进入2月份以来 ， 房企陆续公布1月份的销售业绩 。
据《每日经济新闻》采访人员不完全统计 ， 截至2月9日中午 ， 已有超过30家房企公布了1月业绩 ， 整体同比大幅增 ， 其中28家房企1月销售额平均增幅超过90% 。 其中1月销售业绩同比增长超过100%的房企达8家 ， 同比增长最高的甚至达到惊人的367.2% 。
1月是2021年的开局 ， 而房企也纷纷在这个具有重要意义的月份取得“开门红” 。 可以佐证的是 ， 据克而瑞统计 ， 1月份百强房企实现操盘销售金额8705.3亿元 ， 整体业绩规模较去年同期大幅上升70.7% 。
58安居客房产研究院分院院长张波向采访人员分析指出 ， 1月房企销量同比猛增 ， 并不代表市场整体热度过高 。 由于去年春节在1月 ， 同时受疫情影响 ， 大部分地区的销售暂停 ， 导致今年1月市场表现明显好于去年 。 当然 ， 部分城市楼市热度提升的确也起到一定作用 ， 但并非主因 。
头部房企稳健 ， 中小房企业绩分化
虽然头部房企的销售基数更大 ， 但在市场回暖中的增长却显得尤为明显 。
公告显示 ， 1月份头部房企业绩增幅显著 。 如龙湖合约销售额195.1亿元 ， 同比增长约93%；世茂集团合约销售200.2亿元 ， 同比增长96%；绿城中国1月实现合同销售额173亿元 ， 同比增长122% 。
相比之下 ， 绿地的排名有所下滑 。 2020年绿地控股全年销售金额排名在第7位 ， 而今年1月则退至第15位 。 绿地近期负债压力表现较为明显 ， 净负债率水平在近几年有所下降 ， 但依然高于平均水平 。 预计1月绿地的销售速度减缓只是暂时性表现 ， 为降低负债水平 ， 绿地后期加快去化速度和回款速度的诉求依然会十分明显 。
值得注意的是 ， 中小房企的竞争力与规模房企仍有差距 。 如时代中国1月合同销售金额82.8亿元 ， 同比增长24.1%；合景泰富预售额67.8亿元 ， 同比增长31.3%；新城控股合同销售166.39亿元 ， 同比增长48.5%；远洋集团1月协议销售额55亿元 ， 同比增长56.25% 。 据克而瑞统计 ， 1月TOP10房企销售门槛值为187亿元 ， 较2020年同期增长119%；TOP50房企的门槛值44亿元 ， 较2020年同期增长75.3% ， 两者增幅有着明显差距 。
与此同时 ， 中小房企的业绩分化也十分明显 。 如越秀地产1月销售89.4亿元 ， 同比上升约193%；合生创展1月份合约销售28.22亿元 ， 同比增高达367.2% 。 而建业地产1月份取得物业合同销售额30.13亿元 ， 同比减少26.4%；保利置业1月合约销售额30亿元 ， 同比下跌10% 。
不过 ， 克而瑞研究中心总经理林波向《每日经济新闻》采访人员表示 ， 单纯看1月份房企业绩同比大幅增长 ， 并不能代表全年业绩 。 1月份百强房企销售数据强势反弹 ， 很大程度上是因为去年同期正值春节假期 ， 且因疫情的出现而停摆这两大因素所导致的基数较低所致 。 此外 ， 部分城市楼市景气度从去年下半年至今持续回暖 ， 对行业成交有进一步刺激作用 。
值得一提的是 ， TOP3房企的排位在1月份出现变化 。 2015年之前 ， 万科一直占居着房企销售榜首位 ， 2016年榜首位置被恒大夺得 ， 2017~2020年的年度销冠一直属于碧桂园 。 不过今年1月 ， 万科以702亿元的全口径销售金额重新坐上榜首位置 ， 比排在第二的恒大（602.7亿元）多出近100亿元 ， 而第三位的碧桂园全口径销售金额为556.2亿元 。
数据来源：根据企业公告整理
张波表示 ， 1月份头部房企的出货量增长明显 ， 从销量排行来看 ， 万科的操盘金额和全口径金额均升至首位 。 一方面万科自身的销量增长速度的确非常快 ， 通过加快去化来保障稳健增长的节奏愈加明显 。
林波也认为 ， 这和万科的布局有很大关系 ， 万科的布局更偏向一二线 ， 此外去年也隐藏了一部分业绩；另一方面 ， 部分头部房企降低增速 ， 甚至在降负债要求之下减缓拿地、放慢开发节奏 ， 导致万科在1月的增长变得十分突出 。
