_原题是：一勺言|老板的综合症终于发作了
来源：一勺言

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图1/1

在贝壳IPO将近180天后 ， 中国地产老板们的‘贝壳综合症’终于群体性发作了 ， 最明显的症状就是：
1 ， 恒大‘房车宝’
2 ， 万物云‘朴邻租房’与e选房
3 ， 碧桂园服务‘有瓦’
4 ， 龙湖服务‘塘鹅’
很有意思的是 ， 这四大地产商的租售动作 ， 基本上都是过去业务的升级款 。
房车宝脱胎于恒房通 ， e选房与朴邻早就存在 ， 只是酒瓶装新酒 ， 有瓦与塘鹅目前看 ， 是名字的升级换代 。
我之所以把这些动作合并归类为贝壳综合症 ， 是基于采访、调研与个人思考得出的一个印象 ， 不纯属猜测 。 虽然大家的野心、节奏与调门各不一样 ， 但是可以肯定地说 ， 性质是类似的——它们集中发作于2020-2021年的岁末年初 ， 症因具有流行性特征 ， 都是贝壳上市惹的祸 。
分成几个模块谈谈看法 ， 对四大巨头基本适用 ， 这次不说机会 ， 只谈挑战与壁垒 。
【成败标准】
1 ， 生意成不成 ， 先定标准 。
老板想的是 ， 多一个业务 ， 多一个上市可能性 ， 多一个分散风险的赛道 。
职业经理人相对单纯一些 。 最单纯的想法是干掉贝壳 ， 最不单纯的想法是完成职业生涯洗澡与转型 ， 相对不单纯的想法是摸鱼与挣钱 。
2 ， 生意的核心是 ， 究竟挣谁的钱 。
老板与打工人的两种态度 ， 构成了两个评价标准 。
在消费概念大行其道的时刻 ， 老板的标准容易实现 ， 打工人的标准不容易实现 。
资本的钱容易挣到 ， 业务的钱不容易挣到 。
3 ， 本文写作的前提条件是 ， 我们用高标准来要求开发商 。
如果你就是跟风玩玩资本游戏 ， 那我纯粹是被你消费 。
【逻辑难点】
4 ， 开发商玩租售 ， 第一个难点是基因 。
开发商长于资源整合 ， 从事资金密集型业务 ， 最大成本是土地与资金；二手租售业务 ， 是交易撮合 ， 属劳动密集型业务 ， 最大成本来自于人员 ， 管理费用大 。
开发商不善于做劳动密集型业务 。 之前看不上 ， 是因为没有钱赚 ， 现在看上了 ， 是因为眼红贝壳上市 ， 有了上市挣钱的可能性 。
但是 ， 投资的基本原则是 ， 投资是有机会成本的 。 要投资 ， 肯定投资比现在干的事情利润率高、有杠杆倍数的事情 ， 否则干嘛不去拿地呢 。
二手租售门店 ， 净利润率不高 ， 没有杠杆可加 ， ROE其实很低 。 除了上市讲故事 ， 没有更好的理由 。
5 ， 第二个难点 ， 路径依赖 。
开发商从不用担心新房房源问题 ， 这个心理惯性导致它们从来不考虑二手租售的房源问题 。
可是 ， 房源是做二手的核心竞争优势 。 管理团队路径依赖 ， 以为以前不用担心 ， 以后也不用担心 。 管理层这种习惯性低估房源的意识 ， 非常普遍 。
如果房源不足 ， 市占率不够 ， 交易效率一定没有 。
但是 ， 很可惜 ， 交易效率是二手业务的核心 。
万科朴邻、碧桂园有瓦 ， 都是先吃自己碗里的 ， 母公司每年巨大的交付面积是一个利好 ， 但与平台化的交易平台相比 ， 你压根吃不到一嘴‘网络效应’的红利 。 龙湖塘鹅 ， 根据董小姐的报道 ， 我判断在一段时间内是一个内部的去库存计划而已 ， 中长期要看玩法如何迭代 。
6 ， 第三个难点 ， 品牌幻觉 。
开发商在新房市场的品牌与口碑 ， 到了二手市场 ， 失效了 。
如果开发商觉得 ， 业主买了我的房子 ， 我对业主很好 ， 那么 ， 业主天然就是我的 ， 就会从你那里购买从电商、金融产品到房屋交易托管等资产管理服务 ， 那么你一定会被教育 。
