文章插图

燃财经（ID:chaintruth）原创
作者 | 侯燕婷
编辑 | 饶霞飞
“身边的朋友都存在同样的困惑 ， 北上广深的生活成本越来越高 ， 在这里就是社畜 ， 没有‘很享受’的状态 。 ”
三个月前 ， 上海人肖文去云南昆明出差 ， 深深地被这座城市吸引 。 四季如春 ， 冬暖夏凉 ， 物产丰富 ， “在昆明的火锅店吃饭 ， 有很多江浙口音的人 。 就像候鸟一样 ， 冬天、夏天就飞过去住一两个月 ， 很舒服 。 ”
于是 ， 喜欢度假的她 ， 花200多万元在昆明西部新城买了一套110平方米的高层住宅 。 “昆明是省会城市 ， 也是新一线城市 ， 但房价相对较低 ， 是个价值洼地 。 ”
林冬在深圳一家大型企业做ERP开发工程师 ， 妻子也在深圳的央企上班 。 当他还在上大学、2013年的时候 ， 就在昆明买了一套82平方米的房子 ， 如今他与妻子已经在昆明拥有两套住宅和两套公寓 。 “我今年31岁 ， 已经跑遍全国大部分发达的省份 ， 还是喜欢昆明 ， 这里气候舒服 ， 生活节奏慢 。 准备再工作10年 ， 就回去昆明居住 。 ”
嫁去昆明的薛晨也有同感 ， “我很喜欢昆明冬天的大太阳 ， 很舒服 。 ”她2011年就在北京工作 ， 2018年与丈夫在昆明五华区以140万元入手了一套83平方米的地铁房 。 2020年5月 ， 她搬到昆明居住 ， 如今即将生育孩子 。
宜居的环境 ， 偏低的房价 ， 吸引了一大批人去昆明买房 。 近三年融创、万科、碧桂园、恒大等头部房企的进驻 ， 给昆明增添了许多文旅大盘 ， 也不断吸引着全国各地的购房者 。 根据昆明房协的统计数据 ， 2019年在昆明置业的外地人占比在69% ， 而外省客户占34% 。
昆明本地一家房企的内部员工对燃财经表示 ， 公司在滇池推出的一个文旅项目 ， 外地客户占比达60% ， 其中北方人较多 。
燃财经获悉 ， 昆明南部的巫家坝、会展、滇池是外地人热衷的版块 ， 旅居、投资是人们在昆明置业的主要原因 。 “2021年昆明将举办联合国生物多样性大会 ， 我认为将是一大利好 。 ”肖文对燃财经表示 。
30万买“春城”
刚刚过去的2020年12月 ， 重庆人叶珊去昆明旅游 ， 顺便就在昆明郊区两个文旅大盘分别买了一套住宅、一套公寓 。 “三五十万元就能买一套湖景房 ， 我一重庆人 ， 对昆明的气候真的毫无抵抗力 。 ”
林珊介绍道 ， 重庆人买度假房可以追溯到10年前 ， 前5年大部分在重庆附近的郊区购买避暑房 。 “夏天的重庆太热了 ， 老人带着小孩出去避暑 。 ”近几年 ， 随着经济条件的改善 ， 重庆人购房的范围扩大到海南、云南、广西 。 “比起海南岛的湿热 ， 我更喜欢云南 。 重庆冬冷夏热 ， 平均气温18℃的昆明太吸引我们了 。 ”
从重庆去昆明 ， 800多公里路程 ， 动车只要4个小时 ， 往返飞机票只要500元 ， 叶珊感到很满意 。 “老爸过两年就要退休了 ， 家里也有小孩 ， 一家人去度假的时候可以住 ， 加上我在昆明也有分公司 ， 跑业务的时候可以自住 。 ”

