_原题是：王文学反思华夏幸福千亿债务危机 错判环京地产形势仍看好产业新城发展方向
来源：长江商报
采访人员 沈右荣
时间！时间！当前 ， 王文学最希望的是拥有大把大把的时间 ， 延长偿还债务的时间 ， 通过时间换空间 ， 让他能缓口气 。
当过司机、开过火锅店、干过装修包工头的王文学 ， 给朋友圈留下的印象是情商高、好学 。 正是凭借这两点 ， 他在20年内缔造了传奇 。 他创办的华夏幸福（600340.SH）成为中国领先的产业新城运营商 ， 曾以1200亿营收跻身中国地产前十 。
然而 ， 2021年伊始 ， 历经一系列自救措施仍未能治愈积弊沉疴的华夏幸福危机爆发了 。 王文学向外界坦承 ， 年内需偿还债务达千亿 ， 目前可动用的资金只有8亿元 。 他一再恳求债权人给予“时间” ， 他决定“先不还钱、保证有序经营” 。
王文学开始了创业23年来的首次深度反思 。 他仍然坚信 ， 产业新城发展方向契合国家战略 ， 他的错误在好高骛远、错判环京地产形势 。
目前 ， 河北政府、相关监管部门等已经出手“抢救”华夏幸福 ， 其债务风险或将顺利化解 。
2月5日晚间 ， 武汉科技大学金融证券研究所所长董登新向长江商报采访人员表示 ， 产业新城PPP模式有利于新城开发、实体经济发展 ， 但对运营者的实力要求较高 ， 切忌过度负债 ， 否则极易酿成流动性枯竭风险 。
千亿债务面前恳求“时间换空间”
“坚决不逃废债！”面对华夏幸福“塌房”及“不再还钱”的质疑 ， 王文学公开作出承诺 。
华夏幸福的债务危机一直为社会高度关注 ， 众说纷纭 。
2月1日晚 ， 华夏幸福正式披露 ， 公司及子公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元 ， 涉及银行贷款、信托贷款等债务形式 。 导致这一局面的原因在于 ， 受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响 ， 自去年第四季度至今 ， 到期需偿还融资本息金额559亿元 ， 剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元 ， 公司流动性出现阶段性紧张 。
在公告中 ， 华夏幸福并未谈到还债事宜 ， 而是与相关金融机构协调展期 。 原因在于 ， 公司现金流已经枯竭 。
华夏幸福还披露 ， 截至今年1月31日 ， 公司货币资金余额为236亿元 ， 但受限资金228亿元 ， 可动用资金仅为8亿元 。
【新浪财经综合|错判环京地产形势 王文学反思华夏幸福千亿债务危机】实际上 ， 根据此前披露的财务报表 ， 今年内 ， 华夏幸福需偿还的债务接近千亿 。
近千亿债务缺口再度将王文学推到了风口浪尖 。
就在公告的当天 ， 华夏幸福以线上线下相结合方式在北京、廊坊、上海、深圳等6地同时召开金融机构债权人委员会第一次会议 。
在这场会议上 ， 王文学首先表态 ， 称坚决不逃废债 。 他称 ， 自己进行了深度反省 ， 导致目前这一困难局面 ， 除了疫情等外部影响外 ， 主要是内因 。 错误研判了环京的房地产形势 ， 环京地产量价齐跌 ， 四年累计影响回款超千亿 。 长三角（大湾区）等新区尚在培育期 ， 未达预期 。 个人膨胀 ， 扩张激进 ， 好高骛远 ， 抓规模不重效益 ， 管理不够精细等等 。
在会议中 ， 王文学除了表达愧疚和道歉外 ， 还有恳求 。 他恳求债权人加入债委会 ， 稳定有序地推动债务化解 。 恳求债权人给予他和华夏幸福充分时间 ， 以时间换空间 ， 维持员工稳定 。
此前 ， 市场上传出 ， 王文学的自救措施之一是 ， “不再还债” ， “保持有序经营” ， 增加回款 。
债委会已经召开一次会议 ， 两家最大的债权人工行和平安均为债委会主席单位 。 在政府及相关部门、债权人助力下 ， 假以时日 ， 华夏幸福债务风险将会顺利化解 。
但王文学的压力还是不小 。
2月2日 ， 在河北廊坊 ， 王文学与千名员工开了一次会议 。 王文学直面现实 ， 新增融资全面受阻 ， 业务现金流无法覆盖偿付需求 ， 可注入的资金基本枯竭 。 这是他和公司上下都不愿看到的 。
