购房者还能期待的就只剩下房产中介的服务能跟上了 。
文 |南都周刊采访人员 敖瑾编辑 |杨文瑾

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钱攒得不够房价增速快？现在中介费怕是也要涨了 。
近日 ， 贝壳在多地上调中介费的消息引发了购房者的热议 。
有消息称 ， 自2月18日起 ， 重庆贝壳服务平台、重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1% ， 买方2% ， 而此前为卖方0% ， 买方2% 。

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此外 ， 在2020年12月底 ， 郑州贝壳系所有门店也宣布 ， 于2021年1月起上调郑州地区中介收费标准至3% 。
贝壳目前是国内最大的房产在线交易平台 ， 其在上海、广州、深圳、成都等地的佣金一直为3% 。 也就是说 ， 以机构统计的深圳二手房均价55766元/平米计算 ， 在深圳交易一套80平米的二手房 ， 中介费可能达到13万元 。

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重庆贝壳：旗下各中介品牌有自主调整权限
针对重庆贝壳上调佣金的消息 ， 南都周刊采访人员致电了重庆贝壳 ， 相关负责人回应称 ， “重庆贝壳这次的费率调整 ， 是把贷款服务费那部分的比例取消了 ， 然后更加明确了二手房交易买卖双方的服务费出资比例 。 ”
按照该负责人的说法 ， 重庆房地产中介行业目前普遍的交易费用情况是 ， 收取交易总价2%的佣金 ， 以及1.5%的贷款服务费 。 而这次调整提出取消贷款服务费 ， 是因为存在一些收费乱象 。 “在重庆本地出现了一些案例 ， 比如有一些购房者在贷款过程中 ， 还被中介要求缴纳评估费 ， 收500-2000元的都有 ， 银行贷款过程中还衍生出了一些催款的、催审批等的服务费用 。 ”据其表示 ， 此次调整后 ， 重庆贝壳系中介的贷款服务费将固定为2000元 。
该负责人还表示 ， 重庆贝壳这次提出的“对业主佣金不高于总房款1% ， 对客户佣金不高于2%”是对旗下各个中介品牌的价格“指导标准” ， “每个品牌是有自主调整权限的 。 ”
讲到这里就要介绍一下贝壳的业务模式了 。

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贝壳找房本身不是一个房产中介品牌 ， 而是一个中介平台 ， 平台上集纳了各个加盟入住的房屋中介品牌 。 贝壳找房南部战区区首兼深圳城市总经理张海明曾表示 ， 贝壳找房虽然是平台 ， 但商业模式跟一般的平台有所差异 ， 营收并不是来自于端口费 ， 而是佣金 。 “贝壳是按结果收费 ， 有成交了 ， 贝壳按成交多少收百分比 。 而根据城市不同 ， 贝壳在每个城市收费也不一样 。 ”
贝壳找房招股书显示 ， 截至2020年6月30日 ， 贝壳找房平台共入驻超过260个房地产经纪品牌 ， 入驻贝壳平台的品牌大概可以分三类 ， 一类是自有或收购的品牌 ， 例如链家、德佑；第二类 ， 是与贝壳达成战略合作或结盟的全国性品牌 ， 例如中环地产、21世纪不动产；第三类 ， 希望从贝壳身上寻求解决方案的中小品牌 ， 例如西安百年行、长春优铭家等 。
事实上 ， 贝壳找房在刚上线时 ， 曾遭到业内中介品牌的“孤立” 。
2018年 ， 当时国内最大的房地产流量平台58集团召集了我爱我家、中原地产、21世纪不动产等国内比较大型的房地产经纪公司 ， 发起一场没有链家的全行业“真房源誓约仪式” 。 而贝壳找房正是由链家在当时推出的新平台 。
而在一年后的2019年4月 ， 21世纪不动产宣布入驻贝壳找房 。 据中国经营报报道 ， 目前贝壳占据着近10%的市场份额 。 在2019年已经凭借2.1万亿元总交易额 ， 成为国内最大的房产在线交易平台 。

