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时代邻里：“画饼”城市服务 | 年报风云③
年报披露的第二天 ， 3月11日 ， 早上11：15 ， 时代邻里（09928.HK）举行了线上业绩发布会 ， 董事会主席白锡洪带着两大美女出场 。
他身着一身笔挺的藏蓝色西服 ， 在橙色格纹领带的点缀下 ， 轻松而不失庄重 。 行政总裁王萌、执行董事周锐分坐在他两旁 ， 三人胸前别着的粉色玫瑰 ， 能够看出对这次发布会的小用心 。
“在管理规模、区域布局以及业态等各方面均取得了跨越式的增长 。 ”业绩发布会上 ， 白锡洪言语间流露出自豪感 。
一年时间 ， 白锡洪的亿级规模目标达成 ， 时代邻里在管面积从上市之初的3000万平方米到如今的合约面积1.12亿平方米 ， 较去年增加92.4% ， 规模的扩张按下加速键 。
营收也与规模齐头并进 ， 2020年实现收入约17.58亿元 ， 同比增长62.6%；毛利约5.31亿元 ， 同比增长79.3%；毛利率增加2个百分点至约30.2%；净利润约2.37亿元 ， 同比增长148.6% 。
过去一年的四次收并购 ， 让时代邻里尝到了规模效益的甜头 ， 然而 ， 在“征战”多元化业态的进程中 ， 时代邻里也暴露出了扩张的“阵痛” ， 城市公共服务空间领域的局限性已经摆在明面上 。
城市服务面积暴增2倍
收入仅占2.72%
【新浪乐居|时代邻里：城市服务面积暴增2倍 社区增值服务毛利率下降4%】时代邻里行政总裁王萌在业绩发布会上说道 ， 非住宅领域有巨大的市场空间和市场份额 。
过去一年 ， 时代邻里也对非住宅领域给予了厚望 。 财报显示 ， 时代邻里非住宅物业的在管建面由2019年的约2410万平方米增至2020年的约4650万平方米 ， 占比也从2019年的62.7%提升至2020年的67.6% 。
而在物业管理收入中 ， 非住宅物业的比重已占到一半 ， 从2019年的39.1%增至2020年的50.5% 。

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“尤其是在城市公共空间的服务上面 ， 未来也有非常广阔的市场前景 。 ”从王萌的言辞之中 ， 不难看出她对非住宅领域的城市公共服务的看好 ，
财报显示 ， 时代邻里总在管建面9870万平方米中 ， 其中城市公服项目在管建筑面积约2990万平方米 ， 物业管理在管总建筑面积逾6880万平方米 。
然而 ， 在非住宅物业的收入以及在管面积的统计中 ， 并不包含城市公共服务的项目 。 翻阅财报 ， 时代邻里将城市公共服务收入数据 ， 纳入了其他专业服务收入明细中 。
时代邻里将服务收入类别划分为了四大类 ， 分别为物业管理服务收入、非业主增值服务收入、社区增值服务收入和其他专业服务收入 。

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与收入仅占比8%的其他专业服务收入列在一起 ， 城市公共服务收入占比34% ， 看似均衡 ， 其背后却隐匿着时代邻里城市公共服务收入羸弱的一面 。

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从2020年城市公共服务收入情况来看 ， 时代邻里取得了4775.6万元的收入 ， 比去年1455.4万元增长228.13% ， 然而在整体17.58亿元营收占比中却不足3% 。

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从上述表格中 ， 可以看出 ， 时代邻里城市公共服务项目在管面积为2990万平方米 ， 比去年同期的810万平方米增长了269.14% ， 占总在管面积的30.29% ， 而营收只取得了2.72% 。
时代邻里城市公共服务项目在管面积和收入占比的剪刀差达27.52% 。
社区增值服务毛利率下降4%
增值服务作为物企新的利润增长点 ， 其高毛利被企业所热衷 ， 但是增值服务相比于基础的物业管理服务 ， 对物企的运营能力有着更高的要求 。
2020年时代邻里社区增值服务收入毛利率尽管保持较高位 ， 却出现下降 ， 从2019年的55%下降4个百分点至51% 。

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而对于社区增值服务毛利率下降的原因 ， 其财报解释 ， 是由于高毛利率的公共空间租赁及停车场管理收入占比降低 ， 毛利率相对较低的生活服务收入大幅增加所致 。

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针对这一情况 ， 时代邻里首席财务官郭柏成在业绩发布会上持乐观态度 ， 他认为通过急剧加大社区增值服务的收入占比 ， 可能毛利率在某个业务板块有一定的下降 ， 但是对于公司总体来讲毛利率还是会提升的 。分页标题#e#
除了社区增值服务毛利率有所下降外 ， 本就弱势的“其他专业服务”毛利率也在下滑 ， 从2019年的19.5%降至2020年18.2% 。 对于下降的原因 ， 财报称主要是由于服务及产品组合变化所致 。
有业内人士称 ， 一般来说 ， 作为投入人力成本最高的基础物业管理服务毛利率不高是普遍现象 ， 而专业性较高的服务项目毛利率较低则有些反常 。
2020年时代邻里取得毛利5.31亿元 ， 比2019年增加约2.26亿元 ， 增幅为73.9% ， 毛利率整体提高2个百分点至30.2% 。
其中物业管理服务收入、非业主增值服务收入、社区增值服务收入和其他专业服务收入四大类的毛利率分别为28.2%、29.8%、51%、18.2% 。
和另外三大类的服务收入相比 ， 时代邻里专业服务毛利率一直处于低位 ， 究其原因 ， 主要是电梯服务、智联科技服务、城市公共服务整体毛利率不高 。
责任编辑：彭佳兵

来源：(未知)

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