北京写字楼空置10年最高B面是大宗交易活跃
程璐洋
至2021年1月14日 ， 房地产服务机构“五大行” ， 世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、仲量联行和第一太平戴维斯 ， 全部发布了2020年全年北京房地产市场报告 。
从2020年的一季度到四季度 ， 北京写字楼市场“承压”的字眼一直出现在各大行的报告里 。
空置率、租金和净吸纳量 ， 是衡量写字楼市场的关键指标 ， 由于样本选择不同 ， 各家机构数据稍有差异 ， 但五大行报告中的共性趋势明显 。
从空置率来看 ， 北京写字楼四季度的空置率 ， 持续走高超过15% ， 为十年来新高 。
五大行中 ， 最高的为高力国际数据 ， 显示空置水平至19.4%；最低的为仲量联行数据 ， 显示2020年底 ， 全市空置率达15.4% 。
【经济观察报|北京写字楼空置10年最高B面是大宗交易活跃】多家机构告诉经济观察报 ， 市场出现“以价换量”现象 ， 由于空置率处于历史高位 ， 为尽快提高出租率 ， 部分业主继续通过降低租金的方式争取租户 。 具体到租金表现 ， 北京写字楼平均租金下降为三百多元/月/平方米 。
仲量联行指出 ， 截至2020年底 ， 租金创下连续八个季度下跌的纪录 ， 为342元/月/平方米的租金 ， 同比下跌7.9%；戴德梁行数据显示 ， 第四季度 ， 北京全市租金为337.2元/月/平方米 ， 同比下降11.8% 。
净吸纳量方面 ， 四季度吸纳量开始回暖 。
世邦魏理仕数据显示 ， 第四季度全市净吸纳量达14.2万平方米 ， 比过去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累计净吸纳量较2019年同期有近50%的增长 。 第一太平戴维斯数据显示 ， 全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米 ， 但净吸纳量仅为17.7万平方米 。
即使四季度的吸纳量开始回暖 ， 但面对全年的大量供应 ， 空置率仍被不断推高 。 相比2020年 ， 2021年的供应量会更高 ， 有机构称之为天量供应 。
高力国际判断 ， 2021年全市甲级写字楼将迎来供应高峰期 ， 预计全年新增供应将达到157万平方米 。 戴德梁行也表示 ， 未来三年 ， 北京写字楼市场将继续迎来约316.9万平方米的新增供应 ， 其中预计2021年新增供应将高达150万平方米 。
天量供应 ， 并非从2020年开始 。 从2018年以来 ， 北京写字楼市场迎来高供应量周期 。 高力国际和仲量联行均表示 ， 相比2015年 ， 市场空置水平上涨超过10个百分点 。
对2021年的预测 ， 高力国际表示 ， 市场空置率将触及高点 ， 随后将进入3至4年的去化周期 ， 租金预计继续下调 。 2022年 ， 随着市场新增供应量减少 ， 租金将逐步企稳 。
仲量联行的看法是 ， 2021年的需求将回暖 ， 但随着大体量面积的入市 ， 空置率仍将上升 ， 租金可能于2022年触底 。 其预测 ， 2021年 ， 租金将达到327元/月/平方米 ， 空置率达17.8% 。
租金下行和空置率高企的背面 ， 是活跃的大宗交易 。 2020年 ， 外资投资北京写字楼的大宗交易比例持续上升 。
2020年9月 ， 高力国际2020投资者问卷调查结果显示 ， 36%的被调查投资者选择北京 ， 作为最具吸引力的投资地点 ， 该比例同比增长12% 。 高力国际表示 ， 北京的甲级写字楼市场 ， 从2022年起新增供应将减少 ， 加上需求持续回暖 ， 供应量开始去化 ， 2021年是收购或出售的机会窗口 。
2020年 ， 全年大宗成交总额达到470亿元 ， 显著低于2019年800亿元的峰值 ， 但仍高于2018年的投资总额 。
仲量联行认为 ， 2020年外资大宗成交占到全年总成交额约35% ， 这在多年来由内资主导的北京投资市场中极为少见 ， 且显著高于2019年的30%和2018年的22% ， 可见外资投资者在京活跃度持续逐年提高 。
仲量联行华北区投资部资深董事王刚表示：“北京市场强劲的基本面、更多可售资产和更大的议价空间等众多利好因素的持续作用 ， 也将推动北京商业地产市场继续受到国内外投资人的青睐 ， 投资热度有望在2021年转化为更多成交 。 ”
责任编辑：李桐

来源：(未知)

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