任泽平说“后年买房”！去哪里买呢？点击上面蓝色字关注

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来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）授权发布

近日，一封“1500万年薪”的人事任命通知刷爆了朋友圈，让身为“网红”的任泽平再火了一把。

这份“红头文件”由恒大集团主席许家印亲自签发，知名经济分析师任泽平月薪125万元入职恒大集团，担任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。

随后，任泽平稍早之前一篇访谈也火爆刷屏，谈话中他在分享理财心得时建议，

“明年买股，后年买房”

。

问：2018年如果按照五类大资产（股市房市债市汇市商品），建议做什么呢？

任：那很简单，17、18年炒股票，19、20年买房。
17、18年炒有基本面的股票；19、20年买人口流入地方的房子。

任泽平可谓是“知行合一”的分析师。比如，他说“2014年我看好‘5000点不是梦’，就辞掉处长下海了。2015年，预测‘一线房价翻一倍’，就加杠杆买房了。今年我们看好新周期，就推周期推金融。”

大部房地产观点是错的

任泽平表示，他宏观研究了十年房地产，觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数，甚至大部分流行的观点都是错的。为什么很多人对房地产看错呢？

第一，不了解房地产政策。
比如，很多人讲房地产市场的时候，谁告诉你房地产就是一个市场？
中国土地供给都是管制的，市场起码是要有供求的对吧？分析的逻辑框架就错了，还在那分析什么。所以，那么多人过去十多年不停在看空，结果涨成这样，所以说你首先要了解政策。

第二，试图用单一逻辑来解释。
比如说大家经常讲“中国要人口老龄化了，所以房价涨不动了”。老龄化这个话题讲了多少年了，房价还是无畏无惧地上涨。

判断房价记住一句话就够了

房地产怎么去判断？任泽平认为，概括一句话叫

长期看人口、中期看土地、短期看金融。

1）房地产是大家讨论最多的话题，讨论多了有时候发现，把简单的问题复杂化了，房地产我们追踪了这么多年，大家记住一句话就够了，"长期看人口、中期看土地、短期看金融"。

2）长期来说人口流入的地方有潜力，因为
人才是房子的最终需求
，人都跑了，这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把，后来会跌得很惨。

3）什么地方房价会涨？人流入的，库存低的城市。什么地方房价涨不动？库存高的，人口流出的城市。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

4）房地产永远是一个区域市场。
房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段
，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

未来中国人往哪里流动？

未来中国人口往哪里流动呢？

任泽平指出，研究了十几个经济体，

不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。

中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。

1）人继续往大的都市圈迁移，这个趋势是不可逆的，为什么？
因为大的都市圈更节约土地，更节约资源，更有活力
，这是几百年来城市的胜利。这也就是我们过去的西部造城运动，小城镇化战略注定失败的原因。

2）什么人流入啊？
有才华的年轻人，他带着梦想来；还有那些财富净值人士，他带着财富来这个地方
，它有活力，它有希望，那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

在此前10月份报告中，任泽平指出，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显：

在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入
；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

由于大量人口迁入，
一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。
因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。

海通证券姜超团队也认为，近年来，人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。

人口迁移实际上相当于一次用脚投票的选择。从国际经验来看，城市化进程中，人口都是持续向大都市圈集聚

。

人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚，驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活，具体而言包括工作、收入、环境、社会资源等等，在这些方面大城市无疑具有明显的优势。

根据姜超团队报告，二线城市，中部地区人口增长较强。

天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。

绝不配置海外市场

在被问到“海外资产配置做不做？怎么看海外市场时？”时，任泽平表示，“我本人绝不配置海外市场”：

为什么呢？因为我一直觉得最好的投资机会就在中国，14亿人市场，过去一年百分之十几，现在也有6到7，名义GDP今年有11。
这么大的市场，这么高的成长，在中国你都挣不到钱、你都找不到投资机会，你还到国外去？
人家都来我们这寻找中国的机会，和中国市场一起成长。我们跑到他那个地方人口老龄化一年增长2%，有什么意思？我觉得最好的投资机会就在中国，我对中国的经济改革转型前景我坚定看好。

在2016年末的一场演讲中，任泽平提到，“不要说过去30多年提供的财富机会，过去两年能抓住就不得了了。假如说能够在2014年-2015年上半年炒股票，2015年卖了股票买房子，今年（2016）一开始你炒点螺纹钢和煤炭，你就不用来开会了，你就可以退休了。”

