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撰文：袁丽丽
编辑：汪瑞杰
华润万象生活上市那天 ， 选了一个很吉利的楼层——中国华润大厦的66楼 。
王祥明和李欣等华润置地一众领导班子66楼云端敲响了华润万象生活（1209.HK）的上市之钟 ， 台下华润集团前董事长傅育宁难掩激动 。
作为华润置地旗下商业、物管平台 ， 华润万象生活的上市已酝酿多年 ， 这是其多元化道路上具有标志性意义的事件 。
和一众以房地产开发为主业的房企不同 ， 华润置地很早就提出了多元化的转型思路 。 早在2009年 ， 华润置地就提出向“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的业务发展模式转变 。

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然而投资物业较长的回报周期和前期的高额投入 ， 一定程度上阻碍了华润置地住宅开发的步伐 。 华润置地的规模增速开始落后于同行 ， 到2017年 ， 碧桂园销售金额破5000亿 ， 恒大、万科破4000亿 ， 华润置地不仅不如保利 ， 还被融创和龙湖甩在了身后 。
糟糕的增速表现被投资人质问后 ， 当时的华润置地执行董事唐勇说：“我们自己内部在检讨 ， 需要调整、改善公司的战略和管理 。 ”
此后华润置地开始全力冲刺规模 ， 多元化赛道上 ， 患有“中年焦虑”的华润置地一半明朗 ， 一半未知 。
高层换血、人事动荡 ， 多元化业务不痛不痒
近几年 ， 尽管华润置地经历了多次人事变动 ， 但始终沿袭不变的是对规模的渴求以及大方向战略的坚守 。
2016年华润置地正式确定“销售物业+投资物业+X”的商业模式 。 投资物业赛道以购物中心为主 ， 此外还有写字楼、酒店等业态；而“X”包含的是城市更新、长租公寓、康养地产、文化体育等在内的多元化业务 。
尽管历经多任高层更迭 ， 但华润战略方向始终保持一致 ， 一大原因在于“掌舵手”吴向东 。 他一手打造了以万象城为代表的商业地产体系 ， 并带领华润置地形成了住宅地产+商业地产双轮驱动格局 。
在华润集团董事长、党委书记宋林因涉嫌严重违法违纪被调查后 ， 吴向东也于2019年2月正式离职 ， 随后引发人事大震荡 。 在这场震荡中 ， 高管人员调整最多的是华南大区 ， 也是华润置地的重仓之地 。
虽然一系列变动给华润前景增加了不确定性 ， 但两大主力业务目前依然表现良好 。 公告显示 ， 华润置地2020年合同签约金额2850亿 ， 同比增长17.54%；总签约面积1418万平方米 ， 同比上涨7% 。 2020年投资物业实现租金收入约130.4亿 ， 同比增长5%
主力业务表现较好 ， 但是多元化业务的表现就乏善可陈 。 财报数据披露 ， 2020年上半年 ， 华润综合营业收入中销售物业、投资物业和其他业务分别占比80%、11.1%、8.7% 。
从毛利率来看 ， 投资物业远高于销售物业 ， 其他业务暂无数据披露 ， 甚至可以忽略不计 。

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华润置地相关数据 来源：企业业绩公告 CRIC
随着房地产开发进入下半场 ， 拿地成本高企 ， 三道红线羁绊 ， 以及一二线城市的严格限价 ， 销售物业的毛利正逐年下降 ， 这不仅在华润的年报中可以窥见 ， 于整个行业 ， 毛利率下降已成为普遍趋势 。
但华润以购物中心为核心的投资物业表现一直很优异 ， 每年高达60%以上的毛利率 ， 成为华润的“赚钱小能手” 。

