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融创服务权益“剪刀差”：涨2500%与跌60%！| 年报风云②
融创服务（01516.HK）的上市首份财报 ， 比预披露的时间晚了一天 ， 赶在今日开盘前才发出 。
放眼过去一片涨势 ， 收入、利润、净利润、毛利率等都有不同程度的增长 。 其中 ， 2020年收入46.23亿元 ， 同比增长63.5%；净利润6.01亿元 ， 同比增长122.6% 。
“增长最快”融创服务曾在招股书中这样形容自己 ， 作为去年11月登陆港交所的“新兵” ， 上市后的业绩表现似乎也在证明自己的速度 。
不过 ， 对比同时段披露财报的蓝光嘉宝、时代邻里 ， 融创服务的增长却并不是“最快” ， 而且在飘红涨势之中 ， 融创服务也是暗潮涌动 。
比如曾经势头欲盖物管服务的“非业主增值服务”比重在下滑；毛利率微增2.1% ， 却依旧在均值水平之下；资产暴增5倍 ， 而“应收款”就贡献了4个多亿 。
非业主增值服务增长乏力
【新浪乐居|融创服务权益“剪刀差”：资产暴增5倍 非业主增值服务增长乏力】收入的增长 ， 自然与细分业务的增长分不开 。 有意思的是 ， 一年的时间 ， 融创服务的三大业务排位就发生了大变动 。
曾经占据收入半壁江山的“非业主增值服务” ， 已经缩减至不足四成 ， 而物业管理服务则从40.6%上升至60% ， 成了收入中的“扛把子” 。
2020年物管服务收入为27.73亿元 ， 比去年增长了16.25亿元 ， 相比之下 ， 非业主增值服务可以说是“原地踏步” ， 一年时间 ， 只增长了1个亿 ， 约为16.73亿元 ， 比重也从55.6%降至36.2% 。

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非业主增值服务收入比重的下降 ， 主要源于其两大收入重头的减弱 。 财报显示 ， 2020年作为主要收入来源的“案场服务” ， 收入虽增 ， 但比重有所下滑 ， 从59.1%下滑至58.5%；而第二大收入贡献力量的“咨询及其他非业主增值服务” ， 收入、比重双双下降 ， 收入从4.90亿元下降至4.71亿元 ， 近2000万的降额使得占比下滑了2.9% 。

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非业主增值服务 ， 业内常称其为“关联房企向物企输送利益的暗道” 。 其主要依托关联开发商 ， 从房屋咨询到代理销售、再到验房等 ， 收入也多依赖关联的地产公司 。
融创服务非业主增值服务比重的下降 ， 一定程度上说明 ， 来自融创的项目输送在减少 。 尽管已从55.6%降至36.2% ， 但其占比在物企中仍排在前列 。
根据乐居财经在今年2月下旬的统计 ， 融创服务以37.8%的非业主增值服务收入占比居首 ， 高于正荣服务的35.6% 。 如果按此数据来看 ， “抽水”后的融创服务 ， 来自关联地产公司的收入输送仍排在第一 。
资产暴增5倍的推手
如果说非业主增值服务收入比重的下降 ， 其中暗含着来自融创的项目输送在减少 ， 那么透过物业管理服务的收入来源 ， 则更能清晰地看到 ， 来自母公司面积输送的下降 。

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与多数从地产分拆的物企相似 ， 融创服务的管理面积主要来源于融创集团 。 不过 ， 2020年来自母公司的面积占比下降明显 ， 从九成以上减少至67.9% ， 第三方在管面积则从不足一成上升到32.1% 。
2020年底 ， 融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米 ， 来自融创集团开发的物业为0.92亿平方米 ， 独立第三方物业约0.43平方米 。
“2021年和2022年会达到一个均衡水平 ， 其中一半来自于第三方 ， 一半来自于母公司 。 ”融创服务管理层业绩会上提到 。
融创服务有意减弱对母依赖 ， 在上市之前 ， 对开元物业管理的收购 ， 推升独立第三方物业增长了130倍 。 而这个收购在增加规模的同时 ， 也成了资产暴增5倍之多的重要推手 。
2020年底 ， 有上市募集资金的加持 ， 融创服务总资产达到129.57亿元 ， 相比与去年暴增4.7倍 ， 其中非流动资产19.49亿元 ， 流动资产110亿元 。分页标题#e#