最后，任泽平提醒“

投资有风险，市场有风险，投资需要理性

”，并送大家王阳明的一句话——“此心光明、致良知
”，这样的话，你做什么心里都是很踏实的。

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这10个城市，房价可能大跌？

作者：潮哥

来源：财经观潮（ID：guide0929）

近日，南开大学发布了一份《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》，对全国70个城市的楼市进行了评估，提出了以下几点核心观点：

1、居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是
洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁
。

2、2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为
厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海
；2016年住房价格超预期风险最大的城市为无锡、郑州、北京、合肥、上海；2015年住房价格超预期风险最大的城市为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。

本号对于这份报告所列举的10个可能大跌的城市名单，个别赞同，大多都有异议，特别是对深圳、西安这类高级别城市也在其中，深表怀疑。

在如今的强调控背景下，供需都被压制，短期房价出现波动正常，但大涨与大跌在高级别的城市不会上演，因为

房价已经不再是单纯的市场问题，而是与政策相关

，政府决不允许

高级别城市

房价大起大落，因为这类城市牵一发而动全身。

深圳素来就有“楼市风向标”的称号，一旦房价暴跌，便会引起热点城市连锁反应，引发系统性金融危机，这是谁都承受不起的后果。

因此，从政府层面来看，所谓的深圳、西安有大跌都是伪命题。

当然，其他诸如牡丹江、锦州之类，人口流失存在暴跌的可能，由于其城市级别低、影响力小，也允许其暴跌。

从人口和土地供应角度来看看，这所谓的10个可能大跌的城市会不会大跌。

看人口与土地供应数据之前，先来看这10各城市过去一年房价变化情况。

数据来源于中国房价行情网

可以看到，海口、西安、洛阳、北海四个城市今年房价上涨的非常厉害，海口与西安一年内房价翻了一番。深圳虽然承受着巨大的调控压力，但房价仍上涨了20%。

10个城市中，锦州最抢眼。锦州过去一年房价相当稳定，小幅下跌了1%，因此对于这份报告将锦州列入最可能大跌的城市之一，我觉得是个不可思议的存在。但看完人口数据后，就不奇怪了。

数据根据各城市统计局数据计算而得，其中北海数据缺失。

上图是几个城市过去六年小学生人数变化情况。之所以采用小学生人数，是因为常住人口与地方政府政绩挂钩，准确度失真。以深圳为例，官方公布的2016年常住人口1190.84万，而市高层领导在公开场合多次表明，深圳的实际管控人口已经超过2000万。

小学在校生能够相对准确地反映出人口变化。

从数据能够看到，过去六年深圳的人口增长非常不错。根据之前统计过的热点城市人口数据能够知道，在所有热点城市中，深圳的人口增速也是位居前列。

济宁、西安、海口、温州人口增长得都还行。人口增长必然带动购房需求上涨。因此，单从人口增长角度着眼，深圳、济宁、西安、海口、温州都不具备大跌基础。

黑龙江牡丹江、辽宁锦州，过去六年人口大幅流失，没有了人口支撑，城市级别又不够，房价确实有大跌风险。其实整个东三省人口都在流失，过去六年人口增长的城市只有沈阳。

再接着看过去几年的土地成交情况。

数据来源于中国指数研究院

从住宅土地成交数据可以看到，在中央强调地方需要增加土地供应量的背景下，西安、贵阳、温州等城市的土地供应量逐年增加。

这三个城市今年房价涨幅都比较高，有投资客的因素，但从人口指标也能看到，更多的是刚性需求，尤其是西安。

所以，综合来看西安、贵阳和温州，房价有调整的可能，但绝不会大跌。而且像西安这种人口增量好的高级别城市，长远仍是看好。

海口、深圳、北海的成交量今年相比去年都要少了许多，原因却各不相同。

北海

住宅土地成交少，根本原因是北海的住在库存量大，开发商拿地较谨慎，摘牌不积极。北海常住人口164万（2016年底），土地面积3337平方公里。空间足够大，土地供应不存在短缺情况。

海口

住宅土地成交，是因为海口今年出台的政策：永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，停止批准套型建筑面积在100平方米(含)以下的商品住宅建设。

深圳

住宅土地成交少，是因为推的少，推的少是因为无地可推。深圳人口2000万以上，与北上广同级别，但土地面积只有不到2000平方公里，是北京的1/8，上海的1/3、1/4。深圳最近五六年的新房，大多都是建立在依靠城市更新获取的存量土地上。

人口快速增加，却无地可供，供需矛盾只会越来越大，因此，结合城市级别、人口和住宅土地供应综合来看，这份报告将深圳列入可能大跌的城市，就是个错误。