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乐居财经 徐酒眠 发自深圳
星河控股旗下的商用物业板块上市“礼成” ， 星盛商业在港交所挂牌 ， 正式挤身入资本市场 。
1月26日上午 ， 星河控股创始人黄楚龙与星盛商业执行董事兼董事会主席黄德林站上敲锣台 ， 各自手执一根棒槌 ， 在现场的倒数和欢呼中 ， 钟声敲响 ， 星盛商业宣定为今年第三家、港股资本市场第41家上市物企 。
“成功上市 ， 是公司发展的重要里程碑 ， 更是一个新起点 。 ”黄德林表示 ， “星盛商业将以上市为契机 ， 坚持以商业智慧构筑城市繁荣的使命 ， 以公司长效发展推动城市繁荣 ， 为客户实现生活理想 ， 为股东带来丰厚回报 ， 为员工创造更多价值！”
挂牌首日 ， 星盛商业表现出彩 。 股价一度拉升至近20% ， 升涨19.17% ， 每股报4.6港元 ， 之后股价有所回落 。 截止上午10:03 ， 每股报价4.14港元 ， 总市值约41.4亿港元 。
超额认购近756倍
物管上市风口仍在 ， 前浪奔涌 ， 后浪迭起 。 作为今年第三家在港股上市的物企 ， 星盛商业显得格外特别 。
它没有走住宅物业管理这条常规道路 ， 而是把眼光放在大城市的大型时尚购物中心 ， 主要专注于用其专业管理能力为业主改善商用物业的运营效果 ， 提升业绩 。
真正的“轻”装上市 。 星盛商业是港股市场“纯商业运营服务第一股” ， 也是今年物管行业第三家敲钟上市的企业 。
“这种纯碎的轻资产运营模式并不多见 ， 给物管行业带来更多想象空间 。 ”凭借星河控股集团快速发展的业务需求和大湾区领先的轻资产运营商的品牌背书 ， 星盛商业香港公开发售获超额认购近756倍 。
本次上市 ， 假设超额配股权并无获行使 ， 星盛商业全球发售2.5亿股股份 ， 定价为每股3.86港元 ， 接近上限定价3.88元 。 同时 ， 公司还拥有包括新世界旗下Pilgrim Ever Project Company、招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资、深圳市创新投资集团、双城资本等四家基石投资者 ， 合计认购约4041万美元（约3.13亿港元） ， 相当于公开发售股份数（不考虑超额配售部分）的32.46% 。
市场逐渐回归理性之下 ， 物业资本对星盛商业的认可程度 ， 可见一斑 。
独特IP运营
星盛商业是罕见的以纯商业运营为主营业务的商管公司 ， 以独特的“轻资产”模式实现品牌输出和管理赋能 。
发家于经济特区深圳 ， 坐拥大湾区领先商用物业运营服务供应商之位 ， 同时也在布局全国 。 截至最后可行日期 ， 星盛商业共向53个商用物业项目提供服务 ， 覆盖中国20个城市 ， 总合约面积约328.4万平方米 。 其中 ， 61.6%由独立第三方开发或拥有 。
根据第三方统计现实 ， 截至2020年9月30日 ， 星盛商业位列深圳市按运营中购物中心数量计算的榜首 ， 并排在按运营面积计算的第二名 。 按于大湾区的运营中购物中心数量计算 ， 排名第四；按于大湾区的运营面积计算 ， 排名第七 。 同时 ， 星盛商业的整体实力在“2020年中国商业地产百强企业”中排名第14 。
物企前赴后继奔向资本市场的浪潮中 ， 有“纯商业运营服务第一股”之称的星盛商业显得与众不同 ， 而这或许也是其能够脱颖而出的主要原因 。
星盛商业通过委托管理服务、品牌及管理输出服务以及整租服务三种模式向客户提供全面的商用物业运营服务 ， 包括定位和建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务、物业租赁服务及增值服务 。
截至2020年9月30日 ， 星盛商业以委托管理模式运营的物业面积为111.67万平方米 ， 共17个商业物业;以品牌输出及管理模式运营的物业面积为183.85万平方米 ， 共27个商业物业 。
星盛商业主要运营大型购物中心 ， 包括城市型购物中心“COCO Park”（以城市消费者为目标）、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心“COCO Garden”（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）以及高档家居布置购物中心“第三空间” 。
其中 ， 旗下网红商业项目深圳福田星河COCO Park ， 被称为“深圳人心目中的商业标杆” 。 此外 ， 星盛商业的商用物业还拥有一系列主题馆品牌 ， 涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题 。
【上市|特写｜星盛商业纯商业运营服务第一股，独特IP未来可期】据中指院预计 ， 到2023年 ， 国内运营的购物中心数量将提升至7496个 ， 2019年-2023年的复合增长速度将维持在9.5% 。 与此同时 ， 中国经济基础稳固、持续城镇化率提升以及消费升级 ， 都将给商业运营服务的需求提升带来强大的驱动力 。分页标题#e#
近年来 ， 星河商业一直以“轻资产”模式加快商业地产的异地复制 。 其中 ， COCO Park成为对外扩张的重要商业品牌 。
“55%将用作寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资 ， 以壮大公司的业务及扩大公司的项目组合 。 ”紧随融资渠道的打通 ， 星盛商业借助资本的力量 ， “轻资产”模式可快速复制全国 ， 对比同行业拥有更高的"天花板"和想象空间 ， 未来成长性可期 。
毛利率领跑同行业
独特的运营模式吸睛 ， 星盛商业也用业绩说明了这种模式的增长潜力和盈利想象空间 。
数据显示 ， 2017年、2018年、2019年 ， 星盛商业营收分别为2.78亿元、3.28亿元、3.87亿元 ， 复合年增长率为18.0% 。 同期 ， 来自持续经营业务的年期内利润分别为5042万元、8506万元、9560万元 ， 复合年增长率为37.7% 。
在2020年上半年疫情影响下 ， 星盛商业的业绩并未受到太大的冲击 。 2020年前9个月实现营收为3.06亿元 ， 利润为9014万元；上年同期营收为2.87亿元 ， 利润为7881万元 ， 分别同比增长6.7%及14.4% 。
星盛商业脱胎于有33年发展史的星河控股 ， 依托星河控股打造的房地产开发、物业管理、商业运营、产业运营及金融服务于一体的综合产业生态 ， 为其提供了强有力的收入支撑 。
截至2020年9月30日 ， 星盛商业由星河控股及其联系人开发或拥有的商用物业合计有31个 ， 合约面积约125.6万平方米 ， 占总合约面积的41.9% 。
作为商业运营服务商深耕大湾区多年 ， 星盛商业的毛利率一直维持在较高水平 。 数据显示 ， 2017-2019年 ， 星盛商管的整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年第三季度 ， 星盛商业的整体毛利率提升至55.2% ， 远高于行业30%左右的毛利率水平 。

