_原题是：调控风暴中的东莞楼市
“金三银四小阳春”的帷幕刚打开 ， 东莞楼市便迎来调控升级 。
2月26日晚 ， 东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下称《通知》） ， 从提高限购年限、首付比例、围堵假离婚购房、监控二手房价格等方面加码调控 。 这是继去年7月东莞紧跟深圳“7·15”新政之后 ， 再次随着深圳楼市联动调控 。
“东莞的调控政策在向一线城市看齐 ， 甚至比广州还要严格 。 ”一名业内人士向《中国经营报》采访人员表示 。 实际上 ， 自去年7月以来 ， 东莞已累计出台四次楼市调控政策 ， 高频率、高强度实属罕见 。
一直以来 ， 东莞承接着深圳购房需求的外溢 。 贝壳研究院指出 ， 2020年东莞的外来需求远超本地需求 ， 省内购房者尚未超过三成 。 2月份 ， 东莞新建商品住宅供应约1816套 ， 同比上涨275% 。 今年以来 ， 东莞楼市延续热销态势 ， 供需两旺 ， 成交量创过去5年新高 。
值得注意的是 ， 2020年东莞新房市场库存去化周期仅为3.6个月 ， 是大湾区甚至全国热点城市中最低的城市 ， 而库存主要集中在火热的临深片区 。 有分析指出 ， 此现象是由于开发商规避限购政策 ， 为深圳客延迟签约 。
《通知》下发后 ， 采访人员走访了东莞多个镇街 ， 有楼盘承诺可以先和开发商签订购房协议 ， 后续交足一年社保后再网签 ， 以规避对非东莞户籍的限购政策 。
调控升级“落户即买房”行不通
“八成都是外地客户 ， 特别是凤岗、塘厦这类临深片区 。 ”东莞一名房产中介告诉采访人员 ， 去年以来几次调控出台 ， 对外地炒房客有所影响 。
根据今年2月26日的限购政策 ， 非东莞户籍居民家庭在东莞购买第二套商品住房（包括新房或二手房） ， 须在购房之日前四年内在东莞逐月连续缴纳社保满三年；新入户东莞家庭购买首套新房的 ， 需落户满半年且在购房前两年内连续缴纳社保满半年 。
对比前后政策 ， 此次的“莞六条”对去年“7·25”新政 ， 在几个关键环节打了补丁 。
非户籍购房者购买第二套住房的社保年限要求由两年延长到三年 ， 为买房而落户到东莞的投资客 ， 也需要再缴半年社保 。 此外 ， 新政对离婚购房、企业购房等也明确了要求 。 东莞住建局指出 ， 此举旨在抑制投资投机型购房行为 ， 堵塞炒房漏洞 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ， 东莞的调控政策在向一线城市看齐 。 “可以说 ， 目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格 ， 比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格 。 ”
一位深圳籍购房者任先生向采访人员表示 ， 去年深圳“7·15”新政后 ， 自己没了深圳“房票” ， 将目光转向了临深的东莞 。 去年9月 ， 他在东莞注册了一家小微企业 ， 并开始缴纳东莞社保 。 “这次的限购政策对我没有影响 ， 等到10月份社保满一年就可以在东莞买房 。 ”
而另一方面 ， 想要落户即买房的人则没有任先生这么幸运 。 采访人员咨询了一家户籍服务机构 ， 工作人员介绍称 ， 近期很多人来咨询落户买房 ， 得知要入户半年后才有资格买房后 ， 落户意愿有所动摇 。 不过他预计 ， 虽然“莞六条”堵住了落户即买房的缺口 ， 但大部分人愿意付出半年的时间成本 。 “时间不算太长 ， 大家看重的还是东莞的区位优势和房价上涨趋势 。 ”该工作人员称 。
实际上 ， 自去年7月以来 ， 东莞已四次出台调控政策为楼市降火 ， 调控风暴中的东莞 ， 热度丝毫不比深圳弱 。
咚咚找房统计数据显示 ， 2020年 ， 东莞市新建商品住房成交套数为6.48万套 ， 较2019年的4.84万套同比上升34%；成交金额为2055亿元 ， 创五年新高 。
除夕至农历初十期间 ， 东莞一手住宅网签量同样创下近五年新高 。 价格方面 ， 已有7个镇区的新房成交均价超过3万元/平方米 ， 包括临深片区的大岭山镇、长安镇和凤岗镇 。