“连利息和工资都发不了 ， 怎么能够跟人家谈展期？”王文学的打算是 ， 确保公司有序经营 ， 有序经营是化解风险的前提 。
面对员工 ， 王文学说 ， 面对困难 ， 大家可以选择离开 ， 都是理性的人、经济的人 ， 要养家糊口 ， 还要新的事业追求 。 当然 ， 王文学也希望讲点义气的弟兄们留下来 ， 帮帮他帮帮公司 。
向债主恳求时间、向社会及员工恳求帮助 ， 曾经以485亿元身家荣登河北省首富宝座的王文学 ， 已没有了往日的雄心和骨气 。分页标题#e#
错过一次自救良机
王文学的发家史 ， 至今仍然是一段颇富传奇的谈资 。
1967年出生于河北霸州的王文学 ， 1992年 ， 在廊坊市市委党校旁边开了一家“川崎火锅” ， 出入多有政府人员 。 情商高、机灵的王文学很快嗅出了商机 ， 帮政府翻修楼堂馆所 。
一个频繁传颂的故事印证了王文学的精明 。 1998年全国严禁楼堂馆所建设 ， 王文学替政府翻修楼堂馆所的款项难以收回 。 他的意外之举“收获”了信任：一把火烧掉与政府签订的合同 。
1998年 ， 房改启动 ， 王文学承接了廊坊市委党校旁边的宿舍楼项目 ， 垫资建设后 ， 将剩下的土地盖商品房出售 。 这是王文学的第一个地产项目 ， 名为“华夏花园” ， 但其真正进入地产领域的项目应该是固安产业新城 。
2002年 ， 土地贫瘠的固安县建设产业园区 ， 王文学投身其中 。 华夏幸福与固安县政府签署60平方公里、50年的开发协议 ， 打造固安工业园 。 这是华夏幸福第一个产业新城PPP项目 。
几年后 ， 固安产业新城项目大获成功 ， 成为华夏幸福和王文学的一张名片 ， 一度接待一波又一波人士前来“取经” 。
固安产业新城的成功 ， 坚定了王文学将产业新城全面复制的信心 。 截至目前 ， 华夏幸福在全国多地复制 ， 覆盖京津冀、长三角、粤港澳、以及武汉、郑州、成都等高潜能都市圈 。
王文学采取产业新城与商业地产双轮驱动模式 ， 与政府合作 ， 采用PPP模式 ， 短期开发商业地产 ， 所获资金用于产业新城的长期运作 ， 即“以短养长” 。
固安项目后 ， 王文学大举挺进环京区域 ， 廊坊、香河、八达岭等地开发一系列产业新城及商业住宅类项目孔雀城 。
2016年 ， 华夏幸福销售规模突破1200亿元 ， 跻身全国地产前十 。
然而 ， 随着环京地区房价大幅飙涨 ， 房地产的调控政策出台 ， 2017年6月 ， 廊坊市宣布执行三年社保限购 ， 前往环京购房的多是北漂族和投资客 ， 限购政策使得楼市急速降温 ， 环京房价应声下跌 。
环京区域限购不断加码 ， 商品房销售受到重挫 ， 华夏幸福开发的孔雀城这头“现金奶牛”产生的现金流大幅减少 ， 而前期运作的产业新城需要继续投入 ， 公司财务压力陡增 。
2017年 ， 公司经营现金流为净流出162.28亿元 。 在这种情况下 ， 华夏幸福的资金吃紧 ， 缩减规模、减少土储 。 2016年底 ， 公司土储建筑面积1115.71万平方米 ， 2017年底、2018年底分别为988.27万平方米、917万平方米 ， 连续两年下降 。
即便如此 ， 还解决不了华夏幸福巨大资金需求 。 2018年7月、2019年 ， 王文学拉来了平安作为战投 ， 后者投入180亿元成为华夏幸福第二大股东 。
现在看来 ， 引入平安后 ， 王文学错过了一次绝佳的自救良机 。 180亿元资金入账 ， 华夏幸福原本可以改善一下财务状况 ， 实际上 ， 公司的融资结构并未明显改善 。
2018年 ， 华夏幸福财务费用9.63亿元 ， 2019年猛增至27.82亿元 ， 2020年前三季度为36.78亿元 。 2017年底 ， 公司银行贷款占比37.31% ， 融资成本为5.74% ， 信托资管融资占比18.40% ， 融资成本为7.73% 。 2020年6月底 ， 银行贷款、信托资管等占比分别为22.86%、33.42% ， 对应的融资成本为6.12%、10.15% 。
180亿元入账 ， 王文学没有用来降负债 ， 而是继续扩张 。 郑州、成都、沈阳、粤港澳等地区 ， 华夏幸福相继落子 。