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数据来源：企业公告 ， 观点指数统计
而关于多元化赛道上的“X”业务 ， 诸如长租公寓、康养地产、文化体育等 ， 由于投入大回报周期长 ， 很难在短时间内为华润带来实质性的效益 。 特别是长租公寓频频暴雷的2020年 ， 华润旗下长租公寓品牌有巢或遭受一定打击 。
“华润置地的住宅销售和商业地产两大业务收入占公司收入的绝大部分比例 ， 其他X业务可能还没到规模化的收入阶段 ， 处于探索和投入阶段 。 ”不愿具名的资深业内人士透露 。
2020年 ， 房企历经了疫情阴影笼罩的上半年 ， 逐渐明朗之后又迎来下半年“三道红线”的约束 。 作为央企的华润置地债务承压 ， 但另一面还要为规模不断激进拿地 ， 如何在保守与激进中保持平衡 ， 如何将多元化进行到底 ， 让尚处于培育期的“X”更快释放出价值 ， 或才是华润置地接下来要面临的问题 。分页标题#e#
多元化命运背后：华润的规模焦虑
毛利下降 ， 业绩承压 ， 因此多元化也成为房企实现业绩突围的主要渠道 。
从2016年华润意外跌出前十之后 ， “守住前十”便成为华润发展中一项重要事项 。

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2020年 ， 华润置地累计总合同销售金额约2850.35亿元 ， 完成全年销售目标的108.79% ， 在克而瑞发布的房企销售榜单中排名第9位 ， 保住了“前十”的位置 ， 但背后世茂、金地两大房企紧追其后 ， 差值仅几十亿 。
从2017年开始 ， 华润便不断加大土地投资 ， 规模诉求强烈 。 2020年全年华润增持了69个土地项目 ， 拿地成本也从2019年的7050元/平方米上升到9245元/平方米 。
结果可窥见 ， 华润的负债一栏高居不下 ， 且在逐年递增 。
2017-2019年的负债分别为3362亿元、4750亿元、5286亿元 。 截至2020年上半年 ， 负债合计5899亿元 。

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华润城润玺一期
因此华润董事长王祥明在2020年初的投资者交流会上谈及 ， “正在向国资委申请对资产负债率的适当放开 ， 采取一企一策 ， 这样有助于华润置地扩张 。 ”
拓展多远土储渠道 ， 华润能维持住利润吗？
目前 ， 华润正处于向开发要规模 ， 跟商/物管要毛利 ， 向多元化要增长点的阶段 。
土地开发方面 ， 由于行业红利逐渐收紧 ， 拿地成本愈发高企 ， 华润为了让土储持续增长 ， 策略上也更注重城市的深耕 。
商管和物管方面 ， 华润万象生活目前已到达一个新起点 ， 并正向轻资产模式转变 。 据赢商网数据 ， 2020上半年华润万象1平米商管费高达90元 ， 极具行业竞争力 ， 其毛利也超过住宅成为其主要利润来源 。

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华润万象天地街景
而关于主业之外的多元化增长点 ， 近来也能看到华润在城市更新、代建承建等业务上的布局 。
譬如华润在年内就成功中标东莞道滘马洲城市更新前期服务商、以及罗湖田心的城市更新改造项目 ， 另外还有网友爆料出华润或将接手福田市政大院的旧改 。 值得注意的是 ， 近期华润置地还将通过兄弟单位华润雪花之间的关联交易 ， 以合营、代建的方式获得位于深圳宝安的大片地块 。
在华润万象生活上市之日 ， 华润置地总裁李欣在写给股东的感谢信中提到 ， 未来将在巩固华润置地既有护城河的基础上 ， 积极寻求新的增长点 ， 形成“开发物业+投资物业+资产管理”新的战略版图和竞争优势 ， 实现业绩的可持续增长 。
【华润万象生活|负债两年涨7成，掌舵人出走人事巨震，这家世界500强经历了什么？】在住宅开发和投资物业的业绩承压下 ， 如何找到既能降低负债又能稳住前十的方法 ， 在保守与激进中保持平衡 ， 缓解“X”的转型和规模焦虑 ， 这会是华润置地的新命题 。

来源：(腾讯新闻透视)

【】网址：/a/2021/0207/kd690341.html

标题：华润万象生活|负债两年涨7成，掌舵人出走人事巨震，这家世界500强经历了什么？