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作者：李宇嘉
01
深圳楼市 ， 陷入迷茫
迷茫 ， 是深圳楼市当下的状态 。
二手房指导价发布以后 ， 不管是买家、卖家 ， 还是中介和银行 ， 都很迷茫 。
买家迷茫 ， 不知道自己看中的房子 ， 以什么样的合同价格来成交、以什么价格来贷款 ， 希望指导价能让高高在上的房价降一降 ， 但心里没谱 ， 因为卖家根本不认这个价格 。
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卖家也迷茫 ， 尽管打心眼里是不认可这个指导价的 ， 但更高的价格不让挂牌 ， 挂了也没用 。 超出指导价的 ， 中介那里不能显示 。 隔壁卖家已经撑不住气 ， 开始降了一点儿 ， 那自己该挂多少呢？
中介也很迷茫 。 行业协会已经通知了 ， 高出指导价的 ， 一律不显示挂牌价格 。 想买的客户 ， 可以在中介撮合下看房 ， 但实际的网签价格、贷款评估价 ， 如果按指导价来定 ， 没问题 ， 但超过指导价的 ， 现在还不知道怎么操作 。
春节后 ， 深圳二手房成交量明显下跌 ， 有中介开始重点做租赁单、公寓单了 。
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最迷茫的还数银行 。
本来 ， 银行就有自己的贷款评估价模式 ， 大银行、按揭大行往往有自己的评估队伍 ， 小银行从库里随机抽取市场上的评估机构 。 从风控的角度 ， 银行自己的评估体系比较成熟了 ， 贷款按照评估价的7折来放 。
现在 ， 又出现一套评估价 ， 到底该用哪一个？
02
出台二手房指导价 ， 有何目的？
深圳祭出二手房指导价 ， 目的有2个：
一是调控要全面兼顾
单单控制新房价格不行 ， 因为二手房价格太容易被炒起来了 。 而新盘开发商也非常懂营销 ， 知道如何操作能让周围二手房价高过新盘 ， 这样新房热销就不在话下了 。
所以 ， 只有把二手房价控制住 ， 才能形成一二手房联动调控 ， “打新”热才能控制住 。
一直以来 ， 二手房市场主要受买卖双方、中介、银行等影响 ， 政府没有抓手 ， 甚至连基本的价格也不掌握 。
如果深圳楼市是创业板的话 ， 100多个片区就是个股 ， 抛开自住的、限售的 ， 可流通的房源是非常有限的 。 买卖双方、媒体和中介合伙起来炒 ， 很容易就把片区价格抬起来 。
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而二手房指导价的出台 ， 让政府对市场有了直接影响力 。
二是控杠杆
近期 ， 对于深圳调控 ， 监管部门已经达成共识 ， 不解决杠杆问题 ， 供求矛盾就解决不了 。 供求矛盾大 ， 这只是结果 ， 深圳也很难像重庆、广州那样 ， 短期内大面积增加供应 ， 房价高涨 ， 供不应求背后很大的推动力是违规加杠杆和炒作 。
不解决违规加杠杆的问题 ， 供求矛盾就永远无解 。
我们拿本外币存款这个指标 ， 看深圳的资金集聚能力 。 为什么选这个指标呢？
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买房融资可能有多种渠道 ， 银行贷款不足以反映全局 。 但不管哪种融资 ， 最后都会反映为存款 。
拿深圳和作为国际金融中心的上海比较 ， 2015年 ， 深圳本外币存款余额只有上海的50% ， 2020年达到65% ， 并突破10万亿；2015年 ， 深圳人均本外币存款53万元 ， 2019年75.8万元 ， 同比增长43% 。
而且 ， 从2019年开始 ， 深圳本外币存款余额增速开始明显提升 ， 不仅首次探到20%以上 ， 而且超过了上海 。 而这一时期 ， 也是深圳房价首次突破6万元 ， 并在随后的一年之内 ， 上升到7-8万元的阶段 。
套均成交总价 ， 一年之内涨了100多万 ， 这是过去多年从未有过的大涨 。