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目前 ， 有重庆链家、重庆德佑及重庆21世纪不动产的经纪人向媒体确认 ， 公司已经执行新的费率标准 。 而郑州当地的贝壳旗下门店则暂未开始执行新标准 。
目前 ， 贝壳在上海、广州、深圳、成都等地的佣金也为3% 。
深圳贝壳相关工作人员对南都周刊采访人员表示 ， “贝壳深圳倡导的佣金费率一直维持在3%以内 。 ”佣金一直是由购房者支付 。 去年11月 ， 深圳贝壳提出了佣金双向收取的机制 ， 即业主佣金不高于总房款1% ， 客户佣金不高于2% 。 但实际执行情况似乎变化不大 。分页标题#e#
涨价部分仍由买家负担？
从贝壳系近段时间以来的佣金标准变动可以看到 ， 中介佣金变化趋势主要有两方面 ， 一方面是总体佣金费率呈上涨趋势 ， 另一方面则是佣金有逐渐转向双向收取的趋势 。
但对于购房者来说 ， 二手房业主需要承担的费用 ， 大概率还是会转嫁到自己身上 ， 表现为房屋成交价可能上涨 ， 加重了购房者的买房负担 。
多名房屋中介机构的经纪人向南都周刊采访人员表示 ， 目前在实际交易过程中 ， 佣金大多数情况下都是由购房者承担 。 “一般都是客户给佣金的 ， 只有小部分业主会给一点 ， 给的也不多 。 ”一位深圳链家的经纪人称 。
重庆贝壳相关负责人则表示 ， 买家和卖家双方的议价权还是取决于二手房市场的总体形势 ， 就重庆当地而言 ， 买家目前有较大的议价空间 。
“重庆目前二手存量房还是比较多的 ， 整个市场存量房大概有20多万套 ， 库存压力比较大 ， 二手房成交周期已经超过90天 。 在这种情况下 ， 业主在定价上相对来说就不会过于强势 。 如果将佣金这部分转到买方 ， 价格比市场价抬高了个一两万 ， 成交周期很可能就会拉长一两个月 ， 真想卖房的业主是很在意这个成交时间的 。 ”
而取消贷款服务费、上调交易佣金 ， 更大的积极意义或许还作用于贝壳系内部 。 贝壳模式下 ， 贝壳盈利方式是 ， 它作为平台按照房屋成交额收取一定比例的费用 ， 而加盟的中介品牌及其经纪人的盈利方式则是 ， 根据他们在整个二手房交易中各环节的贡献率进行分佣 。
据重庆贝壳相关负责人透露 ， 在过去执行收取2%佣金以及1.5%贷款服务费时 ， 按照贝壳系内部的服务费分成规则 ， 贷款服务费这部分 ， 分成全部归客源端（负责房源、业主关系维护）的经纪人 ， 而佣金部分 ， 则是客源端和房源端（负责客源、客户关系维护）的经纪人都可以获取一定比例的分成 。 取消贷款服务费、上调交易佣金 ， 房源端的经纪人就可以在更大的佣金基数上获取分成 。 “这样一方面 ， 我们内部可以明确房源业主真实希望获得的成交价 ， 减少交易过程中经纪人对内部上报的水分 ， 另一方面 ， 也是鼓励经纪人更注重对业主关系的维护 ， 稳固房源 ， 而不只是关注到客源方面 。 ”
佣金跟上了 ， 但服务跟上了吗？
2015年前后 ， 房屋中介行业出现了带着互联网标签的搅局者 。 以爱屋吉屋为首的一批“互联网房产中介” ， 带着丰厚资本闯进房地产中介行业 ， 以互联网企业惯用的“低价”打法——压低佣金 ， 试图以此在短期内迅速提高市占率 ， 在获取市场规模后再上涨佣金获利 。
当时 ， 爱屋吉屋、搜房网等多个互联网中介一度打出了二手房佣金1%、甚至0.5%的超低价 ， 积极抢占市场 。 这逼着传统中介也纷纷降低佣金以抵御新入局者的猛烈冲击 。 房屋中介领域的头部玩家链家推出丁丁租房 ， 降低租房方面的中介费；我爱我家则推出“120平方米以上房源佣金1.5%”的价格策略 。 我爱我家公司总裁胡景晖当时表示 ， 并非有意打价格战 ， 而是想借机考察改善型购房者对价格的敏感性 。 “在无法通过技术手段真正实现成本降低和效率提高的情形之下 ， 贸然降价并不是长久之计 。 ”
胡景晖一语成谶 ， 那些当年采取低价策略的互联网中介 ， 还没来得及将佣金涨回到市场价前 ， 就已经纷纷倒下 。 曾经名噪一时的爱屋吉屋 ， 于2019年1月底停止对外正常业务 ， 进入善后清算程序 。
业内人士曾经分析 ， 互联网房屋中介的纷纷倒下表明 ， 过分压缩佣金不具备经营上的可持续性 ， 此外 ， 对购房者而言 ， 低价策略只能短期博得关注 ， 但在房产这类大宗交易上 ， 购房者更注重的还是中介服务品质 。 而对于购房者来说 ， 最直接的中介服务评判标准就是 ， 中介是否可以帮自己获得更大的议价空间 。
但现实情况是 ， 目前购房者不但最后要承担不断上调的佣金 ， 还很难在买房时争取到更多的议价权 。 一个重要的原因就是 ， 目前国内房地产中介的代理模式仍然是双边代理 。 双边代理意味着 ， 房产经纪要同时服务买家和卖家 ， 兼顾双方的利益 ， 但卖家和买家的利益相悖 ， 卖家希望价格越高越好 ， 而买家则希望价格越低越好 。
中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬采访时曾表示 ， 为了达成交易、拿到佣金 ， 经纪人可能要损失其中一方的利益 。 “经纪人为了达成交易 ， 可能会帮助强势的一方 ， 打压弱势一方 。 在过去20多年 ， 中国的房地产市场多数时候是卖方市场 ， 买方处于弱势地位 ， 这就造成了买方既出了中介费 ， 还对服务不满意 。 ”分页标题#e#
据人民网报道 ， 由房通网联合腾讯网在2015年发起的调查显示 ， 超过8成的购房者认为 ， 房地产中介行业通行的中介费标准太高 。
现在 ， 携“低佣金”的中介行业搅局者已经黯然落败 ， 存留下来的中介机构要么在维持原有的佣金标准 ， 要么在悄悄上调佣金 ， 未来佣金下调的可能性微乎其微 ， 购房者还能期待的就只剩下房产中介的服务能跟上了 。
来源｜南都周刊
【业主|贝壳在多地上调佣金标准，业主也要交中介费了？】END

来源：(南都周刊)

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标题：业主|贝壳在多地上调佣金标准，业主也要交中介费了？