(经济观察)将“灰犀牛”关进笼子 中国房地产金融审慎管理大幕拉开
中新社北京2月3日电 (采访人员 庞无忌)中国房地产市场正迎来一场剧变 。
2021年首月 ， 深圳、上海、广州、西安、合肥等多个一二线城市传来房贷额度紧张、利率上浮的消息 ， 个别银行被曝出已经停贷 。 每年年初 ， 一般是房贷额度最为充裕的时候 ， 这一反常现象的背后实际上潜藏着金融调控的身影 。
2020年最后一天 ， 中国人民银行、银保监会发布通知 ， 决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度 ， 分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限 。 这政策一被业内简称为对银行划定的“两道红线” 。
上海市银保监局近期出台的新规 ， 正是“两道红线”落地的体现 。 上海市表示 ， 严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核等 。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出 ， 与前期的房企融资“三道红线”、“压降融资类信托规模”和“暂停私募非标债权类业务”等融资调控一脉相承 ， 针对银行的“两道红线”意在防范房地产行业过度金融化 。 不过 ， 由于超标银行个数较少 ， 压降比例相对有限 ， 加之新规调控留有调整过渡期 ， 房玲认为对房地产行业短期影响可控 。
银行的“两道红线”与去年8月份出台的房企“三道红线”(重点房地产企业资金监测和融资管理规则)政策一起 ， 组成了中国房地产金融审慎管理的主要工具 。 与货币政策不同 ， 房地产金融审慎管理主要针对首付比调整、房地产贷款比例限制、房企融资规模限制等 ， 重点在于稳定信贷增长、调节杠杆率 。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为 ， 这“五道红线”的划出 ， 让2020年成为中国房地产金融审慎管理元年 ， 这对中国房地产制度建设具有里程碑意义 。 房地产制度呈现出从“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脉络特征 。
万科集团董事会主席郁亮也曾表示 ， “三道红线”对房地产行业的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度 ， 它意味着房地产行业金融红利时代的结束 。
【审慎管理|将“灰犀牛”关进笼子 中国房地产金融审慎管理大幕拉开】“五道红线”为代表的房地产金融审慎管理之下 ， 中国楼市会发生什么样的变化？业内普遍认为 ， “银根”和“地根”是楼市的命脉 。 房地产金融审慎管理有望控制住“银根” 。
中指研究院近日发布的一份报告称 ， 过去15年 ， 金融政策对房地产市场调控效果显著 。 这份报告回顾了2005年至2019年涉及房地产金融审慎管理的政策及其效果 。 报告认为 ， 金融审慎指数增加会显著抑制房价上涨 ， 抑制商品房需求 ， 同时也将抑制房企规模增速 。
刘水表示 ， 未来市场将会呈现出三大趋势：一是弱周期 ， 金融审慎管理之下 ， 将避免大量资金流向房地产市场 ， 从而避免房地产市场暴涨暴跌 ， 弱化房地产周期性 。
二是“慢牛” 。 据测算 ， 中国城市化率或在2030年达到70% ， 进入城市化后期 ， 未来10年GDP仍将维持中高速增长 ， 房地产市场仍有向上发展空间 ， 但金融审慎管理之下 ， 未来10年中国房地产市场或现慢牛行情 。
三是城市分化持续 ， 不同城市房地产市场走势仍将明显分化 。
自2008年美国金融危机后 ， 宏观审慎政策开始受到越来越多国家的重视 。 美国、欧盟、英国、韩国等经济体均积极使用房地产金融审慎政策来抑制楼市过度繁荣 。 近年来 ， 中国官方更是反复强调实施好房地产金融审慎管理制度 。 如：1月召开的2021年中国人民银行工作会议提出 ， 落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 。
银保监会主席郭树清曾撰文称 ， 房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛” 。 他指出 ， 2008年次贷危机前 ， 美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32% 。 目前 ， 中国房地产相关贷款占银行业贷款的39% ， 还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业 。 将“灰犀牛关进笼子里”或是房地产金融审慎管理的直接目标 。 (完)

来源：(中国新闻网)

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