文章插图

经历2020年的大寒潮 ， 肖文更坚定认同应该去昆明买房 。 “上海从未遇到过这么冷的天气 ， 连阳台上的洗手池水管冻住了 。 ”
昆明被誉为“春城”并不夸张 ， 昆明气象局预计 ， 今冬（2020年12月至2021年2月）昆明全市平均气温10℃左右 ， 较常年同期偏高；预计2021年全市春季平均气温17.5℃ ， 较常年同期（17.2℃）偏高 。
“我去逛街 ， 发现昆明的商场没有中央空调 ， 有的还没有大门 ， 直接南北通风……这在其他城市是无法想象的 ， （没有门）北方冬天冻死 ， 南方夏天热死 。 ”
作为一位吃货 ， 物美价廉的美食也是昆明吸引肖文的一点 。 “一想到满街都是人均不超过一百元的野生菌火锅 ， 就乐得好像多了十个亿 。 ”在肖文看来 ， “这里非常适合养老、度假 ， 消费水平也不高 ， 生活成本很低 。 ”
肖文买房之后 ， 身边的几位朋友也受她影响 ， 准备去昆明置业 。 多位从事互联网行业的朋友对她表示 ， 要直接搬到昆明去住 ， 远程办公加偶尔飞一趟 ， 上海并不是不能离开 ， “帮朋友问了昆明的私立幼儿园收费情况 ， 发现一般就是三四千元 ， 五六千元已经是最高标准 ， 这对于一线城市的家庭来说 ， 直接就减少很大一笔生活开支 。 ”
在云南 ， 既有高原雪山 ， 也有湖泊草原 ， 丰富的自然景观吸引着北上广深等地方的人们前往 。 昆明贝壳一位房产中介对燃财经表示 ， 近期热卖的文旅大盘 ， 外省客户占比达70-80% 。分页标题#e#
林冬认为 ， 家乡昆明真的很好 ， “唯一的缺点是工资太低 。 ”
房价正在上涨
作为投资公司的高管 ， 肖文对房地产市场也略有观察 ， 她认为昆明的楼市有后发潜力 ， “去了昆明就会发现 ， 整个城市都在大拆大建 ， 前后几个月就会有变化 。 作为西南地区的枢纽地带 ， 昆明的经济也还行 ， 过去几年的GDP在正向增长 。 ”
“北上广深的楼市现在投不起 ， 投进去也有高杠杆的风险 ， 而且上涨幅度已经很低 。 ”她向燃财经分析道 ， 如同理财产品 ， 房地产也要看上涨潜力 ， “当然现在楼市不会再有普涨现象 ， 但潜力大小还是有区别 。 ”
出于投资人的眼光 ， 肖文选择了主城区的大开发商楼盘 ， 周边环绕着万达广场商圈 ， 毗邻巫家坝尚圈 ， 区域配套完善 。 “西山新城就好比上海的浦东新区 ， 广州十年前的珠江新城 ， 发展潜力较大 。 ”不过 ， 昆明的郊区如呈贡新区 ， 她就并不看好 。
昆明锐理数据显示 ， 2020年 ， 昆明商品住宅成交均价突破1.5万元/平方米 ， 达到15036元/平方米 ， 同比增长6.6% 。 回顾近五年数据 ， 昆明住宅物业逐年上涨 ， 2017-2018年是高速增长期 ， 2019年涨幅有所收窄 ， 但2020年涨幅又继续回升 。

