每日财报评论为什么要做穿着“马甲”的百亿新地王？中骏集团此举诡异又神秘

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多在500亿左右徘徊的中骏， “千亿”征途仍显艰难
出品 | 每日财报
作者 | 何洛
4月22日，厦门诞生了福建首宗百亿地王，上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元拿下思明2020P01地块，楼面价50598元/平方米，溢价率43.82% 。打破了2019年底建发创下的75.25亿元纪录。
上海泰鸣贸易有限公司，这家名不见经传刚成立的公司以百亿为代价拿下厦门“地王”之称，从一众龙头房企中杀出重围，背后的神秘买家是何许人也？穿着“马甲”拿地是否有猫腻？外界争议不断。由此《每日财报》对此进行了抽丝剥茧。
穿透马甲真身显露
上海泰鸣背后到底是哪家大型房企，至今“无人认领” 。土拍结束，对于业内盛传上海泰鸣是中骏的“马甲”公司，中骏集团第一时间对外辟谣，否认拿地事项，不过耐人寻味的是工商数据查询信息又显示出二者千丝万缕的联系。
根据股权穿透，上海泰鸣的股东为达源国际有限公司，这家公司的唯一董事为黄伦，而中骏集团执行董事兼助理总裁姓名亦为黄伦。另外，中骏集团资金管理部的一名资金主管蔡思鹏与上海泰鸣法人同名。
除此之外，还有多条线索指向中骏，天眼查显示，上海泰鸣注册地为上海市闵行区沪青平公路277号5楼，无独有偶，中骏旗下上海骏宁房地产开发有限责任公司注册地址也正位于此。
据《每日财报》了解，上海泰鸣100%的控股股东达源国际有限公司是一家成立于香港的私人股份有限公司。达源国际董事是黄伦，黄伦的另一个身份为黄朝阳之子， 2017年升任中骏执行董事。
黄朝阳，原籍福建泉州南安，最早做机械和电器起家， 2007年正式做房地产，当年拿下泉州地王。闽系商人本身比较低调，喜欢闷声发财，不太喜欢别外界把他们作为一个类别放到镁光灯下聚焦，但私下却比较抱团。
比如中骏上市的时候福建国企象屿集团投资1000万美元；安踏集团总裁丁世忠个人1500万美元。可以说，黄朝阳的崛起，闽系商帮朋友们的帮衬不可或缺。
话说回来，达源国际背后的股东为悦泰发展有限公司，其正是中骏的“马甲”公司，中骏曾在公开市场多次以悦泰发展名义拿地。根据香港查册中心资料层层穿透，上海泰鸣是在香港注册的达源国际的全资子公司，达源国际背后股东为悦泰发展。
种种迹象都将上海泰鸣指向中骏集团，然而，中骏集团却咬紧牙关，抵死不认。这更为这块“地王”增添了神秘的面纱。至于为什么否认，截至目前，中骏还未给出正式回应。
溢价拿地被疑围标
正是挖出了上海泰鸣和中骏千丝万缕的关系之后，有媒体根据竞拍现场竞价过程指出，中骏和马甲公司“上海泰鸣”交替竞价，抬高低价，存在“围标”的可能。
“从整个土拍过程来看，中骏和上海泰鸣叫价也是最积极的。 ”报道称， 2020P01地块起拍价为72亿元，中骏一上来直接报到90亿元，此时溢价已经达到25% 。
随后融创报价91.35亿元，不久中骏报价93亿元，随后上海泰鸣报价95.25亿元，鑫万豪报价95.4亿元，上海泰鸣报价98亿元，鑫万豪报价98.25亿元，上海泰鸣报价突破100亿元，最终上海泰鸣以103.55亿元竞得2020P01地块，溢价率达到了43.8% 。
值得注意的是，房企选择由一家“马甲”公司出面拍地，也是常见的操作方法，尤其是遇到“地王”这种敏感项目，容易招致监管部门的监督， “马甲”公司出面更为低调。但一家公司拉来几家“马甲”公司共同围标，通常意在低成本拿地，高溢价成交，不太符合“围标”想要的结果。
有业内人士分析称，结合多种情况来看，厦门“地王”土拍过程应该没有涉嫌“围标” ，该地块溢价率已超过40% ，没有人会围出这么高的溢价率。退一步来说，如果真的有“围标” ，也只能说没有成功。以如此高价拿下这块地，其项目的盈利空间并不大，甚至面临着亏本入市的风险。分页标题
冲击千亿频拿地王
根据中国指数研究院发布的2019年全国房地产企业拿地排行榜显示，中骏集团全年拿地金额达到377亿元，排内房企第22位。而在去年房企销售额排行榜中，中骏集团仅位列第44名。
另外，厦门“地王”并非中骏首次高价拿地。《每日财报》梳理了去年中骏几次溢价拿地情况， 9月19日，中骏18.72亿元拿下浙江丽水一块商住地；11月15日，中骏集团12.44亿元在南昌竞得土地；11月19日，中骏以59.4亿元的总价拿下厦门一地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率超过30% ，刷新了当时厦门土地市场；12月12日，中骏集团在北京花掉42亿元拿地，这超过了中骏去年一整年的净利润。财报显示，中骏去年全年净利润仅40.2亿元。
中骏的现金悉数被用在增加土储上。为冲击千亿，中骏集团在2017年开始加大拿地的力度。 2017年～2018年，中骏集团的土地储备分别为1557万平方米、2406万平方米。截至2019年末，公司拥有土地储备3209万平方米，权益土地储备约1852亿元。
值得注意的是， 2019年中骏集团经营现金流净额为-70.88亿元，为近三年内首次净流出，同比下降265.55% 。另外，根据年报显示， 2019年中骏集团实现毛利收入58.9亿元，同比下降4.1%；毛利率为27.6% ，同比下降7个百分点；税前利润58.5亿元，同比下降3.3% 。净利润40.2亿元，同比增长9.4% 。实际上，中骏是增收不增利。
早在2017年，中骏就提出“千亿级规模”战略目标，计划2020年销售突破1000亿元。然而纵观数2014年～2018年的业绩表现，其销售额分别为119亿元、145亿元、235亿元、332.47亿元、513.6亿元， 2019年一跃930亿。
但是，多在500亿左右徘徊的中骏，这“千亿”征途仍显艰难。 2020年能否进入“千亿”阵营，《每日财报》将持续关注。
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