文|凯风
这两天 ， 一则“卖掉深圳的房子 ， 能买下半个美国”的消息不胫而走 。
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消息称 ， 据统计 ， 将深圳所有房屋按市值卖掉 ， 可以买下半个美国 。
这则传闻表示 ， “深圳房屋总市值151.5万亿人民币” ， 美国住房总市值则为36万亿美元（234万亿人民币） 。
2020年中国GDP刚刚破100万亿 ， 深圳一地住房总市值就高达150多万亿？
数据存疑 。 但中国房地产市值 ， 远超欧美发达国家 ， 却是不争的事实 。
我们以泽平宏观的报告作为参考 。 根据任泽平团队测算 ， 2018年 ， 中国住房总市值约为321万亿人民币 ， 相比1998年的23万亿 ， 翻了10倍多 。

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来源：泽平宏观 2018年数据
考虑到这两年全国新房建设井喷以及房价上涨的变化 ， 2020年中国住房总市值应该超过了350万亿 ， 而2020年中国GDP突破100万亿 ， 房地产市值约为GDP的3.5倍 。
2020年 ， 美国房地产总市值超过36万亿美元 ， 约为234万亿人民币 ， 仅为中国的2/3左右 。
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深圳房地产总市值有多少？
同样根据任泽平团队的测算 ， 2018年 ， 北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市值分别为30.4、27.3、9、13 万亿元 ， 人均住房市值分别为141.2、112.8、60.2、100.1 万元 。
以当年数据来看 ， 北上广深住房市值合计高达80万亿元 ， 约占全国的1/4左右 ， 相当于GDP总规模的7倍左右 。
除了北上广深之外 ， 住房市值超过2万亿的城市还有天津、重庆、杭州、南京、苏州、武汉、成都、福州、青岛、济南、温州、厦门、宁波等 。

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2018年至今 ， 深圳房价从5.5万上涨到7.1万 ， 整体涨幅约为30%左右 。 加上新建住房 ，以此估测 ， 2020年深圳房地产总市值约为17万亿 。 （参阅《2020年房价涨跌榜》）
这还是保守估计 。 如果将深圳所有住房都囊括在内 ， 房地产总市值早已超过30万亿 。
众所周知 ， 深圳有一半人住在城中村 ， 商品房占比相对较小 ， 流通房产市值并不高 。
根据广发证券统计 ， 2016年 ， 深圳存量住房为4.57亿平方米 ， 860万套 。 其中商品房仅为1.29亿平 ， 138.5万套 ， 套数占比不到1/6 ， 剩下的基本都是城中村小产权房、工厂宿舍、保障房 。
【深圳|中国城市房地产市值排行：卖掉深圳，能买下半个美国？】2017-2020年 ， 深圳新房成交约合2000万平方米 。 考虑到新增保障房、自建房以及拆迁情况 ， 2020年深圳存量住房保守估计在4.8亿平方米左右 。
2021年1 月 ， 深圳二手房均价达到7.1万元 。 如果将商品房、保障房、小产权房统一按此价格计算 ， 深圳房地产总市值约为34万亿人民币 。 （参阅《全国房价再创新高 ， 这75个城市破万了》）
显然 ， 商品房、保障房、宿舍、城中村小产权房 ， 不可能都能卖到市价 。
任泽平团队对深圳房地产市值的估测还是相对客观的 ， 考虑到近两年深圳房价大涨 ， 深圳真实的房地产总市值应该在20万亿-30万亿之间 。
以20万亿来计算 ， 深圳房地产总市值占全国的比例为6%左右 ， 相当于美国的1/10 。
深圳与香港一水之隔 ， 两地适合进行比较 。
早在2014年 ， 香港媒体曾统计称当年香港房地产总市值高达20.4万亿港元 ， 而纽约和新加坡分别为6.7万亿和7.8万亿 。
2014年至今 ， 香港房价涨幅超过50% 。
考虑到新增住房情况 ， 如今香港的房地产总市值应该超过30万亿 ， 与深圳相差不大 。
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这则消息之所以让人浮想联翩 ， 不仅是因为隐喻了深圳高房价的现实 ， 而且与历史相对应：
1980年代后期 ， 处于房价泡沫巅峰的日本 ， 仅东京的房地产市值 ， 就能买下整个美国 。
当时 ， “东京房价永远涨”的神话可谓深入人心 。
然而 ， 1990年代 ， 日本房地产泡沫破裂 ， 房价一泻千里 ， 地价一度下跌60%以下 。

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30年后的今天 ， 日本主要城市的房价仍未回到1990年代的最高点 ， 日本亦陷入“失去的20年”之困 。
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当然 ， 市值本身没有太大意义 ， 因为不可能所有人都能进行变现 。
但疯狂的市值能给人以强烈的财富幻觉 ， 让所有人以为自己的财富正在不断膨胀 ， 即便是只有一套房的刚需家庭 ， 也会陷入这种狂欢当中 。分页标题#e#
然而 ， 那些未能赶上房价上涨列车的普通家庭 ， 只能眼看着财富差距被不断拉大 。 至于那些将财富捆绑在房地产上的家庭 ， 则成了高房价牢不可破的利益群体 。
央行2020年发布的报告显示 ， 我国城镇居民家庭七成财富都是房产 ， 住房拥有率为96.0% ， 有一套住房的家庭占比为58.4% ， 有两套住房的占比为31.0% ， 有三套及以上住房的占比为10.5% ， 户均拥有住房1.5套 。

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显然 ， 国民财富与房地产深度捆绑 ， 与房价涨跌可谓一荣俱荣、一损俱损 。
这正是房价“能涨不能跌”的社会基础 ， 同样凸显了个别城市先行示范房地产税的紧迫性所在 。

来源：(国民经略)

【】网址：/a/2021/0123/kd631250.html

标题：深圳|中国城市房地产市值排行：卖掉深圳，能买下半个美国？