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金文曦 东亚前海证券研究
核心观点
一、地产板块
供应较往年同期缩量3成 ， 不过成交表现出“淡季不淡”
上周 ， 100大中城市成交住宅土地规划建筑面积781.60万平方米 ， 累计同比上升13.29% 。 一线城市商品房受一二手倒挂影响依然保持热度 ， 受就地过年影响 ， 东南沿海等外来务工人员聚集区域的房价和租金保持支撑 ， 三四线线城市逐渐出现分化 。
春节楼市成交“热点恒热” ， 一线好于三四线好于二线 ， 一线城市值得关注
2021年行业规模大概率高位持稳 ， 不同城市间分化依旧会持续加剧：一线市场最具韧性 ， 调控层层加码挤压投机需求的同时 ， 刚需自住需求大概率得到进一步释放；二线城市则将迎来此消彼长的轮动行情 ， 整体成交维稳；而对于广大缺乏基本面支撑 ， 长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势 。
北京、深圳、上海相继出台长租公寓新政 ， 长租公寓市场有望健康平稳发展
北京的《通知》可能是风向标 ， 此次的监管方向很准确 ， 在杜绝长租公寓乱象发生的同时 ， 对运营企业也提出了更高的要求 。 一直以来 ， 缺乏监管的租金贷和资金池 ， 被认为是长租公寓频繁爆雷的根本原因之一 。 行业优胜劣汰 ， 投机者退场 ， 整体门槛上升 ， 精细化运营价值及长期价值凸显 ， 政府和国企的引领作用才能得到凸显 。 可以看到整个行业在不断完善和成熟 ， 侧面也在反映整个行业在不断发展 。
二、 物业板块
2021迎来物业产业元年 ， 行业支持政策不断出台 ， 仍然持续看好物业行业
2020年1月5日 ， 住建部、政法委、发改委等十部委联合发布《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提出鼓励街道建立物业管理工作机制 ， 推动物业服务向高品质和多样化升级 。 本政策作为物业行业的最高指引 ， 有助于提升业主执行力（成立业委会、提升业委会权限、换物业公司等）和鼓励增值服务的开展（运用物联网、云计算、大数据等）以及支持增值服务多元化（养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发）等领域延伸 ， 探索“物业服务+生活服务”模式 ， 满足居民多样化多层次居住生活需求 。 我们认为未来社区消费业务最具开发空间 ， 也是物管企业的营收新增长点 。
物业公司延续上市潮 ， 收并购愈发频繁 ， 继续做大物管行业市值
2021年2月9日 ， 领悦服务与康桥悦生活同日先后向港交所提交招股说明书 。 2月10日 ， 越秀服务也递交了招股书 ， 正式向联交所提交上市申请 。 2021年1月合景悠活收购雪松智联80%的股权 ， 本次收购价款13亿人民币 ， 新增8600万方在管面积 ， 合景悠活总在管面积突破1.2亿达到将近1.3亿平方米 。
多家物业公司发布2020财年正面盈利预告
截至2020年底 ， 蓝光嘉宝服务未经审核总收入较2019年同期预期录得约30%的增长；奥园健康预期公司2020年净利润较2019年取得不少于50%涨幅 。 去年新冠疫情爆发 ， 我们预期此次疫情对物管企业2020年业绩有正面作用 ， 较好的原因：1）疫情期间国家政策支持 ， 五险一金减免降低了人工成本 ， 使得业绩得到释放；2）疫情期间 ， “居家隔离”让大部分物业公司物业费收缴率显著提升叠加社区团购收入 。
风险提示
防范金融系统性风险；调控政策进一步收紧；商品房销售不及预期
研究报告信息
分析师：金文曦 ， 东亚前海证券研究所地产产业链组长 ， 5年卖方行研经验；曾联合发布京东天灏线上消费月报和财新电商消费指数 ， 组织“溯源寻根”房地产产业链系列专题等具有影响力的内容 ， 多次被上证报、中国房地产金融、证券之星、每日经济新闻等媒体采访报道 。
分析师执业编号：S0800520020001
证券研究报告：《受就地过年影响 ， 春节后三四线城市分化严重 ， 一线城市楼市价值凸显》
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