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来源：米宅米宅（ID:mizhaimizhai）

你可知1998年房改开始至今，已然翻天覆地20年，无数农田荒野变广厦万千。1998年至今天，浩浩荡荡二十年，时间从不停止，永远没有回头，尽头在哪我不知道，但是早已不是开始，至少局致中盘。如今有长效机制在前，房产税加速起草在侧，限售一落子至少5-8年，胜天半子不如快人一步的人。

过去二十年布的好也罢，坏也罢，在城镇化只剩10年不到的今天，领导人也说房住不炒，我的目光已经开始着手定局收官。

城镇化确实还有一段时间，但18-19年真的该是我们的收官之时。除了少数几个大城市，绝大多数的城市等到限售解除的时候，即便仍然有人口涌入，也一定是到了城镇化的末端。

所以今时不同往日，在现在各种限制下，大多数人再靠炒房投资提升阶层已经不太可能，除了在一线城市以及少部分人，在非长期核心价值标的上，扩大负债率。接下来我只会关注生活、子女的教育以及未来的常住之所，落子后半生，定局阶层。（以下就是2018年，我写给家人的建议，谨以我微薄的见解，并祝你们越来越好。 ）

01

城镇化还有5-10年，东部沿海城市、中部中心城市，长期仍旧向上。

但是短期金融，政策不支持房价会有大涨，长期有长效机制加速推出，不动产投资边际利润率势必开始减少，特别是低层级城市，偏远区域，老旧房屋，未来增值有限，流动性不足会是问题。

别人都在教你们如何负债的时候，我想要说的是，所有首付贷、消费贷、信用卡、首付分期在帮你更轻松地购买更多的资产时，也让你负了更多的债。

负债很容易增加几倍几十倍，但是收入往往很难大幅增加。

02

太多人忽略限售的影响力。对于新房来说，全国绝大多是大中城市从现在开始买新房基本需要五至八年锁定期，等到你出手时城镇化说不定都结束了！

八年后北京上海还会有大量的年轻人才流入，中小城市就不一定了。 你所在的城市开始老龄化，年轻人开始减少时，租房需求就减少了，远郊房可能难租又难卖。所以你们在其它大师那里新学会的招数不要再来问我了，上海适合的招数真的不一定适合复制在其他非一线城市。

在长效机制来之前，去库存政策还未结束的2018-2019年，还有最后的12-24个月淘汰置换的时间窗口。

淘汰所有无法满足未来人们美好生活需求的房子。

未来换房成本会越来愈高，早换更好。

03

政策底已经出现，资金底逐渐到来。

2016年大城市在调控中下行，2017年受极其严格政策打压了1年多的城市，例如北京、上海、深圳郑州，这几个供需紧张、人口流入数量大、限购政策狠的城市，经过一年多的调整，在政府帮你砍价下，基本没有任何泡沫，光靠刚需和刚改在2018-2019年就会逐步有所好转。

记住，随着国家经济发展长期保持国际范围较高速度，国民收入不断提高，人民对于美好生活品质的需求是真真实实存在的！并且需求是巨大的。

未来相当长一段时间，居住质量的升级会是比刚性需求更刚性的需求。

13亿居民只有部分有迁徙进入大城市的需求，但是全体人口在长达30多年经济腾飞期，都会有长期的、不断的、更新居住的需求。

即便限购再严，老百姓就是卖一买一换也会换成更好的房子的；即便限贷，利息增加，老百姓自己都会调节，无非是贷多点贷少点买大点还是买小一点的问题。政策好利息低时可以买大面积的产品，政策不好利息高时老百姓会置换面积小点的总价低，180可以是3房，120也可以是三房，但是品质升级不会停。

未来大中城市，每年每个城市能提供的既能满足人们未来生活需要，又在距离就业地合理通勤时间内的产品是有限的。所以早前任志强微博被封时见老朋友还不忘呼吁： 不要与大时代对抗，要深入了解人们的需求，用以致富。不要从手机新闻里看世界，您真的不需要关心美国加息、日本泡沫、世界大战、宇宙和平。

我们的领导人真的有足够的智慧解决所有的问题，带领我们向前。如果你不是领导人、中央银行工作人员、部委领导，你需要认真观察的就是要了解身边鲜活的人们群众有什么切实的需求，观察了解你的城市就够了！

比如居住在没有电梯的房子里的人，他们真的需要换个有电梯的房子；小两口结了婚就要考虑教育；新CBD建成，公司企业要搬过来，上到领导下到员工都需要在就近解决居住问题不可能住在离工作太远的地方等等等等。

这些实实在在普普通通老百姓的需求都不会被美国减税、中东大战、中国加息而影响。

很多二线城市过去十年中都处于城镇化快速阶段，老城区的规划设计无法满足新的城市量级提升和发展，所以都发生了城市中心的转移。

这都是百年一遇的机会，你应当顺势而为，而不是在你自己的思维闭环里觉得你在哪里，哪里就是宇宙中心。

就例如在建国之前我国政府决定建国定都北京的时候开始，南京这个曾经的民国之都就已经失去了可以跟北京相媲美的可能性。在经济、教育、资金、人才、企业、科研等等等等各个方面，建国时就注定了日后会与北京相差殊远。

