新浪财经 徐苑蕾
“地价上涨 ， 房价下压 ， 开发商只能压缩建安成本 ， 今后生产的不都是烂房子吗？这个逻辑是不对的” ， 在媒体交流会上 ， 花样年集团（以下简称“花样年”）董事会主席潘军直指行业“要害” 。
【新浪财经|对话花样年集团潘军：未来中国不缺房子 缺的是好房子】这家1998年起步、2019年提出“二次创业”的房企 ， 一直定位为行业中的“艺术生” ， 哪怕在房地产行业利润率持续下滑的大环境下 ， 花样年还在坚持产品的精细化管理——不推崇重复的、刚性的标准品 ， 而更强调产品的体验、感受和形式感 。
这有点逆流而上的意味 ， 但背后自有公司的一套逻辑 。 在潘军看来 ， 未来中国不缺房子 ， 缺的只是好房子 。 “随着90后、00后成为购房主力 ， 中国消费将进入个性化主张的时代 ， 因此必定会产生新的购买逻辑 ， 未来真正意义上能产生溢价的一定是产品和服务” ， 潘军笃定地说 。
“未来中国缺好房子”
在地产行业 ， 如果说中海是工科生 ， 万科是文科生 ， 那么花样年则是出了名的艺术生 。 当年 ， 坐在黄浦江边的潘军在听到周璇的老歌《花样年华》后 ， 便以这首歌为花样年定下品牌名字 。
花样年的这种艺术气质延续至今 ， 哪怕如今在整个房地产行业利润率下降势头难以扭转的大环境下 ， 花样年依然坚持产品的精细化管理 ， 在产品上提出“趣·味·料”系统 ， 强调深层次的体验、感受和形式感 。
这与行业逆行的做法背后 ， 有潘军一套逻辑 。 在他看来 ， 未来中国不缺房子 ， 中国缺的是好房子 。 随着90后、00后成为购房主力 ， 中国消费将进入个性化主张的时代 ， 因此必定会产生新的购买逻辑 。
潘军认为 ， 中国再过几年 ， 人才房充足之后 ， 商品房可能是少数人的选择 。 到那时 ， 中国的房地产将进入另外一个新的时点 。 在同一个区域内 ， 未来真正意义上能产生溢价的一定是产品和服务 。
“比如像深圳的房子 ， 太好卖了 ， 业内开发商已经形成共识 ， 放弃产品研究 ， 放弃服务增值 ， 基本上推出的都是一些满足基本刚需的标准品 。 而且深圳地价往上涨的同时 ， 房价在往下压制 ， 开发商只能压缩建安成本 ， 今后生产的不都是烂房子吗？这个逻辑是不对的” ， 潘军以深圳市场进一步解释称 。
在房地产的白银时代 ， 花样年更是大胆换赛道、换打法 。 2019年 ， 公司提出“弯道超车、二次创业”的策略 。
一方面 ， 当年花样年进行了数次人事变动 ， 创始人曾宝宝回归公司出任CEO ， 并组成执行董事柯卡生、执行董事兼地产集团首席运营官张惠明、执行董事兼首席财务官陈新禹为主的新高管阵容 。
另一方面 ， 花样年在拿地、开发等环节开启“合作时代” ， 这被潘军认为是“花样年进入主流赛道的标志性动作” 。 根据不完全的统计 ， 近2年来 ， 与花样年达成合作的房企包括旭辉、大唐地产、中交地产、电建地产、中国奥园、龙湖、平安不动产等公司 。
为何过往开发商之间不能达成合作 ， 而如今却能“报团取暖”？在潘军看来 ， 过去是由于开发商之间的管理标准、成本控制存在较大差异 ， 但是随着行业成熟度提高 ， 能否与主流企业合作 ， 已经成为判断企业是否成熟的重要标志 。
潘军以花样年与旭辉在深圳坪山合作的旧改项目“花样年·旭辉·好时光”举例说明称 ， “花样年进场后 ， 将50%股权溢价卖给了旭辉 ， 旭辉在成本控制、工程管理方面比我们领先 ， 我们则主要在产品设计、跟当地客户互动方面有优势 。 这个项目也是旭辉进入深圳市场的第一个项目 ， 通过这个项目实现了非常好的双赢” ， 潘军说 。
根据公告资料 ， 2020年全年 ， 花样年合计实现销售额492.07亿元 ， 同比增长36.9% ， 相应已售建筑面积约为334.73万平方米 ， 同比增长4.33% ， 平均售价为每平方米约14701元 ， 超额完成2020年450亿元的合约销售目标 。
“最近出的政策比较多 ， 但对于2021年 ， 我们保持谨慎乐观态度 。 从今年开始 ， 花样年每年会有2-3个项目进入市场 ， 希望未来推出速度越来越快 ， 未来2-3年是花样年在深圳发力的时候了” ， 潘军说 。
