部分来进行项目规划，从功能性和通达性等诸多方面进行了突破性的尝试。

“轨道交通使得TBD·住总万科天地项目有了更多的想象空间，其中北京万科在京北首次提出‘地铁公园’的设计构想。”北京万科设计管理中心总经理郑雪表示“去中心化”和“边界模糊”是目前社区的发展趋势，TBD·住总万科天地，以轨道交通站点为中心的环形放射状路网，突出步行，注重公共空间以及良好生态环境的塑造，极大提高了整个社区的可达性。“功能空间之间的边界变得不再清晰，取而代之的是复合。比如，我们的项目里面就汇集居住、商业以及多种灵活使用的办公产品，并且通过开放的空间将多种功能进行交融，为企业、创客提供更多的交流共享空间，也为TBD区域提供更多维度的配套支持和产业创新生态。”

据悉，住总万科联手钜献战略落子TBD的项目，深研京北科技精英需求，打造的28万平米城市综合体，现一期推出建筑面积约40㎡，总价149万起的财富新领地，火爆销售中。

编辑：心机的小编