7、地景观、运动公园五大分区,区域形象,板块属性,房地产市场情况,首置市场 众多开发商、项目聚集,2011年项目周边在售楼盘分布,悉尼湾,保利城,润禾花园,凤凰山一号,九行道,嘉美华凯,民生新干线,时代锦翠,博雅新城,北新国际,大丰景,本案,大丰镇13、15号地块相对独立 ， 与周边在售项目有一定的距离 。
目前大丰板块在售住宅项目约17个 ， 建筑面积20万平米以上的9个项目 ， 基本上为高层物业 。
2011年5月-10月 ， 销售均价普遍在5300-5900元/平米之间 ， 单盘月均去化量在0.2-1.3万平米之间,开元国际社区,2011年大丰市场,2011年1-11月 ， 片区市场月均去化5.6万平米（约660套/月 。

8、） ， 市场供需两旺,2011年大丰市场 整个市场板块以70-90平米的产品一枝独秀 ， 面积段集中 ， 产品类型集中,70-90平米首置类产品一枝独秀 ， 整体供应量达到8326套 ， 占比58.18%. 90-130平米的首改类产品占比达到28% 。
50-70平米的经济型小套二及套一产品的占比量较少 ， 仅占到8.82% 。
130-150平米再改类产品占比达到2.93,数据源：锐理数据库备案数据,首置首改产品持续旺销 ， 年均去化超过7600套,70-80平套二户型供销量均处在高线 ， 库存货量巨大. 90-110平户型供销比体现出真正的热销,数据源：锐理数据库备案数据,典型项目：保利城,1.紧凑型三房是其目前最畅销户型 ，。

9、开出房源去化约80%. 2.城北客户对价格敏感性过高 ， 不过分追求品质 ， 同种产品内向房源去化程度明显弱于外向房源 。
3.紧凑型套三户型是其最畅销户型 ， 开盘当天实现完全去化 。
双阳台设计深得客户追捧,保利城一期销售情况,客户渴望通过最少的付出得到最多的房间 ， 重视功能性,典型项目：保利城,保利城典型户型 建筑面积：约97平米 （实得面积约110平米） 成交价：5600元/平米 （实得4938元/平米） 主要特点： 1.客厅、餐厅双阳台设计 ， 通透性强 ， 采光、空间感良好 。
2.总价控制得当 ， 外围房源 ， 50-55万总价 。
3.可变三房 ， 产品实得率高,产品配比启示： 产品配比重点应落脚于90-110（实得）平 。

10、米三房； 小面积紧凑两房同样作为次主力户型 ， 但不过量配置； 再改产品作为标杆产品 ， 点缀配置,项目定位,以立体眼光 审视项目,发现价值 准确定位,基于前面对市场环境和机会的分析 ， 我们从三个维度来审视项目与之对应的关系 ， 从而发现项目的核心价值 ， 支撑我们的定位,发 现 项目与城市的关系,发 现 项目与区域的关系,发 现 项目与竞品的关系,北新干线已成为规划中的北部新城的“商贸大道” ， 并使北部新城与成德绵经济带有效的联系起来,大城北市场：成都城市的东南西北四个大区域 ， 相对于房地产市场来说 ， 除了城南 ， 其它方位的区域化市场特征明显 ， 其中尤以城北城东为甚,从城市层面分析 ， 本案所面对的是一个区域化特征较明显的 。

11、市场 ， 规模尚无法支撑其面对成都全域的覆盖率 。
而北新干线使项目在城北市场的基础上外溢（彭州、广汉、德阳等）成为可能,故 ， 本案区域化特征明显 ， 城市层面对项目影响力较弱,城市层面,项目与区域,西部国际化商贸平台 ，五大产业的强力支撑 ，区域本身的市场容量. 从区域层面来看 ， 北部商城带给本案的核心价值就是：“城市化”！而这也将成为项目的特质之一,更重要的是 ， 在此区域 ，地块扼守了通向商业核心最重要的一条道路 ，本案位于服务整个北部商城的生活商业中心周边 ，具备独特的商业价值,项目与竞品,从前面市场分析来看 ， 本案所面临的直接竞品较少 。
如果我们再把视线放大到新都新城板块及城北的一些项目发现 ， 基本都是诉求 。

12、“生态环境”概念 。
“城市型复合社区” ， 完善的配套等 ， 将是我们以差异化姿态立于未来竞争环境的价值之一,项目价值体系,项目价值体系,城市层面,区域层面,竞争层面,自身层面,工 业 商 贸 物 流 新 城,成 德 绵 经 济 带 重 心,强 大 的 产 业 支 撑,北 部 新 城 核 心区,城 市 化 进程 明 显,区 域 城市生活 物业 先 机,目 前 竞 争 相 对 空 白,丰 富 的 产 品 线 组 合,对项目价值体系影响最主要两个层面在于区域和竞争环境 。
其中最关键的是：具有强力产业支撑且城市化特征明显的区域 ， 以及抢占区域城市生活类物业的先机,区 域 客 群 全 覆 盖 能 力,项目SWOT 。

13、分析,国际商贸城： 既是对项目区位的强化 ， 更突出对项目核心客群的来源 。

来源：(未知)

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标题：成都市|成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析( 二 )