（文/张志峰 编辑/马媛媛）继恒大造车 ， 合生创展投资蔚来之后 ， 第三家跨界汽车的房企或将产生 ， 为珠海国资委旗下华发集团 。
1月27日午间 ， 有媒体报道称 ， 在法拉第未来（以下称“FF”）的最新一轮融资中 ， 珠海市国资参与投资20亿元 。 珠海两大龙头国企 ， 格力集团与华发集团携手参与了此次投资 ， 但投资金额低于20亿元 。
受此影响 ， 华发集团旗下重要上市主体华发股份午后股价直线涨停 ， 随后缓缓下降 ， 报收6.24元 ， 涨幅5.05% 。
有分析人士向观察者网指出 ， 2020年是珠海国企改革关键年 ， 其在资本运作方面也格外积极 ， 因此投资FF并不意外 。
据统计 ， 珠海市属国企近两年来新增产业投资项目200多个 ， 涉及投资金额200多亿元 ， 为全市各级各部门推荐引进企业超过200家 ， 促成超过60家高科技企业签约或落户 。
但作为珠海国资委旗下房地产行业的龙头企业 ， 本就顶着“三道红线”压力艰难扩张的华发 ， 突然投资汽车行业 ， 且标的为备受争议的FF仍然惹人生疑 。 因此有业内人士向观察者网表示 ， 华发即便参与其中 ， 投资数额不会很大 。
截止发稿 ， 华发方面对此事仍不置可否 。
千亿之后高溢价补仓
值得一提的是 ， 从去年下半年开始 ， 不少房企迫于“三道红线”压力 ， 均明确表示要减少拿地 ， 以降负债、保现金流为主要任务 ， 纷纷采取“守势” 。
而在这样的背景下 ， 立足珠海、扩张全国的华发却并依旧势头不减 。
克而瑞数据显示 ， 2015年公司销售额突破百亿 ， 为133亿元；2016年-2019年的销售额分别为357.25亿元、310.17亿元、582亿元、922.73亿元 ， 几乎成倍数增长 。
2020年 ， 华发股份一举迈入千亿俱乐部 ， 实现全口径销售额1205亿元 ， 相比2019年增长30% ， 排名从2019年的39名上升到2020年的34名 。
不过 ， 激进扩张之后 ， 华发的土地储备便显得捉襟见肘 ，
财报数据显示 ， 自2017年至2019年 ， 华发的总土地储备从2017年的877.11万平方米 ， 下降到了2018年的750.04万平方米 ， 2019年继续降低至697.48万平方米 。 三年之内 ， 企业销售规模突飞猛进 ， 土地储备却下降超过20% 。
为了不使“无米下锅” ， 华发不得不频频高溢价拿地补仓 。
据中指研究院数据 ， 2020年1-11月 ， 华发拿地金额为543.85亿元 ， 远超去年全年的340.23亿元 。 而在华发2019年到2020年11月所拿地块中 ， 有10块地溢价率超过20% ， 分布于上海、杭州、重庆等热点城市 ， 其中溢价率最高可达73% 。
而相比之下 ， 全国40个典型城市土地成交平均溢价率还不到15% 。
同时 ， 华发亦开始联合融创涉足文旅产业 。 11月23日 ， 双方在深圳市宝安区以127.1亿元的底价拿下了一宗混合属性地块 ， 其中华发持有合资公司49%股权 。
2020年12月 ， 华发更是在武汉的三场“百亿土拍”中出尽了风头 ， 先是历经287轮喊价 ， 以94亿元拿下了硚口地王 ， 21002.23元/平方米的楼面价更是刷新了区域记录；其后斥资74.69亿元在硚口区加入开发万人宿舍片 。
扩张中的债务隐忧
需要指出的是 ， 在企业亮眼的销售数据和疯狂拿地的同时 ， 也早已埋下了债务隐忧 。
数据显示 ， 截至2020年9月末 ， 华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54% ， 较2019年末上升1.71个百分点；净负债率为148.35% ， 较2019年末下降2.33个百分点 ， 均超过监管规定的最低标准 ， “三道红线”中华发已经脚踩两道 。
仅有现金短债比较2019年末上升20.3个百分点之后 ， 达到1.19倍 ， 方才得以过线 。
因此 ， 激进扩张中的华发 ， 所要面临的降负债压力恐怕不小 。
而除了表面上的之啊呜之外 ， 从企业少数股东的损益和权益占比长期处于不匹配的状态中 ， 也不难看出其可能面临的“明股实债”风险 。
财报数据显示 ， 从2017-2019年 ， 华发股份的少数股东权益在总权益中的占比均超过50% ， 而公司少数股东损益的净利润占比仅为8.8%、4.9%、16.0% 。
到了2020年9月末 ， 公司归属于母公司股东的净利润为17.55亿元 ， 少数股东损益为7.659亿元 ， 占净利润的30.4%；而归属于母公司股东的权益为210.7亿元 ， 少数股东的权益为308.9亿元 ， 占总权益比例达到59.46% 。
此外 ， 由于房地产行业预售制度导致的营收滞后性 ， 预收账款很大程度上决定着企业未来1-2年内的营收利润增长潜力 。
而华发股份截止9月预收款却仅有4.34亿元 ， 骤减约99.26% ， 未来两年的利润恐难以保障 。
幸运的是 ， 得益于背后的华发集团和珠海国资委 ， 企业融资利率却普遍低于同规模房企 ， 近期企业所发行的超短期融资券、ABS、中期票据等 ， 利率均不超过5% 。分页标题#e#
【华发集团|不超过20亿参投FF，忙于扩张的华发将成为第三家跨界汽车的房企？】不过 ， 即便是低利率融资 ， 仍然是需要还的 。 上交所数据显示 ， 截至2020年10月前华发股份及其子公司发行债券合计金额440.88亿元 ， 待偿还余额330.34亿元 。
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来源：(观察者网)

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标题：华发集团|不超过20亿参投FF，忙于扩张的华发将成为第三家跨界汽车的房企？