所以无视人民生活质量提高，无视新时代普通老百姓真实新需求，无视城市生长规律，无视新区新中心的人的思维就像还活在民国时代。

“醒醒吧，大清早亡了！” 

04

所以，人口流入量大的城市的核心地段，能满足未来人们生活更换升级需求的产品，能满足未来现代化城市发展的配套与环境，特别是暂时被低估未来会成为高端城市核心区地区的不动产，仍然具有长期居住投资价值，具备抗通胀功能，并且这样的产品不论金融、政策以及整体形势好坏，个体价值都在增加。

因为政府、企业、私人都在不停的在这片土地上投资，这些投资带来的资本、人才、智慧、设计、就业等等等都在使这个城市增值，城市整体提升必然带来区域内不动产价值的加分。

05

我相信国运，我相信中国的城市化，但是尽信书不如不读书。理论再正确，也要审时度势，观察人心。二十世纪除了相对论之外最伟大的理论之一就是博弈论。

看问题除了扎实的学术基本面分析，综合各种学科交叉研判之外，更要加入对人心的分析判断。道理是死，人为活。

如果今天上午媒体都报道了某项物资半年后供应要有缺口，期货市场今天收盘前就会把半年后供应紧缺造成的价格上涨体现出来很大一部分。

有些新区的项目给你讲未来的规划，比如2030年前会通什么地铁，十年之后这里会怎么怎么样。你应该知道这里十年后的价值已经被提前透支一部分了，而且每远一环，城市的空间是以半径的平方X3.14的倍率扩大，比指数级还大。

以郑州为例▼

十年前我们私家车少快速路少地铁少，实际并不远的地方我们也觉得也很偏，过去十年我们私家车暴增变身基建大狂魔，现在的远是真的远，现在的偏是真的偏！现在你觉得5年甚至10年后才能起来的区域，可能真的要等到你老了，城镇化也结束了。

06

记住房价在微观层面就是时空效率的等价交换和资源的占有。（不解释，看不懂算了）。

07

请紧跟领导人的号召，只买住的不要再炒了！

我们国家的领导人是非常有政治智慧的，去年十月份全国新的一轮调控政策开始到今天的国内热点城市房价稳定，所以我们是不会出现美国那种极端情况。

但是随着资产价格越来越高，你的杠杆应该越来越低，房子越来越精，套数越来越少，现金越来越多。而不是反过来！天下没有不散的宴席，再长的牛市也给自己留一份清醒，留一份醉。

这也是为什么我在很多文章里面都写到，大国崛起的鸿运你千万不要踏空，自己住的房子不要犹豫，尽早去买，不要管短期的价格波动。早买早住，早享受，人生才是最值钱的。

但，如果你是投资，那你要精挑细选。十年前，只要是方向对了，我都对你说买！买！买！但是放在现在我必须给你加很多限制条件。

现在还在疯狂不收手的内心都有一个坚信：房价不可能降的，早买早赚，因为M2增发和通货膨胀。

好的，那你说按照中国的M2增发和通货膨胀，中国的房价该年增多少？回想一下去年大中热点城市短时间内普遍上涨了50%+。那么按照以往年增12%算，是不是得有三年不能涨的？

我们站在2028年回望2018年的今天，2018年—2028年绝对不会出现2008年-2018年的形式了，不会再涨十倍了。

不是说中国经济和房地产的问题，是基数是不一样的，从4000到20000，是五倍，从20000-100000需要多少年呢？

有人说，你说的这些是耸人听闻，职业炒家是不受市场环境影响持续买进每年2N，更有炒家主要买进时机就是在调控最严的时候。

好，你知道职业炒家持续买入，却不知道他们买了什么？他们不买三四线，不买商铺和公寓，基本不出主城区的，他们甚至不碰期房，大的炒家他们手里都有几十套随时能变现的房子，他们还有稳健的现金流（租金），他们大多已经布局五年甚至十年，他们买入的都是位置最好价格最低的房子。

正如我在怀特先生的故事里讲的：人们总是先把市中心的房子买完，再往外围买，外围买完就买更远的创造出一个环的概念再买，最后也就是越往后越远的房子卖的越贵。

随着时间的推移，随着不动产疯狂的上涨，越不好的房子卖的越贵。

所以，你不要讲职业炒家如何如何？

他们的命运你复制不了。

现在即使楼市崩盘，房价腰斩，与他们何干？他们买的最好的位置，最好的价格，永远在安全线上。

可是你，扪心自问，你受得了吗？不要说房价腰斩了，就是下降20%，你的精神就要破产了。

08

人生的难度在于知时、知度、知止。

别忘了投资的最终的目的是为了什么，是更美好的生活。

永远记住我们的党旗上画的是锤子和镰刀，我们革命消灭了三座大山，可不是为了再造一个地产商、房主阶层的，超额的利润不会保持太久。

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