二手房方面 ， 根据冰山指数统计 ， 东莞二手房价连续数月涨幅全国第一 。 几个热门片区如松山湖、南城、临深等区域 ， 房价都比年初上涨20%左右 。
为“深圳客”延期网签
值得注意的是 ， 东莞楼市升温的同时 ， 库存明显告急 。 据中原战略研究中心统计 ， 2020年 ， 东莞市新房市场库存去化周期再次探底 ， 仅为3.6个月 ， 远低于6个月的“警戒线” 。
中原战略分析称 ， 受深圳客延迟签约影响 ， 库存主要集中在临深片区 。 有分析称 ， 这与临深片区“延迟网签”现象有关 。分页标题#e#
采访人员以购房者身份在走访东莞楼市时发现 ， 为了留住蜂拥而来的深圳购房客 ， 同时又规避限购政策对非东莞户籍客户的限制 ， 一些开发商与客户达成约定 ， 等购房者社保年限足够12个月 ， 取得购房资格后 ， 再办理网签 。
位于东莞市谢岗的“唐商翰林府”项目 ， 有置业顾问称 ， 目前在售的1、3、5号楼 ， 对于非东莞户籍购房者 ， 如果社保缴纳还差1~3个月 ， 可先与开发商签署一份协议 ， 等客户社保时长满12月后 ， 再进行网签和签署购房合同 。 若时长还差6个月 ， 也可向公司申请 ， 按同样的方式操作 ， 但需额外收取滞纳金约8万元 。
根据东莞市的限购政策 ， 非本地户籍居民家庭购买首套商品住房的须在购房之日前2年内连续缴纳社保满1年 。
类似打“擦边球”的项目还有位于石龙镇的“华讯大宅” 。 置业顾问称可为社保缴纳时长不足12个月的非东莞籍购房者办理延期签约购房 ， 但仅限145平方米的大户型 。 “也不能差太多 ， 最多差3个月可以申请操作 。 ”该置业顾问表示 。
采访人员随后致函唐商翰林府开发商深圳市唐商投资集团有限公司 ， 相关负责人的回复与采访人员走访情况并不相符 。 其回复称 ， 项目没有延期签约帮助客户购买住房的政策 ， 对不符合购买资格的不予销售 。
土地市场火热
楼市表现活跃的背景下 ， 东莞土拍市场同样火热 。
今年开年以来 ， 东莞出让了五宗宅地 ， 均以最高限价成交 。 位于东莞凤岗一地块以24021元/平方米的楼面价 ， 挤进东莞全市地价前十 ， 溢价率近78% 。 东莞松山湖湖景路地块 ， 则被万科以25亿元夺下 ， 折合楼面价高达2.58万元/平方米 。
克而瑞数据显示 ， 2020年东莞高溢价地块频出 ， 多幅地块以最高限价成交 ， 平均土拍溢价率为28% ， 遥遥领先其他城市 。 2020年 ， 东莞市成功出让43宗土地 ， 累计成交金额为622.7亿元 ， 相比2019年的373.7亿元 ， 涨幅为66.63% ， 创十年来新高 。
为控制房价上涨 ， 去年7月以来 ， 东莞对申请预售的商品住房项目体量划下不少于3万平方米的“红线” ， 还再次收紧了新房限价政策 ， 取消了同一套房在备案180天后可上调5%房价的规定 。
某头部房企营销人士告诉采访人员 ， 东莞频繁进行楼市调控 ， 并不会影响其在东莞的布局 。 据了解 ， 该房企于去年9月拿下东莞松山湖楼面价最贵地块 ， 两个月后即完成备案 ， 计划今年下半年入市 。
李宇嘉同样认为 ， “越是启动限购、限售 ， 就说明这个市场的需求越旺盛 。 这个压抑的需求会在未来逐步释放 ， 开发商要提前布局 。 ”
不过 ， 合富研究院高级分析师李兴旺对此则认为 ， 政策对于今年的土地市场有降温作用 ， 地价预期将高位回稳 ， 房企拿地将趋于理性和谨慎 。
近期 ， 有消息称2021年北上广深4个一线城市和南京、苏州等18个二线城市将集中供应土地 。 即原则上每年不超过三次 ， 集中统一发布住宅用地的出让公告 。 有业内人士认为 ， 22城集中供地一旦明确 ， 届时不在名单中的东莞土地市场竞争也将愈加激烈 。
【贝果财经|调控风暴中的东莞楼市:"落户即买房"行不通 土拍溢价率达28%】责任编辑：张亚楠

来源：(未知)

【】网址：/a/2021/0307/kd771821.html

标题：贝果财经|调控风暴中的东莞楼市:"落户即买房"行不通 土拍溢价率达28%