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除了加杠杆以外 ， 我反复查看深圳楼市收入、人口等基本面数据 ， 实在找不到房价如此暴涨的理由 。
然而想要控制杠杆 ， 也绝非易事 。 资金流出银行以后 ， 只有利益驱动足够大 ， 银行很难监控资金具体流向 。 借款人通过熟人转账、假合同、化整为零等手法 ， 倒过几手以后 ， 就轻易地规避掉了银行对“真实交易背景、受托支付”等监管要求 。
而且 ， 当下各地信贷政策也不一样 。 深圳要求新注册公司满3个月、新过户房产满6个月 ， 才能申请经营贷 ， 但广东其他地方不执行这样的政策 。 所以 ， 拿深圳的房子到广州抵押申请贷款 ， 就轻易地把政策突破了 。分页标题#e#
有银行说 ， 深圳房产是硬通货 ， 是广东其他地方的银行认可的抵押物 。
所以 ， 只有把源头上的押品评估值降下来 ， 杠杆才能降下来了 。 管住了杠杆 ， 也就抓住了深圳楼市调控的“牛鼻子” 。 道理很简单 ， 杠杆降下来了 ， 购买力就下来了 ， 房价上涨就没了助燃剂 ， 楼市预期会明显降温 。
这一招 ， 想的是没错 ， 也可谓是长效机制 ， 关键是银行配不配合 。
03
银行 ， 正在观望
其实 ， 银行本身没有太大动力配合住建部门 ， 按照指导价发放贷款 。 现在 ， 尽管有媒体报道 ， 深圳多家银行的二手房贷款 ， 已开始依据官方二手房成交指导价批额度 。 但据笔者了解 ， 主要是一些小银行、业务非按揭主导的银行 ， 或按揭贷款空间受限的银行 。
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但对按揭贷款大银行来说 ， 现在可谓骑虎难下 。
如果表态按照指导价来贷款 ， 不切合实际 。 比如 ， 同样一个小区的房子 ， 现在按照700万发放按揭贷款 ， 意味着700万就是银行风控部门认为的安全评估值 。 那么 ， 之前按照1400万发放的贷款怎么办？难道要被放到风险资产里 ， 计提坏账拨备吗？
现在有两个贷款的评估体系 ， 无所适从 ， 这是银行当下面临的最大问题 。
更难的是 ， 这两个评估体系还完全不同 ， 银行自己的评估体系 ， 基本参照市场价格来做 ， 已经做了几十年 ， 非常成熟了 。 而这个新鲜出炉的政府指导价 ， 完全是基于住建部门行政化的调控目标来制定的 。
这就是市场和政策的矛盾 ， 可谓谬之千里 。 同时 ， 住建部门的这个指导价 ， 制定的依据是什么 ， 与市场价什么关系 ， 怎么按照市场价来调整 ， 合理的波动区间有多大 ， 老百姓怎么申诉等等 ， 这些问题都不明确 。
当然 ， 如果银行公开表态 ， 不认可住建部门的指导价 ， 也不行 。 这就意味着银行不支持深圳的楼市调控 ， 这是站位正确与否的问题 。
住建部门发布二手房指导价 ， 这是从房地产市场调控“一城一策”出发的 ， 而住建部门是深圳楼市调控的牵头单位 ， 代表着市政府 ， 各部门都要配合执行 。
所以 ， 当下银行只能选择观望 。
根据中新经纬采访人员的采访 ， 工行深圳南山支行个人贷款客户经理表示 ， 暂时不清楚是否要以住建局给出的二手住房成交指导价格 ， 作为发放贷款的依据 。 他们正在等待分行的正式文件 ， 一切以文件为准 。
建行福田支行客户经理称 ， 现在没有明确的政策出来 ， 他们不太敢接单 ， 建议购房者做两手准备 ， 按照官方给出的指导价格准备首付款 。
04
利益冲突下 ， 各方博弈的结果会如何？
其实 ， 银行的目标取向是赚钱 ， 住建部门指导价的目标取向是控房价 ， 二者之间存在很大的冲突 。
银行要赚钱 ， 自然就希望房价上涨 。 一方面 ， 房价涨了 ， 抵押物安全了 ， 贷款本息就有保障；另一方面 ， 房价上涨了 ， 房屋的评估价上涨了 ， 贷款增加了 ， 银行就赚的盆满钵满 。
所以 ， 银行没有太大的动力配合住建部门的调控 。 实操中 ， 银行还有“高评高贷”的动力 ， 也就是把评估价做高 ， 多发放点儿贷款 ， 多赚点儿钱 。
在银行的眼里 ， 深圳的房子就是安全资产 ， 各大金融机构角逐楼市 ， 都想扩大市场份额 。 所以 ， 深圳二套房贷利率 ， 在10大城市中最低 。