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星盛商业自2014年以轻资产品牌及管理输出服务模式为第三方发展商提供商业运营服务 。 其中 ， 2017-2019年 ， 星盛商业的品牌管理输出服务毛利率分别达到 68.1%、66.9%、67% ， 而2020年1-9月 ， 毛利率更是高达74.2% 。
在利润可观的同时 ， 多年积淀的品牌底蕴 ， 正在一步步扩大辐射圈 。 如去年5月 ， 星盛商业与长华投资集团签署项目合作协议 ， 以品牌管理输出服务模式打造佛山长华星河COCO City ， 凭着较高的知名度 ， 继续以品牌管理输出服务模式 ， 在大湾区加码布局 。 截止2020年9月30日 ， 星盛商业的运营中商用物业的平均出租率高达93.3% 。
将近20年的发展 ， 星盛商业也积累了庞大的用户群体 。 数据显示 ， 截至去年9月30日 ， 其拥有约150万名注册会员 ， 其中62.6%的会员介乎15岁至50岁 ， 具有较强的消费能力 。
此外 ， 其消费者忠诚度较高 ， 报告期内会员销售额分别占在管购物中心总销售额的30.9%、30.4%、31.3%及33.0% ， 其在2020年1-9月的会员复购率为53.2% 。
文章来源:乐居财经

来源：(乐居财经)

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