“深圳拍地基本都赔钱”
多年以来 ， 深圳土地供需矛盾突出 ， 公开资料显示 ， 目前深圳1997平方公里中 ， 建设用地面积仅有1000平方公里左右 ， 当中居住用地占比不到23% ， 低于国家相关标准中25%-40%的下限 。 由于土地资源的限制 ， 近年来深圳虽然增加招拍挂土地供应量 ， 但城市更新依然是土地开发的主要动力 。分页标题#e#
2009年 ， 深圳市颁布《深圳市城市更新办法》 ， 正式从官方层面将“城市更新”的概念引入深圳城市发展和土地二次开发中 ， 也是从真正意义上 ， 将深圳城市的发展逻辑从增量转为对存量的改造 。
而与传统房地产快周转模式不同的是 ， 城市更新更需要开发商耐心的坚守：拆除重建的“三旧”（即旧村、旧厂区、旧小区）改造项目 ， 需时或长达8-10年；局部拆除或不拆除的综合整治项目 ， 也需3-5年 。 此外 ， 城市更新项目最重要的指标之一 ， 是城市土地贡献率 ， 也就是说 ， 房企还需要将项目空间腾挪一部分给城市配套 ， 导致可售面积的缩减 。
然而即便如此 ， 对于房企来说 ， 在深圳市场 ， 城市更新相比起招拍挂依然是一条成本相对可控、确定性更强的发展路子 。
在潘军看来 ， “现在在深圳拍地非常困难 ， 如果没有长期准备 ， 今后深圳土拍竞争将会非常激烈 ， 几十家房企抢地 ， 一出手就是几十亿 。 而且基本拍下来都是超额的 ， 顶线是盈亏平衡点 ， 而且还要竞争配建面积做贡献 ， 因此基本都是赔钱的 。 ”
以去年深圳前海片区出让的两宗宅地为例 ， 龙光集团和华润置地、金地联合体拿地时的可售楼面价分别高达每平方米8.6万元和8.24万元 ， 而商品房最高销售均价为每平方米10.71万元 ， 前者已命名为“前海天境花园”在今年1月入市 ， 在部分行业人士看来 ， 该项目最终或难以覆盖成本 。
潘军强调称 ， “我们对于城市更新项目利润率的要求 ， 要超过两位数 ， 净利润率达到12%以上 ， 正常拍地基本是3-5% ， 城市更新项目的IRR（内部收益率）更高 ， 因为它的投入是逐步的 ， 不像拍地成本和IRR会受很大影响 ， 时间点的影响度也很大 。 ”
实际上 ， 花样年以公司化形式运营城市更新项目是近两年才有的事 。 2019年 ， 花样年成立城市发展运营公司 ， 全面发力粤港澳大湾区城市更新 ， 并在今年正式更名为城市发展集团 。
为何作为一家总部位于深圳的房企 ， 2019年才成立城市更新公司？潘军进一步解释称 ， “2019年 ， 花样年开始考虑未来深圳以什么样的状态发展 ， 所以我们不像别的公司叫城市更新集团 ， 而是叫做城市发展集团 ， 因为未来的城市一定是产城一体化的 ， 城市发展很重要的一点是产业和居住、城市一体化 ， 通过城市更新的手段来推动城市的发展 。 ”
根据去年12月官方公布的数据 ， 花样年在大湾区拥有近4000亿元的旧改货值 。 深圳预计有27个更新项目 ， 总货值超过2000亿元 。
在深圳市场之外 ， 花样年则依然采取较为积极的投拓策略 。 潘军认为 ， 房地产市场已经进入细分化市场 ， 核心一二线城市的房价稳定 ， 而局部三四线城市依然下降 ， 所以目前花样年主要集中在一二线城市拿地 。
潘军表示 ， 花样年希望在华南继续重仓 ， 在华南的投资中 ， 50%是依靠城市更新 ， 另外50%则是参加市场竞争 ， 比如广佛、东莞都会有新的扩张计划 。
“2020年 ， 花样年一共拿了18个项目 ， 主要集中在华东和西南 。 2021年 ， 我们拿地的量肯定还会适度上升 ， 但不会像2020年跟2019年的增速比 ， 2019年我们只拿了5块地 ， 2020年翻了好几倍 。 我们希望在拿地投资速度方面更强调拿地质量 ， 而不是拿地速度” ， 潘军说 。
责任编辑：张玫

来源：(未知)

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