迄今为止 ， 开发商挣运营C端市场的钱 ， 过去存在感整体不强 ， 不换思维 ， 不另辟团队 ， 继续毫无作为 。
7 ， 第四个难点 ， 模式BUG 。
举例一个场景 。 一个业主卖房 ， 有两个渠道 ， 一个渠道是所有平台 ， 另一个渠道是开发商租售平台 。 请问 ， 哪个更能捍卫业主的利益？
答案是 ， 第一个渠道 。 第二个渠道 ， 会带来更少的买家 ， 买家少了 ， 竞价烈度降低 ， 竞价体系被人为压制 ， 在本质上是对业主利益的伤害 。
你对业主再暖心 ， 你伤了他的钱 ， 就是伤了他的感情 ， 一定叛逃 。
这个场景 ， 足以解释 ， 过去几年 ， 为何在上海 ， 万科租售、绿地租售、仁恒租售 ， 全部在与外部平台的竞争中败下阵来 。分页标题#e#
【团队与管理】
8 ， 物业是开发商切入资产管理市场的最好也是最后机会 。
但是 ， 现在的房屋交易 ， 无论新房与二手房 ， 物业人才不足以对抗外部的经纪人 。 最重要的原因 ， 还不是个人素质 ， 而是业务逻辑不同 。
物业人是坐在小区开展业务 ， 二手租售天然向外看 ， 中介公司规模越大 ， 越有网络效应 。
二者作业效率不是一个时代的 ， 是飞机与马车的区别 。
除非你也大规模铺排门店 ， 招聘经纪人 ， 那么 ， 恭喜你进入一个管理费用不断上升的劳动密集型市场 。
9 ， 出个馊主意 。
建议开发商在二手租售业务中进行跟投 ， 高管以创业态度与合伙形式进入 ， 自己投钱 ， 公司配资 ， 如果个人不愿意 ， 证明此事没戏 。
重赏之下必有勇夫 。 己所不欲勿施于人 。 富贵险中求 。
10 ， 经纪人才 ， 缺口巨大 ， 不仅总量缺 ， 结构上也缺 。
中国地产老板的贝壳综合症 ， 如果能够引发雇主市场上 ， 专业经纪人才的价格上升 ， 间接推涨了经纪人的职业化进程 ， 那一定是行业意外之喜 。
【历史经验】
11 ， 开发商做租售行不行 ， 就看效率值的提升 。 比的不是规模 ， 而是另外一组组开发商并不熟悉的评价指标 。
12 ， 资本只会从慢的行业进入快的行业 ， 从来没有快的行业去慢的行业 。 互联网行业没有进入钢铁化工行业 ， 中国香港的四大地产商没有谁大规模投资了中介 ， 美国的地产商也没有进入中介 。
13 ， 中国地产商的终极宿命是什么？
从全球看 ， 干金融 ， 玩大资产管理 ， 赚取更快的钱 ， 赚取更高杠杆的钱 。
没有想好姿势、找准角度 ， 面向C端的经营业务 ， 有很大的概率被打败 。
14 ， 中介的生意 ， 开发商不要轻易言懂 。 硬刚不行 ， 想想智取 。
15 ， 每当行业放缓 ， 开发商的身体里就有一股业务多元化的冲动 。 这一轮类似2014-2015年 ， 多元化的心思又有点蠢蠢欲动 。
租售业务 ， 不是开发商新赛道 ， 早已有之 ， 之前很难做起来 ， 现在凭什么说你独立出来后就可以做大做强 。
16 ， 规模可能是解药 ， 但是一定是春药 。
开发商这么大的年度竣工交付面积 ， 这么多的高购买力用户 ， 如此绿油油的韭菜 ， 谁能心如止水？
确实令人焦虑 。
我没有药方 ， 立场也不算坚定 ， 认真看这场大戏吧 。
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【新浪财经-自媒体综合|老板的“贝壳综合症”终于发作了：恒大等开发商都玩起租售】责任编辑：薛永玮

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