王文学在反省中提及 ， 错判了环京地产形势 。 目前 ， 华夏幸福仍然集中了一半以上项目在环京区域 。
坚信产业新城战略正确
反省如今的财务困境 ， 王文学依旧坚信产业新城战略是正确 ， 只是产业太集中于环京地区 ， 将鸡蛋放在了一个篮子 。
实际上 ， 在2017年 ， 环京地区地产调控、房价下跌之时 ， 王文学就想着转移 ， 但船大掉头难 ， 调控不断升级 ， 想要快速撤退也不容易 。
其实 ， 华夏幸福如今的局面 ， 还有一个原因 ， 平安的钱不好“拿” 。
当时 ， 平安作为“白衣骑士”援助华夏幸福是有条件的 。 那就是 ， 2018年至2020年 ， 华夏幸福实现的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元 。 否则 ， 华夏幸福的控股股东华夏控股需对平安资管进行现金补偿 。
在业绩对赌的压力下 ， 华夏幸福想要收缩降负债基本上已无可能 ， 唯有扩大规模做业绩才有可能兑现承诺 。 事实是 ， 在继续扩张中 ， 2018年、2019年 ， 华夏幸福实现的净利润分别为117.46亿元、146.12亿元 ， 略高于承诺数 。 2020年前三季度 ， 公司实现的净利润为72.80亿元 ， 同比下降25.30% ， 全年大概率难以达标 。分页标题#e#
尽管财务危机已经爆发 ， 王文学依旧掩饰不住对产业新城的看好 。 他认为 ， 自固安开发建设第一座产业新城以来 ， 华夏幸福坚持把发展实体经济放在首位 ， 实实在在发展产业集群 ， 积极推动都市圈县域经济高质量发展 。 这与国家新型城镇化、工业化战略十分契合 。 也与十四五规划重点推进的现代化都市圈战略不谋而合 。
华夏幸福的产业新城采用政府主导、企业运作、合作共赢的开发性PPP市场化运作机制 ， 华夏幸福作为投资开发主体 ， 接受合作区域所在地方政府的委托 ， 为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案 。 其中 ， 产业发展服务包括业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务 。
在这一运作机制下 ， 政府不投资、不担保、不兜底 ， 仅购买投资运作商提供的服务 。
显然 ， 以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体的发展模式 ， 对于一些新城开发而言 ， 确实有利促进经济发展 。
根据华夏幸福披露 ， 公司坚持“产业发展龙头化”策略 ， 聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业 ， 通过龙头引领产业集聚新产业发展方式 ， 打造产业集群 。
截至2020年6月底 ， 公司搭建的平台已覆盖企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条 ， 可为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务 。
董登新向长江商报采访人员表示 ， 产业新城采用PPP模式 ， 对于地方政府新城开发吸引力很大 ， 既能借助社会资本建成漂亮的产业园区新城 ， 完成针对性的招商引资 ， 又能实现源源不断的GDP、税收及就业 ， 实现当地产业转型升级 。 但是 ， 作为社会资本的投资主体而言 ， 由于初期投资大、运营周期长 ， 对资金、资源、能力（包括招商引资能力、产业园运营管理能力等）要求较高 。 PPP模式下 ， 回报收益相对稳定 ， 且周期长 。 这要求投资主体不能过度负债 ， 更不能加杠杆 ， 否则极易酿成资金链断裂风险 。
在董登新看来 ， 华夏幸福的产业新城战略是可取的 ， 但其过于激进 ， 源于摊子铺得过大、过度负债 ， 加上重仓环京这一房地产调控重点区域 ， 导致财务危机爆发 。
责任编辑：邓健

来源：(未知)

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