_原题是：合生创展7天内拿下投资超393亿元项目 脚踩“红线”回本慢资金压力大 来源：证券日报
或许对掉队10年终有不甘 ， 昔日“华南五虎”成员合生创展自朱孟依卸职董事长以来 ， 撕掉“低调”标签 ， 频繁生猛拿地 。 “北京分钟寺豪掷180亿元”“347亿元鲸吞广州史上最贵旧改项目”“开年47亿元大手笔加仓北京” ， 是这家老牌房企的最新标签 。
1月21日 ， 广州海珠区凤和（康乐村、鹭江村）举行表决会议 ， 合生创展拿下了这个总投资近347亿元的旧改项目 ， 其中仅复建安置资金就达到250.77亿元 。 4天后的1月26日 ， 力压16家房企 ， 合生创展以近47亿元再度拿下北京土地 。
7天内的两次出击 ， 多少透露出合生创展历经多次高管团队换血后“杀回”地产的决心 ， 但同时也让外界开始担忧 ， 2020年销售额首度达到300亿元门槛的合生创展 ， 2021年开年锁定的“京广”两大项目投资总额就超过393亿元 ， 远远高于去年全年销售额 ， 可见资金压力之大 。
“承受投入资金大压力外 ， 还需要承担旧改项目工期长 ， 回本慢的压力 。 ”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》采访人员表示 ， 尽管近年合生创展盈利能力较强 ， 但其稳健性不断降低 ， 融资规模不断增加 ， 负债规模不断增加 ， 并且脚踩“三道红线”中的两道 。 从资金需求的角度来看 ， 引入合作企业的概率较大 。
鲸吞广州最贵旧改项目
合生创展以100%通过率拿下广州巨无霸凤和旧改项目 ， 外界根据该项目申请合作企业的公司的诸多条件来看 ， 颇有为合生创展”特制”条款的迹象 。
公开资料显示 ， 上述旧改项目位于中大纺织商圈 ， 总占地面积约112.71万平方米 ， （国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米） ， 改造投资总金额约346.67亿元 ， 是广州旧改挂网招商以来的最高金额 。
目前 ， 该项目周边在售住宅项目紫星华府 ， 均价6.5万元/平方米 ， 另外位于附近地铁站昌岗站和江泰路站之间的时代润南 ， 未来即将推出市场 ， 吹风价目前约8万元/平方米 。 在二手房方面 ， 华乐苑、逸景翠园、江南新苑等楼盘 ， 均价3.4万元-6.8万元/平方米 。
“目前板块内一手新盘不多 ， 且价格预期较好 ， 长期看有利于项目利润空间的达成 。 ”肖云祥向《证券日报》采访人员表示 ， 从合生创展的角度而言 ， 公司在华南耕耘多年 ， 旧城改造经验丰富 ， 有助于公司推动项目的进展 ， 利润可保 ， 却不能快速提升销售规模 。
众所周知 ， 旧改项目利润空间高 ， 但回笼现金慢非常考验房企的资金链 。 “旧改项目资金回流最快也差不多5年 ， 8年-10年也是可能的 。 ”肖云祥向《证券日报》采访人员表示 ， 这与旧改项目本身的特性有关 ， 且属于跨市场周期开发 ， 项目推进和开发不确定性较多 ， 需要公司做好充足的准备和预案 。
“旧改项目的开发周期较长 ， 5年-10年较为常见 ， 根据不同地块的时间情况或许需要更久 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 在合生创展的土地储备中 ， 已落成物业占比15% ， 而发展中物业与待开发物业占比达85% ， “慢节奏”是合生创展的特点 。 而此次广州的旧改项目 ， 已明确2023年9月30日前的相关任务节点 ， 并设置较高的违约成本 ， 将抬升合生创展的履约预期 。
公开资料显示 ， 截至2020年上半年 ， 合生创展现存将近80个项目中 ， 将近三分之一项目开发超过10年仍未完工 ， 位于广州的四个项目开发超过20年 。 作为16年前就变身中国第一个销售额破百亿元的房企 ， 发展停滞数年之后 ， “慢周转、高溢价”成为合生创展的战略标签 ， 也导致其销售规模停滞10年 ， 甚至一度跌出百强房企榜单 。 如今看来 ， 这套打法开始行不通了 ， 这或许是合生创展“奋发”的主因 。
脚踩红线且负债率走高
事实上 ， 在房企普遍选择快周转模式的当下 ， 昔日“地产航母”正在试图投资和地产两手一起抓 。
根据往年财报 ， 2013年-2019年 ， 合生创展合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元和212.58亿元 ， 2020年则为358亿元 。 而2020年克尔瑞统计的权益口径下 ， 26家房企销售额超过千亿元；中指研究院统计的全口径下 ， 41家房企销售额超过千亿元 。
公开资料显示 ， 2020年以来 ， 合生创展在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目 ， 总斥资超过230亿元 ， 近两年也开始大力布局旧改项目 。 在一系列大刀阔斧的投资布局后 ， 2020年合生创展销售金额同比增长53.7% 。 但转型之路并不容易 ， 其资产负债率正在逐年走高 。分页标题#e#
根据财报数据显示 ， 2019年前 ， 合生创展的资产负债率多维持在60%以下 ， 2019年升至63.25% ， 较上年增长4.54个百分点；2020年中期资产负债率升至为68.56% ， 较上一期增长6.4个百分点；现金及银行存款达172.16亿港元 ， 银行及财务机构借贷总额为733.48亿港元 ， 较2019年12月31日增长42% 。
“‘三道红线’中 ， 合生创展踩中了两道 ， 2020年中期现金短债比只有0.63 。 ”肖云祥向《证券日报》表示 ， 但布局旧改项目 ， 虽然不能提升其销售额 ， 却可以保证公司的利润空间 。
“长期以来合生创展的商业模式并非’快周转’与薄利多销 ， 而是立足经济区 ， 深耕一线城市 ， 以高端产品的高利润率为发展基础 ， 其合同销售金额约六成来自一线城市 。 ”潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， 2015年至今 ， 公司盈利水平逐年提高与之有关 ， 同时与股权投资业务关系更为密切 ， 未来合生创展的未来或将逐步提升投资业务占比 。
不过 ， 有不愿具名人士向《证券日报》采访人员直言 ， 现金短债比低于1对选择“慢开发”商业模式的房企考验很大 ， 如今在不确定且市场竞争愈发激烈的行业背景下 ， 绝大多数房企都在强化现金流管理 ， 保证资金链安全 。 合生创展如今吞下广州最大旧改项目 ， 且该项目严格设定了工期 ， 若其不能按节点开发 ， 后果不堪设想 。
（责任编辑：王晨曦）
【证券日报|合生创展7天内拿下投资超393亿元项目 脚踩"红线"资金压力大】责任编辑：陈诗莹

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