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另外 ， 银行是否最终采用指导价作为贷款评估价 ， 还涉及到中小微的贷款任务 。
2021年 ， 各地对中小微的贷款任务比较重 ， 普遍要求要比2020年增长40%左右 。 2020年 ， 中小微贷款已经大幅增长 ， 在历史高位了 。 如果2021年采用指导价来放贷 ， 中小微贷款就无法完成 。
而且 ， 每年的经济增长、财税任务 ， 都有相应的贷款投放来匹配 ， 而季节性地冲GDP任务、冲项目落地和上马 ， 各地、各区都有放贷任务 ， 不然项目就无法落地 。
抵押物评估值骤然下降 ， 首先冲击到的就是贷款投放 。 怎么平衡贷款和增长、财税任务等 ， 也考验着银行是否采用指导价 。
我大概率判断 ， 多数银行（特别是按揭大行）最终不太可能严格采用指导价 ， 并作为贷款的评估价 ， 而是将指导价作为未来贷款评估价的重要参考 ， 并在指导价的基础上 ， 适当上浮 。 最终实现指导价和原有评估价的“双轨合一” 。分页标题#e#
这可能是银行落实地产金融审慎管理的妥协路径 。
05
留给刚需的窗口时间不多了
刚刚发布的70城房价指数显示 ， 深圳二手房价同比涨幅高达15.3% ， 排再70个城市的第一位 ， 创历史新高 。
从去年7月份以后 ， 国家对各地调控的姿态明显转变 ， 一是严格落实“房住不炒” ， 二是加大资金违规流入楼市的审查力度 ， 春节前后各地严打经营贷、消费贷违规进入楼市 。
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对于银行套取房价上涨的泡沫红利 ， 过度依赖抵押物的现实 ， 想必监管部门是非常了解的 。 所以 ， 预计深圳各大银行也必须要落实降杠杆的政策 ， 下调评估价 ， 向指导价靠拢 ， 这是必然的事情 。
所以 ， 对于购房者来说 ， 如果是刚需买房 ， 建议抢政策“窗口期” ， 在细则还未出台之前 ， 去那些依旧执行原有政策的银行申请贷款 。
或者 ， 可以选择龙岗、坪山、罗湖等区域的房子 ， 中东部区域指导价和市场价格差异不大 ， 而且去年刚需很多转向中东部区域 ， 买房的窗口可能已打开了 。
而且 ， 2019年以来 ， 中东部区域涨幅比较小 ， 在房价又上了一个台阶的情况下 ， 涨幅较小或低价区域 ， 自然会受追捧 。
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以往几年 ， 深圳主要供应区域是龙岗区 ， 2020年新增供应仅91.3万平 ， 占比18% ， 但成交量也居首位 ， 成交136.6万平 ， 占全市的比例超过30% 。 可见 ， 房价高涨之下 ， 刚需已经开始向洼地转移 ， 这是个重要信号 。
如果指导价政策渐进落地 ， 接近或低于指导价的房子 ， 自然会受到欢迎 。
毫无疑问 ， 刚需买房者 ， 需要提前行动了 。
如果是投资买房 ， 建议暂缓 。 只要评估价下调了 ， 杠杆就会下行 ， 这对于深圳楼市调控 ， 是最大的杀器 。
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所以 ， 2021年可能是深圳楼市的“小年” 。 2019-2020年房价明显上涨的西部区域 ， 比如光明、宝安沙井、宝安中心区 ， 可能要滞涨了 ， 不排除高位站岗的可能 。
很多人认为 ， 即便银行评估价按照政府指导价来定 ， 大不了 ， 买卖双方搞个双合同 ， 超过评估价的部分以现金支付 ， 或者借道经营贷、消费贷 。 过去 ， 这种操作也发生过 ， 但房价涨幅变小的情况下 ， 这样操作的成本太高了 。
【买房者|突发！深圳亮出大招！刚需买房者，要提前行动了】是否值得 ， 各位自己拿捏吧！
来源：(功夫财经)
【】网址：/a/2021/0223/kd735817.html
标题：买房者|突发！深圳亮出大招！刚需买房者，要提前行动了