“除了头部房企之外 ， 今年值得期待的是央企和国企 。 ”林波指出 ， 这些企业在去年四季度逆势加仓 ， 相比前8个月增幅达60% 。 如中海、招商、华润等在去年最年4个月持续加仓 。
此外 ， 浙系企业 ， 如德信、祥生、中梁、华鸿等今年均有看点 ， 但不排除自身会出现或多或少的问题 。 这类企业具有明显的区域基因 ， 基本都在2019年、2020年上市 ， 总体来说财务压力相对较小 ， 又深耕长三角 ， 开年拿地冲得比较猛 。 加上本土优势 ， 如果市场保持去年的热度 ， 今年再加仓 ， 业绩增长就能得到保障 。
政策趋紧之下 ， 去杠杆成当务之急分页标题#e#
2021年1月 ， 在2020年底各项针对融资端的金融调控政策之后 ， 多地调控政策也在趋紧 。 如1月底上海推出封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理的“沪十条” ， 杭州推出旨在围堵此前调控政策下的炒房“漏洞”、严控需求端的“杭五条”等 。
在此背景下 ， 随着部分热点城市信贷资金管控趋紧 ， 银行放贷速度走缓 ， 未来房企销售也将面临更多新挑战 。 对于未来而言 ， 林波表示 ， 防范风险、更好的适应市场调控及变化 ， 是房企新一年的首要目标 。 预计2021年将有更多规模房企的增速进一步放缓 ， 不排除会有负增长的企业出现
《每日经济新闻》采访人员观察发现 ， 1月份一二线城市的热点区域的多个“红盘” ， 由于受限价等因素影响 ， 无须促销 ， 市场的关注度也会极高 ， 上海、杭州等城市甚至出台政策来保障无房户优先购房 。 而非热点的三四线城市 ， 由于返乡人群的缺失 ， 1月份的市场热度明显减弱 。
【每日经济新闻|开年首月业绩"大爆发" 28家房企销售额平均增幅超90%】尤其值得注意的是 ， 2021年房企到期债务将超过万亿元 ， 这也使得房企的资金压力巨大 。 而融资端的“三道红线”和供给端的“五档金融机构”与房贷“两道红线”一起作用 ， 从资金融入和融出两端积极调控 ， 倒逼房企加速去杠杆、降负债 。
“对房企来说 ， 今年面临的最大问题依旧是老生常谈的去杠杆 ， 在这个大前提之下 ， 房企要做的是从资产负债端着手 。 ”林波表示 ， 一方面 ， 今年房企销售压力很大 ， 由于热门城市不断出台政策持续打压楼市 ， 而没出政策的城市本身销售压力就很大 。 此外 ， 有条件分拆上市的房企今年还是要抓紧 ， 尤其是踩在橙色、红色线上的房企 ， 通过上市能够快速解决高负债的问题 。
此外在投拓方面 ， 今年分化依然明显 ， 热门城市尽管打压 ， 但土地市场热度还是不会降 ， 房企在有限的土地投资预算下 ， 会更加倾斜于东部的热门城市 。 今年房企要想保持正向现金流 ， 就需要在对的地方落子 。 整个长三角拿地很难说能捡到肉 ， 又想要指标 ， 又想要规模 ， 拿地的时候就不考虑项目未来的盈利性 。
林波表示 ， 除此之外 ， 房企还是要想尽办法去融资 ， 毕竟这是很多企业面临的坎 。 已有部分头部房企出现不同程度的资金问题 ， 大企业尚且如此 ， 中小企业更不用说 。
而对信贷资金管控的增强将使得房企销售回款的难度增加 ， 需要房企加强现金流的管理与预警 ， 在收入端通过多种措施加速去化、甚至以价换量 ， 在支出端量入为出 ， 调整拿地力度 ， 才能有效缓解资金压力 。
“1月下旬 ， 上海、杭州、深圳等核心城市因楼市过热导致监管部门迅速升级调控措施 ， 与中央“房住不炒”的调控步调保持一致性 ， 房企在这些区域未来的需求释放可能会受到影响 。 ”张波认为 ， 房企需要加强对重点区域以及核心城市地产周期的研究 ， 才能在分化的城市市场中更合理地调整推货节奏 ， 把握住不同的销售窗口期 ， 更好实现促去化、抓回款的重要目标 。
采访人员|吴若凡编辑|魏文艺 程鹏 杜恒峰
责任编辑：马婕

来源：(未知)

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