文章插图
来源 / 昆明锐理
戴德梁行华西区市场部高级助理董事尚文杰对燃财经表示 ， 受益于城市战略地位的提升 ， 基础设施的投资和政策环境的利好等因素影响 ， 昆明房地产市场在过去五年得到了显著发展 。 商品住宅市场的供应量、去化量以及成交均价稳步增长 ， 其中住宅价格在过去的六年中从2015年的8314元/平米上升至2020年的15036元/平米 ， 增长显著 ， 受到不少开发商和投资者的持续关注 。
林珊后悔没有早点在昆明买房 ， “我频繁跑昆明有五六年时间了 ， 过去只是做业务 ， 没想着买房 ， 那个时候昆明有些地区的房价才5000元一平米 ， 当时没买 ， 错过一波城市红利 。 ”
毕业就回昆明工作的杨阳深有体会 ， 他2017年以约7300元/平方米在市中心买了一套二手房 ， 如今市场交易价已涨至1.2万元/平方米左右 。 2020年 ， 他又在三环外买了一套学区房 ， 单价已达1.55万元/平方米 。
林冬买的4套房也都涨价了 ， 每套至少上涨了约5000元/平方米左右 。 2013年以8200元/平方米购买的82平方米小户型 ， 如今价格在1.4万元/平方米左右；2017年 ， 7500元/平方米入手了160平方米产品 ， 涨至1.3万元/平方米；2017年 ， 他还购买了两套40平方米的公寓 ， 价格1万元/平方米 ， 而现价为1.5万元/平方米 。
上述昆明本地房企内部员工对燃财经表示 ， 在他看来 ， 昆明2021-2022年的楼市仍是上涨趋势 ， 涨幅大概在10-12%左右 。
燃财经获悉 ， 2020年 ， 昆明多个地区多个项目涨幅超过10% 。 盘龙区的俊发城逸璟峰涨幅或为最大 ， 上涨了2500元/平方米 ， 2020年1月份 ， 项目高层一期住宅售价1.6-1.7万元/平方米 ， 目前 ， 项目在售的二期房源售价1.85万元/平方米起 ， 部分房源已超2万元/平方米 。
从政策端来看 ， 昆明楼市相对其他省会城市而言宽松许多 。 目前 ， 外地人在昆明限购一套商品房 ， 首套房首付比例低至两成 ， 而公寓产品不限购 。 此外 ， 2020年4月8日 ， 云南出台宣布全面放开全省城镇地区户口迁移政策 ， 取消昆明市主城区落户限制；2020年4月28日 ， 昆明市政府办公室发布新政 ， 省外高校生到昆明就业 ， 租房有补贴、“落户零门槛” 。
尚文杰认为 ， 昆明较为宽松的楼市限购政策主要受到几方面的影响 ， 一是稳定经济增长和公共财政的现实需求 ， 二是吸引外来投资和人口进入的必要通路 ， 三是开创城市、产业和配套发展空间的前瞻布局 。
不过 ， 尽管房价上涨 ， 成交量却有所下降 。 昆明锐理数据显示 ， 2020年 ， 昆明商品房（包括昆明主城的新建住宅、商业和办公物业 ， 住宅不含团购房）成交98935套 ， 同比下降15.7% 。
龙头房企布局
最近一次昆明楼市得到全国人民关注 ， 还是因为烂尾楼“别样幸福城” 。 本应于2015年交付的项目却迟迟未能完工 ， 30多户家庭无奈住进没水没电的烂尾楼里 。 媒体报道后 ， 街道办事处介入 ， 终于在2020年8月27日启动开展别样幸福城四号地块的复工续建 ， 并承诺于2021年10月底竣工交房 。
提及于此 ， 肖文对燃财经表示 ， 因自己也是银行从业人员出身 ， 对此比较敏感 ， 买房前会去跟本地朋友打听 ， 选择大开发商的产品 ， 并分析开发商的资金链情况 ， “我买的这个项目建设进度很快 ， 记得我付定金的时候 ， 那幢楼刚造到第5层 ， 近日去网签的时候 ， 不到三个月已经造到第16层了 。 ”分页标题#e#
“现在昆明也在落实政策预防烂尾楼出现 ， 监管抓得很严 。 ”燃财经获悉 ， 2020年12月1日 ， 昆明市政府发布《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》 ， 明确自2021年1月1日起 ， 昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区及三个国家级开发（度假）区范围内办理商品房预售许可的项目 ， 其预售资金的收存、支出、使用均进行监督管理 。
对此 ， 昆明一位业内人士对燃财经表示 ， 早些年 ， 云南房地产项目大部分由本土小开发商操盘 ， 而近几年全国各大开发商的进驻 ， 正在改变着市场 ， “如今 ， 昆明的小开发商要么被收并购 ， 要么就是艰难求生 。 ”
他认为 ， 头部房企正在垄断着昆明楼市 ， 也在减少烂尾楼的悲剧 。 “大开发商一出手就是千亩、万亩文旅大盘 ， 整个商业、生活配套、物业管理都是非常完善的 ， 某种意义上说 ， 也改善了昆明的居住品质 。 ”
林珊对此也较为认同 ， “大开发商的生活服务丰富、全面 ， 不像以前就是开几个店面、小卖部 ， 加上我们很少去住 ， 平时的物业管理也尤为重要 。 ”
根据克尔瑞数据分析 ， 2020年昆明TOP 20房企集中度持续提升 ， TOP 5房企业绩占全省25.96%、 TOP 20房企业绩占全省45.55% 。