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在增长10倍之多的非流动资产中 ， 无形资产的暴增贡献了大助力 ， 其从2019年的0.63亿元 ， 翻增近20倍为13.17亿元 ， 而这便是收购开元物业股权所致 。
财报中解释 ， 无形资产增长主要归因于本年内完成对开元物业管理的股权收购 ， 该等收购产生商誉约10.2亿元 ， 产生客户关系约1.96亿元 ， 及产生品牌约0.47亿元 。

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利润分配未划给少数股东
收购带来的规模扩充 ， 给融创服务的收入带来了可观增长 ， 但毛利率落后的问题依然未解 。
2020年 ， 物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务的毛利分别为5.99亿元、5.95亿元、0.82亿元 ， 物管毛利几乎与非业主增值服务相等 ， 但毛利率却难同日而语 。
非业主增值服务毛利率35.6% ， 而物管服务毛利率则为21.6% ， 以致于社区生活服务以46.3%毛利率进行拉升 ， 也没能对整体毛利率形成大的推升 ， 整体毛利率为27.6% ， 较去年上升2个百分点 。 对比2019年上市物业29.4%的毛利均值 ， 依然处于落后之位 。
融创服务在年报中称有对成本实施有效控制措施 ， 不过行政开支、营销开支较去年合计增加了1.23亿元 ， 值得关注的是 ， 金融资产减值亏损净额更是暴增4倍从2019年的276万增涨至2020年的1495万 ， 暴增442% 。

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而在利润的分配上更是“厚此薄彼” 。 财报显示 ， 2019年少数股东虽占有权益 ， 但却没有分配利润 ， 2019年归母收益为2.7亿元；而2020年 ， 归母利润为6亿元 ， 少数股东收益为0.25亿元 。

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在股东权益的占比上 ， 两者增幅也有很大差别 。 2019年归母权益为3.67亿元 ， 2020年增至96.83亿元 ， 增长了25倍 ， 而少数股东权益2019年为1.3亿元 ， 2020年为0.51亿元 ， 大跌60% 。
“占用”的3.3亿应收款
“现在中小标的收并购市场偏贵 。 ”融创服务董事会主席汪孟德谈及收并购时称 。 上市已有4个月 ， 融创服务的首笔收并购还没展开 。
截至2020年底 ， 融创服务的现金总额（不含受限资金）约93.68亿元 ， 较去年增加82.88亿元 ， 其中上市募集资金就进账75.92亿元 。
进多出少 ， 加上在招股递表之前 ， 融创服务清还了770万元的借款 ， 现金流较充裕 。 相比之下 ， 32.22亿元的负债总额 ， 融创服务还款压力不大 。

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不过 ， 在29.5亿元的流动负债中 ， 剔除合约负债10亿元 ， 贸易及其他应付款项有17.73亿元 ， 基本构成了短期负债的“全部” 。 财报显示 ， 17.73亿元的该笔应付款 ， 其中贸易应付款为3.74亿元 ， 其他应付款约为14亿元 ， 而贸易应付款有97%以上都需在1年内支付 。
除此之外 ， 融创服务的“催款”压力也不小 。 在资产列表中 ， “其他应收款”也被形容为“占用资金” ， 非销售产品所得 ， 被关联方“借”走的资金就多体现在这里 。

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2020年底 ， 融创服务“其他应收款”合计约3.3亿元 。 财报中解释道 ， 其他应收款项主要包括已付可退还押金、代业主支付能源费用等 。
而替业主代付之后的“追缴”工程也是耗费精力之事 。 乐居财经从企查查获悉 ， 融创服务涉及司法案件1568起 ， 其中物业服务合同纠纷以1250起排在首位；裁判文书有1710个中 ， 物业服务合同纠纷自然也排在第一 ， 其中融创服务作为原告或上诉人占比73.04% ， 涉及金额433.82万元 。

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此外 ， 3月10日之后 ， 还有33起官司正在等着融创服务 ， 大多仍是关于物业合同服务纠纷 ， 依旧是融创服务上诉居多 ， 开庭公告已经排到了4月7日 。
首份年报对股价提振有限 ， 中途拉升乏力阴跌 。 截至今日收盘 ， 融创服务报21.8港元 ， 总市值约676.56亿港元 ， 对比2月18日 ， 其收盘报25.8港元 ， 总市值在800亿港元 ， 以此计算 ， 市值已跌去约123亿港元 。
责任编辑：彭佳兵

来源：(未知)

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