城市：城市意味着功能和需求的复合型 ， 包含居住和商业的全面发展机会 ， 产品的全系列 ， 多元化,国际商贸城 城市生活住区,总体定位,目标客群界定,销售前期,销售中期,销售后期,地缘型客户,产业、拆迁迁移客户,外来、二级城市客户,口碑、推荐客户,纯投资客户,产品定位,13号地块为酒店式公寓、底商和集中性商业为主的城市综合体15号地块为区域内中高端居住社区 。
物业形态组合 根据规划指标、项目开发的优劣势分析 ， 业态初步建议为“住宅、40年产权酒店式公寓为主 ， 底商和集中性商业为辅“ 业态面积分布和档次定位 地上计入容积率总建筑面积共64. 。

14、23万平米 ， 其中：商业：根据周边市场供应量预计、地块的地形条件的要求 ， 建议13号地块的商业建筑面积约5万平米（中端购物中心和底商） ， 15号地块的商业建筑面积约2万平米（1-2层底商） 40年产权公寓：规划新区商业和办公物业开发风险相对较大 ， 初步建议13号地块的剩余商业建筑面积约13.97万平米全部开发为40年产权的公寓 住宅：13号地块49%的计入容积率建筑面积开发为住宅 ， 约20.15万平米 ， 15号地块住宅开发面积约20.64万平米 ， 总共约40.79万平米 公共配套：满足规划要求 ， 幼儿园建筑面积约0.17平米 ， 农贸市场0.3万平米,价格预估,34,Document number,各业态售价建议 。

15、 为了充分控制风险 ， 项目在整个销售期的售价均为静态计算 ， 不作逐年递增；总计4700平米的幼儿园和农贸市场无偿交还给政府 商业：周边新建住宅项目的的临街底商 ， 底层销售均价3万元/平米左右 ， 本项目商业大部分为1-2底商 ， 集中性商业不超过4层 ， 根据商业售价随着楼层递增而逐步递减的规律 ， 建议商业销售均价为15000元/平米 住宅：目前大丰片区的销售均价在5400元/平米左右 ， 品质相对较高的保利城和悉尼湾的销售价在5500-5800元/平米 ， 建议本项目的销售均价为5500元/平米 40年产权公寓：非城市中心区域的同一个楼盘 ， 40年产权公寓的售价一般是住宅售价的80%-90% ， 建议本项目为85% 车位：建 。

16、议本项目的车位50%用于出售 ， 周边新建住宅的车位售价在8-10万元/个 ， 建议本项目为8万元/个,投资收益及风险分析,项目销售计划,Document number,拿地：2011年12月 一批次开盘：2012年第4季度 清盘：2016年 年均销售面积：约12.75万平米,测算说明,37,Document number,38,Document number,测算说明,测算说明,40,Document number,说明：1、可售面积指住宅、商业和公寓的的总建筑面积 ， 637636平米 ，2、NPV的贴现率为10% 3、投资收益=税后净利润/（总投资+税费,测算结果,41,Document number 。

来源：(未知)

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标题：成都市|成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析( 三 )