文章插图
来源 / 易居·克尔瑞燃财经截图
据悉 ， 昆明TOP 5房企依次为俊发、融创、万科、碧桂园、恒大 ， 销售额均过百亿元 ， 其中 ， 昆明本地房企俊发销售额达305亿元 ， 融创销售额也为241亿元 。
不得不说 ， 孙宏斌十分喜欢云南 ， “文化是诗 ， 旅游就是远方 ， 我们投资的是诗和远方 。 ”从2016年首入昆明市场后 ， 融创文旅在云南遍地落子 ， 目前涉足项目超过20个 。
2019年 ， 昆明融创文旅城创造单盘年销售107亿元的备案成绩 ， 成为昆明首个销售破百亿项目 ， 跻身全国十大百亿神盘 。
未来发展走向
对于昆明商品住宅价格未来的增长空间 ， 尚文杰对燃财经表示 ， 还需理性地回归到大环境和小环境发展走向的判断上来 。
“在新基建投资加大 ， 泛亚铁路建设、国际会议举办等大环境积极作用下 ， 昆明更须在小环境上修好内功 ， 通过发展经济、经营产业、改善配套、提升环境、带动就业等 ， 创造出更多且质量更高的社会财富 ， 这非常值得观察 ， 是影响昆明未来房价走势的关注点 。 ”
燃财经获悉 ， 目前 ， 昆明在建的城市核心区包括巫家坝片区、滇池会展片区 ， 此外还有新城区晋宁片区、呈贡新区、空港经济区 。 其中 ， 巫家坝于2017年正式发布控制性详细规划 ， 计划入驻11家世界知名企业总部 。 2020年12月28日 ， 中交南亚总部大廈成功封顶 ， 是巫家坝区域第一个封顶的总部项目 ， 但竣工要等到2022年末 。

文章插图

此外 ， 2020年9月25日 ， 昆明编制了《昆明市城市更新改造行动计划》 ， 梳理出全市395个城市更新改造项目 ， 明确了未来五年的城中村拆迁、改造任务 。
但尚文杰并不建议盲目投资 ， 在他看来 ， “外来购房者进入不熟悉的城市考虑置业时 ， 切忌跟风和感性使然 ， 更需要对城市规划和发展格局提前多做了解 。 尤其现阶段 ， 在昆明城市疆域不断外拓的过程中 ， 多中心和功能区格局日益显现 ， 或将带来不同区域的价值分化的背景之下 ， 置业昆明的外地朋友需要结合昆明城市规划、区域发展属性和自身置业目的进行了解和匹配 ， 为降低置业风险 ， 实现更优资产投资做好充足功课 。 ”
中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红也表示 ， “昆明是一个好地方 ， 宜居宜游 ， 但因为脱离湾区、城市圈 ， 缺少核心技术和产业及配套环境 ， 所以城市大也难、强也难 。 但中等水平 ， 中等收入 ， 过中等日子也不错 。 自住 ， 旅居都不错 ， 干事业节奏慢了一些 ， 投资最好不要离一线城市太远！”
林冬对燃财经说 ， “每次回昆明 ， 都能感受到昆明的变化 。 昆明是个省会城市 ， 有机场有高铁站 ， 虽然现在不发达 ， 但是我觉得以后不会太差 。 ”
*题图及部分配图来源于视觉中国 。 文中肖文、林冬、薛晨、叶珊、杨阳为化名
【北上广深|在北上广赚钱，去昆明买房】*免责声明：在任何情况下 ， 本文中的信息或所表述的意见 ， 均不构成对任何人的投资建议 。分页标题#e#

来源：(燃财经)

【】网址：/a/2021/0123/kd631426.html

标题：北上广深|在北上广赚钱，去昆明买房