佳兆业|房企中报季｜佳兆业的旧改棋局

8月27日下午，佳兆业对外披露2020年上半年业绩报告，并同步召开线上业绩说明会。数据显示，上半年佳兆业收入同比增长11% ，达223亿元人民币；毛利同比增长12% ，达75亿元人民币，毛利率为33.8%；公司持有人应占核心净利润同比增长25.7% ，达人民币34.6亿元。
受益于粤港澳大湾区的深耕布局，庞大的旧改储备也逐渐成为佳兆业的“护城河” 。在上半年的合约销售中，旧改项目销售额占佳兆业整体销售的三分之一，已经成为其销售贡献的重要来源。

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千亿目标不变
从销售业绩上看看，今年上半年，佳兆业实现合约销售金额约人民币360亿元，同比增加3.9% 。根据克而瑞权益金额排名，佳兆业排名第27位。从合约销售的分布看，大湾区是其销售的主力，销售额占比近六成；一线及重点二线城市销售占比九成。
在今年初的业绩发布会上，佳兆业将2020年销售目标定为1000亿元，据此测算，上半年佳兆业的业绩目标完成率为36% 。
上半年的不“如意” ，千亿目标战略是否会有所调整？对此，佳兆业执行董事李海鸣在今天的业绩会上回应称，年年初的新冠疫情爆发以来，佳兆业非常积极的采取了措施应对外部环境的冲击和影响。春节过后佳兆业就上线了自主研发的"线上售楼处" ，在客户不能上门的情况下保持团队的活力，保持我们楼盘对市场的影响力，并且在政策允许条件下，加快推盘节奏；在运营方面，我们也围绕提升品质质量、销售价格、开发速度、收入利润，同时想方设法控制建安成本、融资成本、管理费用、销售费用进，通过以上"四升四降"的内部管控，最大程度缓解疫情带来的压力。
据李海鸣透露， “下半年我们一方面还会有约1200亿的可售货值推出，这些项目主要集中在大湾区和一线城市。另一方面，我们会加速旧改项目转化，全年计划转化项目有10个，大概有740亿可售货值，达到历年最多。所以，对于今年千亿的目标不会调整，同时我们有足够信心去完成这一目标。 ”
自2017年佳兆业确立了三年冲刺千亿的目标后，其销售指标逐年递增。采访人员查阅年报发现，佳兆业2017年全年实现合约销售金额447.1亿元， 2018年这一数据则提升到700.6亿元。 2019年，佳兆业的销售额首次突破千亿，其中全口径销售额1152亿元，权益销售额881亿元。
旧改储备的“反哺”
作为深耕粤港澳大湾区的“老玩家” ，佳兆业真正的“护城河”是其庞大的旧改储备。
在上半年的合约销售中，旧改项目销售额占佳兆业整体销售的三分之一，已经成为其销售贡献的重要来源。据佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆介绍，目前深圳旧改的土地成本约1.4万元/平方米，相较住宅均价仍有很大利润空间。公司通过旧改获得低成本土地的优势，确保集团利润率保持在健康水平。
在旧改储备方面，佳兆业的储备项目占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元， 99%都位于大湾区，其中深圳旧改占地面积占比27% ，有112个项目；广州占比36% ，中山占比20% 。在旧改拓展方面，今年上半年佳兆业新拓展项目20个，旧改项目总数达167个。
麦帆称，今年上半年佳兆业转化5个旧改项目，分别位于香港、深圳及广州，这些项目可售面积70万平方米，可售货值近270亿元。 “公司将继续推进旧改项目的转化，预计下半年仍有5个深圳的旧改项目实现供地，为集团全年利润增长发挥重要作用。公司将保持每年供应80-100万平方米旧改用地规模，为地产开发提供稳定而有利的发展保障。 ”
2020年上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购、旧改等渠道，共获得23个新项目，新增土储权益建筑面积超281万平方米，收购代价超220亿元，平均土地成本约每平方米7900元。按拿地权益建筑面积划分，新增土储大湾区占比74% 。分页标题
扔掉“高负债”的标签
旧改储备实现“厚积薄发” ，但佳兆业的债务“危机”仍未解除。半年报显示， 2020年上半年佳兆业的净负债率为130% ，较2019年低下降了14个百分点，依然高于行业平均水平。
采访人员梳理发现， 2016-2019年，佳兆业的净负债率分别为 308%、300% 、236%和144% ，今年上半年又下降了14个百分点，实现了五连降。虽然佳兆业的财务状况“一年比一年好转” ，但降负债仍是绕不开的话题。
对于今年的降负债目标，佳兆业董事局主席兼执行董事郭英成在年初的业绩会上直言， “下一阶段我们的降负债想往行业方面看齐，努力目标为120%或以下，严格控制负债一直是佳兆业努力的方向。 ”
在今日的业绩会上，佳兆业高级顾问谭礼宁重申这一目标。谭礼宁称， “年底净负债率达到120% ，这个目标没有改变。 ”未来在运营上佳兆业会加强销售回款率、降低成本，而在债务管理上，佳兆业将适时做一些回购，提升长债短债比，优化整体债务结构。
现金流是企业发展“生命线” 。截至6月30日，佳兆业拥有货币储备约405亿元，较去年同期增长35% ，较上年末增长9% ，回款率约87% 。现金短债比从去年末的1.1倍提升至1.2倍，偿债能力有所增强。
从数据变化上来看，佳兆业在努力扔掉“高负债”的标签。佳兆业集团首席财务官兼高级副总裁吴建新强调， “我们将会密切监控公司净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动，持续优化债务结构。未来佳兆业将坚持布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。 ”
北京商报采访人员卢扬王寅浩
（责任编辑：张洋 HN080）